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二手房怎么评估？专家土方法给旧房开价

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 622 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

众所周知，二手房估价是一门非常专业的学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来进行。在此教你一个“土法子，能将房产价格算出个大概，可以作为开价时的一个参考。

头先要弄清下面几个数据：

一、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是５０年，那么每年的折旧率为２％；

　　二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小套型），则扣减１０％；

　　三、房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一至五层是基准价，五层、六层扣减３％，七层减５％，而三、四层则加３％，顶楼减５％；

　　四、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减５％；

　　五、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减５％，小区没有单独封闭，也减５％，属于中小域的房子要加１５％；

　　六、习惯性心理因素，也会使人们对购旧房心存压力，花很多钱才购套旧房，这一因素使房价又减８％的价钱。

在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的６０％至７０％左右，约是当前周边房屋租金的１００倍。举例来说：某房１９９０年建成，楼层为４层（共６层），建筑面积６０平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。

　　于是，因其是“三小套型：－１０％；折旧率１０年×（－２％）＝－２０％；

　　楼层：＋３％；朝向：南北；

　　非小区和无物业管理：（－５％）＋（－５％）＝－１０％；

　　中小：＋１５％；

　　心理因素：－８％；

　　当地商品房价格为４０００元／平方米，

　　得出该房产价格为：４０００－（４０００×２０％＋４０００×１０％－４０００×３％＋４０００×８％－４０００×１５％）＝３２００（元／平方米）。因而此房的实际成交价格约为３２００×１００×６０％＝１９．２万元左右。

当然，这个数字只能作为一个参考价格，还是应当邀请专业机构进行更为科学的评估。

来源：上海热线

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