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叶檀: 秀场猫腻多 双簧频频上演

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 634 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

挤压房地产泡沫的标志就是收紧地根与银根两根。收紧地根从去年年底开始,标志性事件是地王回收事件频发。

2009年12月14日,南昌市国土资源局对外发出公告,依法无偿收回南昌正荣(新加坡)置业有限公司于2007年受让的位于西湖区站前西路121号40.52亩国有土地使用权,政府获得3517.136万元的定金收入。12月15日,南京市国土局收回香港九龙仓集团等两家开发商的仙林G82地块,没收竞购保证金2.45亿元(港币)。今年1月4日,广州市国土房管局相关负责人证实,恒大地产于2008年1月8日以41亿元高价拍得的员村绢麻厂地王已经被政府收回,罚没1.3亿元保证金。另外,富力地产的云祥路地块、金地集团番禺地块、中莱投资的科学城地块也已经被收回,只有保利地产的金沙洲地块,仍由开发商留用开发。2月1日,国土资源部公告称,将收回天竺22号地,并没收北京大龙地产2亿元拍地保证金。该地块于去年年11月20日被大龙地产子公司“北京市大龙房地产开发有限公司”以50.5亿元竞得。

我们在为收回闲置土地欢呼的同时,不应该遗忘以下事实。据国土资源部副部长贠小苏披露,截至2009年底,全国仍然有约1万公顷闲置土地,其中企业自身原因造成闲置的就占比46%。

在地王回收的同时,新的地王还在诞生。在《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》发布当日,即2009年12月17日,保利地产以30.4亿元竞得北京朝阳区东四环外东风乡高井村地块,楼面地价为2.35万元/平方米,成为今年北京普通住宅地块单价“地王”。新年伊始,中海地产以59.7亿元的总价竞得北京丰台区花乡六圈村地块,再次刷新北京地王纪录。2009年12月23日,央企中建地产以37.2亿元拍得上海新江湾城C6地块,出让面积为11.4517万平方米,起始价为17.1776亿元,成交价溢价率达到217%。高达32484元/平方米的楼面价,创造了新的全国单价“地王”纪录。2月4日,上海证大置业今日以92亿2千万元竞拍价格击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等3家开发商竞得上海外滩8-1金融地块项目用地,再次刷新上海地王纪录。

收回地王不能制度化,所谓的重拳处置闲置土地就会成为一场秀,甚至成为开发商与政府合演的双簧。

被收回的南昌地王,折算楼面价明显偏高,还不如退还给政府等价跌再购,当初苏宁环球以40亿拍得上海南京东路163号地块,又退还给上海市政府;又如某些上市公司就是地方政府抬高地价的托,他们出高价是为拉高区域内的房地产价格;大连曾有开发商表示政府设置出让门槛、公告时间只有一两天,为意向开发商“量身定做”竞购资格;将于今年3月初推出的中服地块,位于北京市地区,这块正在酝酿中的准地王也深陷被内定的质疑。甚至地方政府修改规划、拆迁等等不可抗力,都会成为开发商的免罪先进。

此次被处罚的大龙地产是典型个案。其资金实力根本不足以成为地王,因其控股股东为顺义区政府下属开发企业北京市顺义大龙城乡建设开发总公司,当初颇受市场质疑,却无惊无险拍得地王。拍地潜规则屡见不鲜。按照此前北京市的规定,土地出让收入扣除开发成本后,市八区按照市财政和区财政“五五分成”,其他区县的土地出让金,则直接返还到区里。而大龙地产控股股东是顺义大龙城乡建设总公司,其公司资料显示它是隶属于顺义区政府的全民所有制企业。因此,顺义区政府和大龙地产之间,有机会左手倒右手——大龙地产将地拍下后,未必一定要真金白银付出50.5亿元。此次大龙地产走了背运,2009年12月17日,财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库,支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。此次处罚大龙地产的是北京市国土资源局,顺义区政府挥泪无法保马谡,惟一的办法恐怕是低价给予其他地块作为补偿。

地王秀场猫腻多。要让土地市场常态化,形成明确预期,较重要的是进行制度变革,令行禁止,切忌三天打鱼、两天晒网,政策充满投机色彩,甚至与开发商上演双簧。如此一来,大龙地产不过是特定时间内的典型案例,毫无制度价值,必定会得到补偿。

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