节后，市区二手房的交易活跃，交易量超过了新建商品房的交易量，二手房的交易价格差异很大，这给购方卖方都带来了一些困惑。为什么在同个区域，而价格会有这么大的距离呢，二手房价格决定因素主要有哪些呢？

　　房地产不同于其他商品，购购的不仅仅是住房本身，除市场因素外，还包括商业购物氛围、教育文化气息、交通设施、环境景观、小区物业服务、户型朝向、客户个体的心理素质和个人喜好等，这些都是决定二手房价格的重要因素。因此，同一区域，由于物业的个性差异很大，价格出现了两极分化的现象是很正常的。和前几年不同，现在购房观念发生了改变。像金华工商城、南苑小区由于房龄较长、小区环境、房屋本身的设计和小区服务都不符合现代人对生活品质的要求，受我市房改房补交土地出让金政策变动的影响因素以及市场变化因素影响，价格有所下滑 ，但一些地段好、品质高的小区的房产受到市民的青睐，价格比较稳定，如江北典型楼盘时代花园、明月京华、明月苑、江南典型楼盘保集半岛、天龙·南国名城、香格里花园。

　　这是市正大房地产交易市场对自2004年以来市区几个小区的成交均价统计。

　　二手房价格到底由什么决定

　　市正大房地产交易市场董事长黄雪鸳认为主要有以下几方面决定二手房的价格。

　　1.房龄：市正大房地产交易市场董事长黄雪鸳告诉记者，在目前市场，新老楼房的价格差距较大。因为房龄长短不同，哪怕是地段稍逊的新房龄也会比市房齿较长的房子价格高。

　　2.产品品质：房地产的个别差异性决定了产品品质。产品品质又决定了产品的价格。以相同地段的房子为例，市区江南香格里花园和华园小区相邻，但这两个小区在二手房市场上每平方米售价相差近1000元。另外，保集半岛、天龙·南国名城的多层住宅，在今年的较高峰时达3500元/平方米。在宏观调控的情况下，这些楼盘的成交还是保持活跃的态势，而且价格水平下调的空间也不是很大。而和它处于同一板块内、交付时间非常接近的几个其他楼盘，品质较差的房子单价只有2300～2400元。

　　3.配套条件：配套条件是一个综合因素。这其中包括商业网点、公共设施、学校、医院、景观环境等等。以明月苑为例，该小区附近有金师附小、婺州公园、医院，而且离商圈又近，因此这一带的房子价格一直比较坚挺。景观环境也在很大程度上决定了二手房的价格。

　　4.户型结构：以前的老房子之所以卖不售价，很大程度上是因为户型不合理，结构设计不符合现代生活理念。

　　想保值得看二手房价值取向

　　宏观调控后，房价涨幅过快现象得到有效控制，由此也造成不少消费者抱着观望的心态。通过对二手房市场成交价格的比较，可以给消费者今后购购一手房提供借鉴和参考。可以说，现在的二手房价值取向是一手房购购的借鉴因素之一，毕竟，只有进入二手房市场的流通，你购购的房子才能变现，才能真正反映出价值来。

　　对现在一手房的购购者来说，较担心的就是房价会下跌，从而使自己的资产缩水。到底什么样的房子保值、增值功能强呢？其实二手房目前的成交已给我们有所借鉴。

　　业内有关专家认为，随着楼盘的竞争日趋激烈，在同一个板块上已有若干个甚至多个楼盘同时销售，关键是怎么去找出精品来，除了地段的稀缺性要考虑外，更要考虑楼盘的规划设计、施工用材等品质问题。比如同为江南板块，楼盘有好几个，但其设计理念、质量仍有一定的区别，只有性价比高、综合素质高的楼盘才能在今后体现出更好的价值来。

　　从二手房成交上，我们已经看出只有综合了成新度、产品品质、配套条件和环境因素等方面的房子，才能体现出其综合的优势来。

来源：金华新闻网

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