土地出让制度面临变革

尽管北京落实“国六条”和九部委细则之实施办法尚未出台，但这丝毫没有影响北京落实中低价商品房的进程。《财经日报》日前从北京国土资源局获悉，北京头块中低价商品房用地已经锁定丰台区，并将在8月正式上市，而其他几块限价地块也将随后陆续面世。

另一方面，北京国土资源局在叫停南沙滩用地后，7月推出10块地块，之后再度推出了亦庄、大兴等地的7块地块，业内预计北京的土地供应已经基本恢复原有进度，更重要的是，以中低价位为主要诉求的地源将在土地出让方式上寻求更合适的路径。头块限价地8月上市

作为北京头批6块限价房用地之一的丰台区东铁匠营地块即将于下月正式上市了，这是记者日前在北京国土资源局获悉的信息。这表示从年初开始酝酿的北京中低价位限制房经过了半年的准备后，下月即可完成“包装”，成为北京块上市的限价商品房用地。

丰台区东铁匠营地块原为北京红狮涂料公司用地，北京为增加低端供应，特将该地纳入此范围，目前已基本完成土地平整等工作，静待8月上市。该地块规划建筑面积184400平方米，如按建设部规定“90平方米定为建筑面积”和“中低价位、中小套型普通商品住房用地占主要”的估算，除去一些必要的共建，该项目可提供中低价位、中小套型商品房接近2000套。

今年5月末，北京头次公布了未来6块中低价位、中小套型限价商品住房项目的用地，总土地面积约126公顷，包括丰台区东铁匠营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块等。这些地块将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、限房价的办法，以招标的方式确定开发建设单位。

限价房用地尚未上市，不过不少开发商已经对该项目表示出浓厚兴趣。一位不愿表明身份的开发商说，开发政府推出的限价地，对未来开发、销售有保障，开发风险要小很多，在目前房地产调控的形势下，这是保证开发企业利益的现实选择。不过也有业内人士分析，由于限价房的利润有限，政府将保证房屋质量、户型和限定售价，在这种开发体系下，北京的大型房地产国企具有相当的竞争优势。

另一方面，北京的经济适用房建设也在紧锣密鼓地进行。北京市建委开发办副主任魏成森日前表示，每年的200万平方米经济适用房也在如火如荼地建设中，除了落实经济适用房供应外，新增体量也在建委的落实之中，例如回龙观和朝阳新城两个续建项目，各达40万平方米，此外还有一些新项目，包括丰台宋家庄约30万平方米，海淀苏家坨30万平方米，朝阳区弘善家园亦达30万平方米等，预计新开工总量达203万平方米，这些项目将于未来2年陆续上市。

作为土地供应配套，北京国土局副局长张维表示，化工三厂地块、染料厂等地经济适用房地块也将提前投入市场，原北京化工三厂地块已确定提前至8月份推出。普通商品房用地放量

除了为中低价量身定做的限价房地块、经济适用房地块外，北京普通的商品房用地也开始逐步放开，7月推出的10块地块是继日前北京紧急叫停南沙滩土地出让后的头次放量，此后包括大兴、亦庄等7块地块也将在三个月内陆续上市，仅亦庄一地将新推50公顷土地，这也是亦庄在前年土地限量供应后的头块地块。

据北京市土地整理储备大兴分工作人员透露，今年八九月份，大兴亦庄、魏善庄将各有一块土地上市，加上正在交易的大兴黄村、采育等5项目用地，大兴地区近期土地放量达到近百万平方米。

亦庄地块为3块地捆绑出让，总占地面积约100公顷，除去绿化带等占地面积后，可上市交易土地面积约50公顷，规划建筑面积约50万平方米，用途包括低密度住宅、普通住宅、商业等。

业内人士分析，未来以周边区域的大宗地块的出让将成为主旋律，这将对缓解中低价商品房压力形成主要市场力量，而不仅仅依靠限价地块和经济适用房地块。出让方式亟待变革

要解决中低价位商品房的本质，竞价式抬高土地价格的出让方式成为关键的一环。北京市国土资源局有关负责人在日前召开的“头届中国城市发展与规划国际年会”上表示，北京将对目前的土地出让的招拍挂制度进行重大改革。

“由于现有的土地竞价方式是出价较高的企业获得土地开发权，这会造成开发商追求心态失衡，从而给市场带来不稳定因素，未来政府将更多考虑招标方式来对出让土地的户型、价位等方面提出限制要求，综合考量开发商的开发实力，以保证房地产市场价格稳定。”

一位相关负责人的说法是，变革新方法中将设置由政府对房屋事前预估的合理底价，而较终获得土地的不是较高价者，而是与此底价接近的开发企业将获得土地。

事实上，在7月北京市土地整理储备推出的全部10块土地中，其中招标出让的为6块，其余地块均采取挂牌方式交易，没有一块属于竞价拍卖出让的。

而市场人士的解读是，北京近两年北京土地在拍卖过程中价格不断高涨、“地王”频现，是造成国土管理部门调整出让方式，抑制地价的具体表现。此前，为了防止高价地在“国六条”后再现京城，北京市国土部门突然叫停了南沙滩东路3号地块的拍卖，该地块至今仍没有出让信息。

不过也有业内人士对土地出让方式的变革表示了担忧，其他城市数年前就因出价高者出局，低价者反而得地的困扰引起开发商的抱怨，而这其中的问题在于监控，招标等内部议定手段容易滋生暗箱操作等嫌疑，这同样是摆在北京国土部门面前的课题。

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