"在过去十年，中国的房地产业是全世界较活跃、规模、 较强盛有生命力的房地产市场，我相信未来10年到20年这个市场仍然是全世界较活跃、较有生命力、较有发展前景的市场。"

"要把济南的城市化和城市规划放到从'十一五'规划以来已经明显突出的一个特点也即'十二五'规划将树立的城市群战略中，以避免陷入被边缘化的尴尬"

“ 当前的房地产调控政策如何延续？我以为可以概括为四个坚定不移，即坚定不移地盖更多的房子，坚定不移地完善住房保障体系，坚定不移地支持农民工进城，坚定不移地支持大多数老百姓适度改善居住条件。”

在6月18日上午举行的第六届中国地产金融年会暨济南滨河新区城市发展高峰论坛上，国家住房与城乡建设部政策研究室主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在所做的题为《房地产调控政策的调整与延续》的主题演讲中，谈到了自己对当前房地产调控政策及中国房地产业发展走向的理解。

陈淮对中国房地产业的发展表示乐观。他说：“在过去十年，中国的房地产业是全世界较活跃、规模、较强盛有生命力的房地产市场，我相信未来 10年到 20年，这个市场仍然是全世界较活跃、较有生命力、较有发展前景的市场。”但他同时表示：要把这个市场规范和发展好，国家政策还有不断摸索、 完善和改进的余地。

针对有人把房地产业作为支柱产业的责难，陈淮反驳说：“中国正处在城市化这样一个高潮过程中，有很多人很义正词严地说从来没有一个国家把房地产业作为支柱产业实现了现代化的，我非常赞赏这个说法。但是我也说，从来没有哪一个国家能够绕过城镇、房地产业、城市改善、城镇基础设施的大规模改善而实现了现代化的。”

当前的房地产调控政策如何延续？陈淮表示，就是要坚定不移地盖更多的房子。中国不是房子盖多了，是盖得远不够，是盖得远不均衡，它的档次、规模、功能该远不能适应城镇化和社会发展的客观需要。我们希望解决的房价问题、公平问题，说一千道一万，得在盖更多房子的基础上才能解决。目前中国的住房还处在完全短缺的状态下。因此，解决中国的房地产，说到底不是把房地产打垮了，压扁了，而是盖更多的房子。所以，2010年是较严厉的调控政策的个特点是大大加大了土地的有效供应，今年城镇用房土地的规模比2009年扩大了一倍还多，而且允许两成自有资金就可以获取开发贷款的政策并没有调整，这也是区别于2004年-2007年紧银根和紧地根政策鼓励增加有效供给的一大特点。

陈淮表示，要坚定不移地完善住房保障体系。就是在过去 20年、过去 10年已经解决了大多数人有房屋住这样一个问题的基础上，下一步要解决的是所有人都有房子住，做到应保尽保，人人都有享受基本住房、享受社会保障体系的权利。当然住房保障体系的完善即保障实现人人都有住房和解决改善住房的时间表是不一样的，3-5 年时间就得建立起保障哪怕是重度残疾人、无人赡养的孤寡老人做到应保尽保、及时获得保障的程度。

陈淮说，第三要坚定不移地支持农民工进城。如果为城市人建城市，不管城市人口比重增加到多少也是一个伪城市化。过去10年中城市建设的、投资的、发展的是沿海特大城市，这是一个历史造就的不可避免的选择。在今后的 10年、 20年发展所在是二三线城市，是县城和镇。陈淮表示，2010年是中共提出“十二五”规划建议之年，在这个“十二五”规划中势必得明确地把农民工不但要进城、要有工作、要经商务工，而且落户还要有房子住，才能够在城市站得住脚。陈淮还特别提醒，从去年以来文件中出现的一个新词“新生代农民工”。新生代农民工的出路没有别的，就是在城市，这是房地产发展保障体系完善所必须面对的一个问题。

陈淮较后表示，第四要坚定不移地支持大多数老百姓适度改善居住条件。1990年中国城镇持有面积只有20 亿平方米， 2000年是 44亿平方米，2009年是 130 亿平方米。但按照 6.2 亿城镇人口(户籍人口和常住人口)，人均不过 20 平米出头，户均不过60平米，只能说刚到满足基本脱困水平的标准。如果到2020年中国社会发展到全面建成小康社会，沿海部分地区发展到中等发达国家水平，城镇居民中 60%-70% 有适度改善的功能，这个任务是艰巨的，就是现有资源总量上一间房不拆再增加50% 。这还只是适度改善性功能的住房，即把非常合理的套居面积定在90-140平方米。此外，还有 15%-20% 的家庭进入到适度享受型功能的住房需求，加上去的面积应在160-240平方米。陈淮说，政策坚定不移地支持老百姓适度改善的需求，这个适度改善是中国房地产市场存在、改善、发展的较强大的支持力度。

陈淮还提醒说，在目前的房地产市场调控政策中，大家把过多的功能寄托于政府身上，特别是把资源配置的功能交给政府，希望政府给大家分配廉租房、公共住房、经济适用房，这就为寻租提供了空间。因此不要在调控政策中过度地强化政府在分配资源的功能。此外，不要把有区别化的房地产政策成为掌握行政权力的公务员们、掌握垄断资源的垄断部门们为自己集体地侵蚀国有资产、公共资产，为自己盖廉价房、以集资建房的名义实物分房的借口，这个趋势需要高度警惕。

针对济南未来的城市发展，陈淮建议说，一定要把济南的城市化和城市规划放到从“十一五”规划以来已经明显突出的一个特点也即“十二五”规划将树立的城市群战略中。济南面对着京津冀地区，这是国家在长三角、珠三角之后使之成为国民经济第三极的城市群战略，同时还伴随着山东半岛城市群的崛起，又面对着国务院新批准的黄河三角洲城市群，而且南面还有蓄势待发的淮海城市群等等。作为山东这个经济大省的省会，济南面临着被边缘化的尴尬。因此，济南一定要加速改造扩张发展，并且把自己想方设法地在周边这样一个城市群战略中摆进去，占据主导的地位，否则在下一轮国民经济的增长过程中就很难占据优势了。

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