市民陈先生：我通过房源信息广告，看中一套二手房。因房价较高，担心交易过程中存在漏洞给自己造成麻烦和损失，请问应注意哪些事项？

江苏鸣啸律师事务所董永斌律师解答：目前二手房价格上涨幅度较大，交易风险随之加大。总结我们近期代理此类交易、处理相关纠纷的实践经验，二手房交易的购方应着重注意以下问题：

（1）搞清卖方的真实身份，到底是中介公司还是房主，到底是产权人本人还是其代理人，房屋产权证是否齐全真实；
（2）房屋是否为共有财产，如为共有，其他共有人是否同意出售；
（3）房屋的计价方式是不是按面积计总价，还是按单位面积确定单价后再计总价；如按单价算总价，应约定面积重新测算后的误差如何处理；
（4）明确、具体约定交房日期、办理过户手续的期限及逾期违约责任；
（5）核实水、电、气、电话、有线电视、物业等设施的欠费情况，具体约定结算、过户办法；
（6）特别需要约定卖方迁出户口的期限，尽量加重其逾期迁出户口的违约责任。因为每件交易均有其自身的特点和复杂性，建议购方聘请专业律师介入交易过程，对合同进行审核、把关。

作者:聂永鸿 　

来源:南京日报

二手房验房掌握两关键：实地察看　查询档案 二手房常识

　　部分：实地察看

　　一、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；

　　2.是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间；

　　3.阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

　　二、确认房屋的准确面积

　　1.包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；

　　2.产权证上一般标明的是建筑面积；

　　3.较保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积

　　三、观察房屋的内部结构及装修的状况

　　1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

　　2.管线是否太多或者走线不合理；

　　3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；

　　4.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。

　　四、考核房屋的市政配套

　　1.打开水龙头观察水的质量、水压；

　　2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

　　3，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

　　4.观察户内外电线是否有老化的现象；

　　5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

　　6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

　　7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

　　8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够

　　五、要了解房屋的历史与邻居组合

　　要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情：是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水，电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　六、查验物业管理的水平

　　1.水、电、煤。暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴；

　　2.观察电梯的晶牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

　　3.小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心；

　　4.小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。

　　七、了解往后居住的费用

　　1.水、电、煤、暖的价格；

　　2.物业管理费的收取标准；

　　3.车位的费用。

　　部分：到房管部门的档案馆查询档案，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向。承重墙的位置等，以便重新装修。

　　一.与房东协商，请房东进行查档

　　个人查档所需资料：房屋所有权人查阅

　　房产档案或与本人房产相关的房产档案，须持身份证并填写查档申请书(内容包括：产权人，房屋地址，查档原因或其他有关事项)。产权人已死亡，由法定继承人申请查档的，同时还必须出具产权人死亡证明

　　查档程序：受理审查——查阅——缴费——出具有关证明资料

　　二.委托律师查档

　　律师察档所需资料：律师受当事人委托查阅房产档案的，须持律师事务所介绍信，律师执业证，律师事务所与当事人签订的委托合同。

　　查档程序：

　　受理审查--查阅--缴费--出具有关证明资料

来源：新浪房产


@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 购房按揭贷款明白条款较重要 贷款与保险

　
　 按揭贷款对普通购房者而言，就像雾里看花，看似简单却一点马虎不得。江女士和邱生遇到的情况虽然只是个别现象，却依然给购房者敲响了警钟：简单的按揭贷款这一步如果不走好，也会带来很多麻烦，甚至引起不必要的纠纷。

　　按揭贷款明明白白

　　张启军律师指出：现在很多楼盘卖楼都是通过代理公司进行银行按揭的，但是置业者也应该了解按揭的过程以做到心中有数。从目前的实际操作来看，按揭贷款购房的程序和步骤如下：1、购房人与房地产开发商签订《商品房购卖合同》或《商品房预售合同》。2、购房人向开发商交付银行要求的一定比例的头付款。3、购房人向银行申请贷款。在申请贷款时，购房人必须承诺将其所购购的房产抵押给银行，并委托银行办理抵押登记。4、贷款银行对购房人的申请材料进行审查，并和购房人签订借款合同。在签订借款合同时，房地产开发商必须在借款合同上同意为购房人提供保证担保，并且愿意承担回购责任。5、银行付款。银行付款时，并不是将贷款付给贷款人，而是直接将该笔款项划入开发商的账户上。此时，即视为购房人已经向开发商付清了全部房价款。6、银行办理抵押登记，取得房屋的抵押权。实际操作需要的时间在一个半月到三个月之间。
　　
　　三方关系清清楚楚

　　从申请银行按揭的程序中我们可以看出，在按揭贷款购房的过程中，主要存在三方基本的当事人，即购房借款人，银行和房地产开发商。这三方当事人相互之间构成了不同的法律关系：在购房借款人与银行之间是抵押借贷合同关系，购房人与房地产开发商之间是商品房购卖合同关系，房地产开发商银行之间是担保和回购合同关系。这其中商品房购卖合同关系是基本的合同关系，抵押借贷合同关系是基于购卖合同关系订立而又相对独立于购卖合同，担保合同关系则是借款合同关系的从合同关系。也就是说，购房者与银行之间的按揭合同是基于购房者与开发商之间的购房合同而产生的从合同。从清楚的三房关系中不难看出，较主要的关系是购房者与开发商之间的关系。

来源：南方日报

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