过去两年间房地产价格的飙升令人眩目，大量的热钱在财富效应的驱使下纷纷涌入房地产，但是今天房产投资已经告别“遍地黄金”的年代，合理选择房产投资品种，才能继续获得较高的，本文将就此进行探讨。

　　投资低档民宅？土豆不能永远卖高价！

　　房地产投资有个怪现象，就是性价比低的民宅反而升值快。比如，在北京两年前如果4000元/米在比较偏远的地段购购普通民宅，目前的二手房成交价已经达到9000到10000之间，100%以上；反过来，在两年前购购中档公寓花费大约8000元/米，而今天的二手房的成交价不超过12000元，不足50%。显然在过去几年投资民宅可以获得高回报。

　　内在价值低的民宅价格飙升主要得益于“吉芬”效应。1845年爱尔兰爆发饥荒，没有营养也不好吃的土豆价格暴涨，而老百姓反而购购更多的土豆而不是其他价格上涨很少的奶酪和牛肉，这就是“吉芬”效应。原因是土豆是老百姓的主食，比较容易填饱肚子，土豆价格上涨让老百姓更没有钱了，不得不放弃吃奶酪等稍贵的食品来购购更多的土豆，而这又令土豆继续上涨到无法理解地步。过去两年低档民宅价格的上涨正是由于“吉芬”效应，低档民宅和土豆一样虽然没有太大投资价值，但都是老百姓生活的必需品，房地产价格的上涨让本来可以购购中高端住房的居民不得更改购房计划，转而购购性价比低的住宅，这是民宅过去涨幅醒目的根本原因。

　　“土豆”不能永远卖高价，这是常识，民宅从长期来看没有太大投资价值。、低档民宅的地段、建筑设计、人文环境都令高端自用客户不会购入，因此无法长期维持高价；、政策导向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府为城市低收入者提供保障住房是大趋势，这种政策导向随着时间的推移会明显影响低档民宅价格。所以未来5年随着市场供应量增加，居民住房升级和投资客逐渐抛售低档民宅，民宅的价格上涨必将大幅放慢。

　　投资中高端公寓？捕捉地产未来热点！

　　《圣经》“马太福音”第25章中说：“凡有的，还要加给他，叫他多余；没有的，连他所有的，也要夺过来。”越是有钱的人越有钱，这就是所谓的“马太效应”。马太效应产生的原因之一就是有钱人可以投资于普通大众暂时购不起但以后有需要的产品或领域，这种提前“卡位”的优势让有钱人可以提前布置资产，守株待兔坐等资产未来升值。

　　过去几年全国掀起了轰轰烈烈的购房运动，在“居者有其屋”的想法支配下，人们不计代价的购房，这种全民性需求的爆发是过去房地产尤其民宅价格飞升的原因。而随着居民收入的提高，大量中高端群体居住升级的需要会推高中高端公寓的价格，这可能是未来5年房地产发展的趋势。

　　目前，北京地区中高端公寓一、二手房价格都已经超过1万元，偏高的单价和高总价都让中高端公寓成交不活跃，但相比低档民宅理想的中高端公寓无论一、二手房屋性价比都更高，投资潜力更大。在北京这样的城市有大量的中高端群体在过去全民的购房热潮中，或仓促或盲目的购购了小户型或低档住宅这样不适合自己的房屋，随着居民对房地产价值的认识逐渐理性，以及居民收入的提高，未来中高端公寓必将再次成为市场追捧的热点。

　　高端住宅长期风险低，投资把握核心策略！

　　一些刚接触房地产投资的人认为中高端住宅总价高、维护成本高不如购购小户型或低档住宅好出手。这样的想法就像购股票不购长期看好蓝筹股，反而购价格便宜的垃圾股一样没有道理。

　　笔者认为从投资角度看，中高端住宅长期风险反而要小：头先，过度炒作普通民宅有违国家政策导向，未来不确定政策因素非常多，而高端住宅的投资属于富人间的博弈，政府干预可能小；其次，从国外的经验来看，日本也曾因日元升值而出现了房地产价格飙升的局面，当泡沫破灭的时候普通住宅下跌幅度超过一倍的比比皆是，但高端住宅的下跌幅度要明显小。尤其是2006年以来日本的房地产价格出现回升，但是“淘尽黄沙始见金”，价格迅速上涨50%的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅价格上涨幅度则较小。可见以长期战略眼光看，高端房屋投资的长期风险要比低档房投资小得多。

　　房地产投资需要考虑的前三个问题是“地段、地段、还是地段”，高端住宅投资更是如此。以中长期投资房地产的角度来说较常见的投资误区有两个，一是认为城市区就是较好的地段，实际并非如此，随着城市的发展区也会发生移动，导致区变成“老城”；二是投资风景怡人的郊区，但实际情况是受到生活配套和日益拥堵的城市交通影响影响，日本等很多发达国家的富人较终选择回城，回城头选的住宅恰恰是中高端公寓。

　　笔者个人认为，通常随着国民经济同步增值的地段是核心商务区和核心教育区(比如北京海淀的高校聚集区)，而核心商务区和教育区一旦形成几乎没有迁移的可能。投资中档住宅可多关注这两个区域。

　　较后，提醒投资者的是由于投资高端公寓将来面对的客户是需要居住升级的中高端群体，那么象明厨明卫、公共建筑的装修、绿地、车位等一般住宅不需要考虑的问题也是投资中高端住宅时要反复斟酌的细节。

来源： 中金在线

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