据上海顺驰市场部不完全统计，目前上海二手房市场上，房龄在5年内的二手房近9．5万套，都列入全额征收营业税的范围内，被称为“有税房”。新一轮宏观调控中，这些“有税房”境遇如何？中低收入者该如何选购二手房？

　　“有税房”何去何从

　　上海顺驰市场部统计的数据显示：二手房流通领域中，房龄在5年以内的房屋占整体比重的47．46％，该房龄段的供求比例为1．17 ：1（即1．17 套挂牌房源对应1个需求）。次新房的供应量显得稍多。
　　这些挂牌次新房大致分为四种类型：一是短期投机炒房客；二是长线投资者；三是部分冲动型购房客户，交房后发现房屋不能很好地满足自己的居住需求而想卖掉该房重新选购；四是购房者由于工作等原因迁移到其他城市，从而需要处理房产。这四种类型的房主在交易心态上也不尽相同。有的房主看房价上涨，其挂牌价格也水涨船高；有的房主急于变现，以“保本保利”的价格出售。
　　业内人士分析，新政出台后“有税房”将会出现以下变化。部分房源会选择“租售兼顾”，一边观望市场价格走势，一边期望能“以租养房”。此举可能会带动租赁市场升温，高端房价格下降，但对于毛坯房来说，出租率不会有明显上升。部分区域的“有税房”仍有市场。对于闵行、杨浦、浦东和普陀等内中、中外环区域，在新政影响下，单套房屋交易成本将增加2－5万元不等，如果从物业配套、户型楼层、社区成熟度、直接入住及价格优势等方面考虑，有较高性价比的房屋还是能得到市场认可。

　　“有税房”购还是不购

　　同区域次新房与一手房价差通常在500元—5000 元／平方米不等，如果购房者购购的是已装修的二手房，价差仅在200元—2000 元／平方米之间。这部分次新房的购购者主要是由于目前一手房市场供应结构不能满足自身购房需求转而选择二手房，而次新房不仅地段较好而且很多是精装修。从价格、发展成熟度与直接入住的实用价值上，会吸引不少改善型需求客户的目光，尤其受年轻人的青睐。
　　从目前市场状况看，上家想把营业税转嫁给购房人，转嫁后的结果必定是二手房房价比实际购购成本更高。短期内会让部分购房者和卖房人产生观望心态，交易量萎缩。对于这类“有税房”的选购，即使在营业税费用折算后，依旧能够体现出次新房的性价比优势。因此，理智的购房者可以权衡利弊，比较后购房。

　　不可忽视“无税房”

　　部分市民形成了一个误区，即上市的二手房大多都是“有税房”，基本上都要征收全额营业税。其实，据不完全统计，2006 年1—5月，5年内的二手房成交量占市场总成交量的38．9％，而5年以上的二手房占61．1％。由于5年以上的二手房不在营业税征收之列，因此该批房屋成为中低收入市民解决住房问题的头选，势必会造成5年以上的二手房成交量持续放大。
　　上海的二手房房源平均成交房龄集中在6—8年左右，基本处于“免税”阶段。据上海顺驰市场部统计，从房屋的供应价格看，以房屋总价60万元以下、60万元—80万元、80万元—100万元、100万元—150万元、150万元以上五档分算，供应比例约为2∶1∶1∶1．5 ∶1．25 。其中60％的房屋为中低档房源（80万元以内），基本符合市场承受的主力购房价位。因此，该批中低价的“无税房”将无可争议地成为新政实施后的主力成交房源。

记者 唐颖豪
摘自《房地产时报》

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