“估计到今年下半年，房屋的供应数量会明显上升，供求将会趋于均衡。因为去年6、7、8月份卖出的那些地，一个个都在和时间赛跑，开发商知道宏观调控的大幕正一步步拉开。随着流动性的紧缩，下半年开始一些‘体质’比较弱的房地产商就会缺钱了。”5月15日，在杭州举办的“2010新湖‘金融地产趋势’论坛”上陶冬这样预言。

陶冬还预测，下半年房屋供应量增加的到来时间会早于预期，数量会大于预期。但同时陶冬也认为，“重要的是房地产市场调整的时间会很长，而不是房价一下子跌下去。市场也不会再出现像2008年那样的V型反转。”

市场尚处于相持阶段

随着5月17日楼市新政的“满月”，各地楼市陷入观望，成交量锐减，但商品房成交价却仍然坚挺，甚至有楼盘逆市提价。

对此，陶冬表示，这是由于政策上的打压和一手房源的不足这两个因素造成的。2008年由于大部分开发商都出现了现金流的危机，使开工量锐减；到了2009年上半年楼市又突然走旺，开发商一下子把房子全卖掉了，因此上半年可售房源一下子就紧张了。“目前可销售房源我们估计大概相当于1.5个月的房屋销售数量，而在2008年10月份，房屋的可销售房源相当于23个月的房屋销售。在可预见的两三个月时间内，房价会在高位对峙和拉锯。”

大量数据显示，有2009年和今年季度的“高价倾销”作底，全国开发商手上普遍不缺钱。

RIECO近日发布的《2010年1季度的房地产市场运行状况与预测》报告就指出，目前房地产开发企业资金相对宽松。

早在2008年初就开始未雨绸缪，奉行不高价拿地，调控期反而逆市发展的新湖中宝为此也做过专门调研。

在一次内部会议上，新湖中宝董事长林俊波表示，去年整个行业销售的资金减去投资的资金总共多出了7000多亿元，这些资金都在房地产企业手上，另外还有更为庞大的其他来源资金，房地产公司手中的资金状况普遍好于以往。市场之所以还没有出现降价，跟开发商资金压力不大有直接关系。

林俊波也坦言：“较苦的日子将会在未来3个月内来临。”

加息幅度将大于预期

今年1月份开始，中国人民银行连续3次调高准备金率。随同这种货币环境下出台的几乎所有政策在陶冬看来基本上都是资金在量化收缩。

基于基数效应的判断，市场上普遍的观点认为下半年通胀可能见顶。陶冬对此并不认同，“我认为下半年，中国的通货膨胀会失控，下半年两大因素会拉动中国的通货膨胀往上走，个因素就是大规模的加工资，不仅仅是城市白领们的工资往上走，农民工的工资也在上涨，我们估计沿海地区制造业今年大概有600万的工人短缺，而且短缺已经明显地由制造业向服务业蔓延；个因素是食品价格上涨，若控制不当会带动一场相当大的通货膨胀，由此促使央行加息。”

陶冬还特别提到房地产租金上涨的问题，“中国的租金现在也开始动摇，过去几年每次都是房价往上走，但租金是不动的；像这样租金上涨还是次，明显是由于货币过度发行引起的金融性资产价格的上涨。”

他提醒道，在工资上涨、食品上涨、租金上涨的情况下，不排除消费者物价指数(Consumer Price Index，CPI)在今年年底的时候突破5%，如果这样的话一定要警惕利率的上升力度和频率会明显大过市场所预言的幅度。

尽管加息本身解决不了通货膨胀的问题，但通胀下若不加息，放在银行里面的定期存款肯定会大量的流出。因此，陶冬预测，“当中国的CPI超过3%的时候，就会出现第1次加息，当央行认为通货膨胀会在今年年终时见顶的观点出现动摇的时候，一系列的加息就会出现，而这些对于房地产市场会带来很大的影响。”

下一轮发展动力是城镇化

虽然眼下房地产业正经历着史上较严厉的调控，但陶冬不希望把把周期性的波折和长期的趋势混为一谈，他坚定地认为中国经济的大趋势是向好的。

他表示，在上世纪80年代中期的时候，GDP 6年中就有连续5年是两位数增长，这背后两大超级因素支撑：一个是农村改革，另一个是乡镇企业。上世纪90年代初的时候，中国经济又连续5年保持双位数的增长，这个背后也有两大超级因素支持：个是市场经济，个是外资投资。在刚刚过去这些年里，中国经济仍然连续出现5年的双位数的增长，它也是由两大超级因素拉动的：个因素是WTO，个是房地产。

下一个超级因素在哪里？“是城镇化。中国在今后10年、15年可能带来的城镇化现象是人类历史上的移民潮，而这个移民潮会带来一系列的动态变化。中国的城镇化成功与否不取决于农民是否进城，而在于农民进城的时候兜里有没有钱。”陶冬如是说。

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