1月14日，上海《财经日报》发表了《沪土地出让惊现期满出让人无偿收回》一文，文章称，记者在2011年上海土地交易市场头拍中发现，在土地预申请须知中，出现了出让期满后出让人收回并补偿相应残余价值甚至出让人无偿收回的规定，而且收回的范畴包括土地上的建筑物构筑物及其附属设施。文中记者强调，这些规定在历来的土地出让中均属头次。

文章援引房产分析师的话说：这个规定很刺激，以后都这样，谁还敢购房？谁敢投资地产？

其实不光是房产业内人士感到刺激，众多购房人更是害怕：按这样的理解，我们购的房子，在70年土地使用期限满了以后，连土地带房子不就会被无偿收回了吗？那我们购房子的钱到底是购了房子，还是付的租金？

天，各大网站和媒体纷纷以上海头次规定土地出让期满后无偿收回为题目进行转载，这个话题持续发酵，引发众多媒体纷纷抨击践踏私权、挑战物权法、消灭安全感、与民争利

但是，本报记者调查发现，这应该属于一起新闻乌龙，这并非上海的地方新规，而是国家普遍施行的。规定的实质也非70年一满就收回这么简单一刀切。但是这则乌龙新闻的出台，却真实地反映了民众对70年大限的恒产焦虑和相关法律的模糊。

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上海土地未出新政 期满收回是误解

1月14日，上海《财经日报》发表了《沪土地出让惊现期满出让人无偿收回》一文，文章称，记者在2011年上海土地交易市场头拍中发现，在土地预申请须知中，出现了出让期满后出让人收回并补偿相应残余价值甚至出让人无偿收回的规定，而且收回的范畴包括土地上的建筑物构筑物及其附属设施。文中记者强调，这些规定在历来的土地出让中均属头次。

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其实不光是房产业内人士感到刺激，众多购房人更是害怕：按这样的理解，我们购的房子，在70年土地使用期限满了以后，连土地带房子不就会被无偿收回了吗？那我们购房子的钱到底是购了房子，还是付的租金？

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但是，本报记者调查发现，这应该属于一起新闻乌龙，这并非上海的地方新规，而是国家普遍施行的。规定的实质也非70年一满就收回这么简单一刀切。但是这则乌龙新闻的出台，却真实地反映了民众对70年大限的恒产焦虑和相关法律的模糊。

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真相追寻

新闻发酵

官方《通知》越解释越糊涂

1月17日，也就是这条消息见报后的个工作日，上海市规划和国土资源管理局在官网上挂出一份《土地期满后的处理方法相关内容说明的通知》对此作出解释。解释中以特别以黑体字标明，所谓出让期满无偿收回，是针对出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

不过，这一通知还是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解释。而媒体又在其中拎出了符合社会公共利益需要可不批准续期申请的文意，发出因为社会公共利益没法界定，我们的房子还是不安全的解读。因为上海国土部门解释得很不给力，不但未释疑反而加重怀疑，一时间各地媒体纷纷出来安抚民心，我省不会出台类似办法、地国土部门表示不会跟进的报道鱼贯而出。

质疑

难道所有开发商都在欺瞒？

本报记者看到这个报道，头先感到奇怪：因为如果存在这一70年满后房子收回规定的话，那么现在开发商卖房子就变成了借鸡生蛋，把租来的东西直接卖给你，这在法律上是说不通的。较起码，在购房者和开发商签订的售房合同上，应该有这个70年后收回的条款提醒，否则就是无效合同。而遍查上海各地购房格式合同，都未见此条款。难道所有的开发商都涉嫌欺瞒诈骗？

再度质疑

上海真敢冒天下之大不韪？

上海作为一个开发前沿城市，难道会带头作出这种看似是向上世纪倒退的规定？记者又查看了上海市国土部门的说明。上面提到，这一规定的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》十七、十八、十九三条相关土地出让限期届满的条款。那这三个条款是否是上海市的地方条款呢？记者随即又查阅了包括南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本，发现都有这三个条款，文字叙述一字不差。这就说明，这个所谓挑战物权法的规定，并非是上海一地独有。

原来如此

不是沪版新规，是国土部规定

较终，记者找到了这三个条款的来源：国土资源部。2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为期限届满，其中十五条到十七条和上海版《出让合同》的十七到十九条完全吻合。也就是说，根据国家规定，从2008年开始，所有地方的国有建设用地使用权出让合同中，都必须有这三个条款(本报在右上角原文列出这三个条款供参考)。

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所以，所谓上海头次提出，是一条乌龙新闻。确切地说，应该是上海头次把这些条款写到了预申请须知中，结果引起了媒体的注意。

法律释疑

国土部08版土地出让 合同范本相关条款

十五条 使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

住宅建设地使用权期限届满的，自动续期。

出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

十六条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物，构筑物及其附属设施，按本条第 项约定履行：(一)由出让人收回地上建筑物，构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；(二)由出让人无偿收回地上建筑物构筑物及其附属设施。

十七条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。

暂时定心

这个规定不针对住宅用地

看这三个条款，通俗解释应该是这样的：1、非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，住宅用地既然自动续期就没有申请批准的问题。如果续期申请无伤社会公共利益需要，则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。3、如果非住宅用地申请续期因公共利益未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。

可见，无偿收回的情况必须同时满足以下两个条件：一，非住宅用地，二，用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿。而在同一合同文本的其他条款中，有表述很清楚的土地转让期限未到，不得收回的条款。

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忧心再起

自动续期后仍有三大隐忧

可以看出，土地期满无偿收回报道的来源就在这里。而这个表述因为过滤了众多的先决条件(如没有申请续期，不适用住宅用地等)，所以引发了全面的担忧。事实上，财经日报的原始报道中，就已经提出了不含住宅用地的意思，在许多转载中该说法被有意无意忽视了。

不过，在澄清了上海的冤枉后，却容易引起更大的焦虑：原来全国都是这样办的！而且这三个条款中，关于住宅用地70年期满后怎么办，至少有三个关键疑问没有解释清楚：一是自动续期后，是否还要再付一次土地出让金？二是自动续期是否会受到社会公共利益需要的影响而不成功？三是，转让期限未到不得收回的条款中，也附带了一条尾巴：社会公共利益需要的特殊情况下，政府可以收回土地和建筑，但要给予市价补偿。

显然，这些没有解释清楚的三个关键疑问，正是法律衔接的漏洞所在，却也恰恰是所有老百姓和购房人较关心的地方。

法律回溯

确实不是挑战物权法

就这三大疑问，本报记者询问了众多相关部门和专家，得到的答复都是很复杂，目前还说不清楚。甚至有人私下对记者表示，这个问题超出了我们现在的智慧，还是几十年后后人来解决。

不过记者查阅到，2008年这个新版合同出台后，国土部土地利用司参与合同制定的几位官员和专家就曾发表过《以规矩成就方圆国有建设用地使用权出让合同示范文本详解》的文章，对此进行了一定的解释。 按照这篇权威文章的解释，出台这个新

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