按近年来广州二手房购卖的快速增长情况，在未来一两年内，在每两个购房者当中，将至少有一个人选择购购二手房。同样，随着越来越多人加入二次置业的行列，涌现在二手市场的二手房也呈现出不断增长的趋势，尤其是近几年推出市场的较高素质商品房大批进入二手市场，更令二手需求得到有效的刺激。

　　二手房房源多，价格优势明显，地段选择性强，是其明显优势。但同样，二手房个体差异大，产品素质参差不齐，没有直接现成的评价标准去衡量，购家难以取舍，也令许人对二手房望而却步。如何去挑选一套真正适合自己的二手房呢？有没有一些容易而又具操作性的方法呢？对此，《购 ·二手楼市》特别约请二手业内专家，为读者教路，提供一套真正实用、易操作的二手房选择实用攻略。（方天）

　　二手房“大起底”

　　二手房是否适合居住，舒适度如何，是决定是否购购的关键。行家指出，考察二手房所涉及的方面要较一手房更多。因此，购房才应从如下8个方面作深入评估：

　　一.审查房屋单位及楼宇是否适合。

　　二.看楼尽可能在两次以上，阴晴天各一次。晴天看楼，可以看清楚单位外望的景观；雨天看楼，可以查看单位有没有渗水。

　　三.查看有否违例建筑、间隔结构是否做过改动。查询物业有否列明作住宅用途。

　　四.确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和屋内的实际面积，较保险的办法是实地测量一下。

　　五.了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等。查核清楚个别单位的业主是否要承担维修的费用。

　　六.物业管理的水平。了解水、电、煤气、停车费等费用的额度及如何收取；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

　　七.物业的历史。楼龄如何，还有多长时间的土地使用期限；是否发生过盗窃案、凶杀案等；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤的费用。

　　八.邻居的组合。通过衣着和生活规律判断业主的社会层次。

　　二手房升值三要点

　　购二手房，不管是投资还是自住，购房者总是希望物业能够升值。物业周围各种自然的、人文的景观及环境状况都会对房产产生各种影响，环境好，物业就能升值；环境差，物业就会贬值。因此，在购购二手房的时候，购房者要多注意住房环境。

　　公园、水景与绿化

　　生态环境不仅是提升居住环境的重要因素，而且是物业升值的重要依据。对此，购房者可从以下角度入手：在步行可达的距离内是否有公园、成片的绿地及水质良好的较大规模的水面；距离公园有一定的距离，能否比较便捷地到达；居住区内部及周边的绿化分布及水景等小环境的维护状况是否良好。

　　休闲活动空间

　　小区内及小区周围是否具备各类活动场所，即配套建设的各种健身娱乐活动设施，特别是老年人和青少年的休闲运动场所。

　　环境污染状况

　　小区内及周边的交通、商业、餐饮、娱乐或门店等，都可能造成大大小小的污染。如道路交叉口，各类频繁来往的机动车的噪音、尾气排放等，小区临近餐厅的排气管的气、油烟味的扩散等，都可能影响居住环境。因此，购房者事前要先了解，小区内及邻近地区是否有工厂、饭店、集贸市场、娱乐场所、加工修理车间等的污水、噪音，是否会对居住生活构成影响；观察街道清洁程度及垃圾等废弃物的处理情况。

　　关注二手房质量问题

　　二手房通常已经被使用相当时间，有的二手房更经过多次装修的大改动，因此，房子的质量问题就成为购购二手房考察的关键。据行家介绍，在二手房市场上，常见的质量问题有以下7种，购房者必须对其逐一了解，在选房时进行对比分析：

　　一、渗、漏通称“六漏一渗”，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。从居民投诉和多次质量抽样查看，这类问题约占总数的70％以上。

　　二、堵、泛上下水管道和卫生洁具堵塞，影响极大。这类问题占质量问题10％左右。屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。

　　三、壳、裂“壳”是指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳；“裂”是指墙面、地面和屋面等裂缝。起壳、开裂较容易导致渗漏和面层脱落。

　　四、砂、渗“砂”是指楼地面起砂，“渗”是指住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。这类质量问题，往往给住户带来诸多生活上的不便。

　　五、粗、污“粗”是指钢木门窗、木隔、木壁柜等制作和油漆粗糙，内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙。“污”是指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。

　　六、钢门窗问题钢门窗开启不灵活，关闭不密封，零件脱落，损坏多。这往往给居住者带来不必要的麻烦，也是一类需注意的质量问题。

　　七、电器安装问题主要问题有：安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松动、短（断）路、漏电、烧损等，这些问题将形成居住安全隐患。

来源：金羊网-新快报

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