避税陷阱

　　□阴阳合同隐患多，避税难避法律责任

　　案例一：小王较近在北京五环外购了一套三居室，面积150平方米，成交价为150万元。但在房管所网签时，小王与原房主签订的价格显示的是75万元。网签合同是假合同，这个价格主要是用来避税。小王解释说，原房主购购这套房子花了75万元，而75万元是税务部门对这个区域房子认可的较低纳税价格。按照契税是房子成交价的3%计算，光契税一项就可少交22500元。而通过做低房价，原本需要支付的营业税也做没了。小王面露得意地说。

　　从2005年6月1日起，为了稳定房地产市场，我国开始执行普通商品房、非普通商品房区别征税，并且对出售方征收营业税、个人所得税等，大大增加了非普通商品房及出售方的税负，而转让方的税负又转嫁到了受让方，于是购卖双方为了少付税费，多采取做低房价的方式来逃税，并且以避税的幌子来掩盖违法的真实目的。通常的操作方式是购卖双方签订阴阳合同，或者签订主合同和补充合同。签订阴阳合同，即签订一份总房价较低的合同，作为办理过户手续之用的阳合同，同时签订一份反映真实成交价格的阴合同。签订主合同和补充合同的操作方式更为简便，购卖双方只签订一份价格虚假的购卖合同用来办理过户手续之用，真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。

　　律师提醒：这样的避税方式是违法的，违法必然存在违法成本，一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款。更为严重的是，这样所谓的避税方式在近几年已经引起了一定数量的纠纷。过户前头先要核税，核税通不过，则无法交易，纠纷自然而生，多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。此外，如果是通过贷款方式购房，由于头付款是按真实房价支付的，而交付贷款银行的必须是房地产交易过户用合同，如果头付款和购卖合同有出入，贷款也不能获得银行批准，这样也会引起双方的纠纷。

　　综上，在二手房的交易过程中，做低房价表面上看是省钱了，实则是法律陷阱，一旦落入，烦恼无穷。

　　贷款陷阱

　　□假收入证明不可信，做高房价不可取

　　案例二：宋女士是一名公司白领，月收入6000元。较近购了一套二居室，拟申请贷款80万元，期限为20年。而银行要求其月收入至少为1万元，为了使贷款获批，宋女士找到了公司财务主管，为她开具了月收入1万元的收入证明。结果银行还是没有批准宋女士的贷款请求，原因是月收入过万达到申报个人所得税的条件，而银行通过查询得知，宋女士并没有出现在纳税名单中。银行的解释是，要么宋女士收入证明作假，要么宋女士有逃税嫌疑，而这两项都是申请人不良信用的体现。

　　在二手房购卖时，购房者大多采取贷款方式支付部分房款，但是由于银行审核房贷有一定的标准，比如购房者的还款能力、信用状况、房龄、房屋价值等，所以有部分购房者不一定能获得购房贷款，由此也引发出一些陷阱。

　　从各个银行对于购房贷款的审批要求上看，月还款额需要匹配的收入证明，比如月收入是月还款额的一倍。一些购房者的收入可能无法达到银行的要求，于是只能做假的收入证明用于购房贷款。

　　律师提醒：提供假收入证明一旦被银行查出，就可能进入不良信用黑名单，不但该次贷款无法通过审批，而且也会成为今后贷款的障碍。所以，购房贷款时应该先咨询贷款银行，量力而为，勿让假收入证明成为影响交易的陷阱。

　　案例三：江西南昌的周先生新近购购了一套单位附近的房子，成交价为40万元。在向银行申请贷款时，周先生提供的成交价格被增长为55万元。但是银行对这套房产的评估价为35万元，批给周先生的贷款为24万元。冒着很大风险与原房主签了这份高房价协议，没想到还是没有骗过银行。周先生苦笑道。

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