转变发展方式 建造百年住宅---在届房地产科学发展论坛上的讲话

本届论坛的主题是：贯彻落实科学发展观，转变发展方式，建造百年住宅（建筑）。 目的是通过深入分析住宅产业现状，明确产业发展方向，加快转变发展方式，大力推进住宅产业现代化，推广低碳技术，促进住宅产业可持续发展。

一、客观审视我国住宅建设现状

改革开放以来，特别是1998年停止住房实物分配，实行住房分配货币化改革以来，我国住宅建设取得了举世瞩目的成就。2009年城镇新建住宅面积达到7.88亿平方米，是1978年的20.7倍；城镇人均住房建筑面积超过30平方米。与此同时，住房规划设计水平、施工质量、配套设施和居住环境明显提高。1999年，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号），系统提出了推进住宅产业化工作的指导思想、主要目标、任务、技术措施和相关政策。十多年来，在行业同仁们的共同努力下，初步建立了符合产业化方向的住宅建筑和部品体系、技术支撑体系和质量控制体系；一大批建筑材料和部品部件实现了通用化设计、系列化开发和集约化生产，淘汰了一批不符合资源节约和环境保护要求的落后产品；推行了住宅性能认定制度，建成了一批示范工程，新建住宅执行建筑节能设计标准明显提高，住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能大幅度改善；培育了一批集住宅开发、设计、施工、构配件制造和物业服务为一体的综合性住宅产业集团，以住宅建设相关企业合作为基础形成的产业化联盟开始出现。

尽管我国住宅产业有了较大发展，但目前传统的粗放式生产方式仍未实现根本性转变，住宅产业化水平和劳动生产率低；技术创新和集成能力弱；资源和能源投入大，环境负荷重，可再生能源在建筑中应用规模小；住宅使用寿命短，质量和性能还不能完全令人满意。这与提出的节能减排降耗以及构建资源节约型、环境友好型社会的要求还有很大差距。突出表现在以下几个方面：

（一）住宅（建筑）使用寿命短

我国规范规定，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年，纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年。但目前城市建筑未达到设计使用年限即被拆除的比例很高，甚至有些建筑刚投入使用不久即被拆除，统计平均使用寿命仅30年左右。而欧美等发达国家建筑设计使用年限也是50年，但统计平均使用寿命长，如英国、法国、美国的建筑统计平均使用寿命分别为125年、85年、80年，"百年老屋"随处可见，一栋房屋经历几代人使用，成为传承城市历史文化的载体和重要的旅游资源。日本上世纪80年代末期已开始进行百年建筑认证。我国建筑寿命短，致使资源能源消耗和建筑垃圾大量增加，特别是大量拆除造成的资源能源浪费使近几年来节能减排的成果大打折扣。

我认为，我国住宅（建筑）使用寿命短的主要原因：一是城市规划变更频繁，朝令夕改，一任专业一轮规划，规划调整导致大量建筑被拆除；二是建筑维护维修不及时，损毁严重，影响使用寿命；三是有些建筑材料耐久性差，有的施工质量不高影响使用寿命；四是对使用空间和功能不能满足新要求的建筑，大都一拆了之。更深层次的原因是，一些地方在城市建设指导思想上急功近利，重速度、轻质量，大拆大建，政绩工程和开发商的商业利益相结合，造成不该拆的房屋大量被拆除。

（二）既有住宅（建筑）使用能耗高，改造难度大

目前，我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。其中，建材生产能耗约占20%，建造能耗约占1.5%，使用能耗约占28%。据测算，我国民用建筑在达到相同室内热舒适度的情况下，使用能耗高出同等气候条件发达国家平均水平的2-3倍，绝大多数采暖地区住宅外围护的热工性能比发达国家差许多，外墙的散热系数是他们的3.5-4.5倍，外窗为2-3倍，屋面为3-6倍，即使全部执行国家规定的65%的节能标准，使用能耗仍高出50％以上。随着经济社会发展、城镇化进程推进、第三产业比重提高以及农村地区建筑用能增长，建筑能耗总量及比重将持续增加。预计到2020年，建筑使用能耗将超过工业、交通能耗，占全社会终端总能耗的比例将超过1/3，成为用能的主要领域。

据估算，目前我国既有建筑面积约460亿平方米，到2020年，全国还将新增建筑280亿平方米左右。截至2009年底，全国城镇累计建成节能建筑面积40.8亿平方米，节能建筑占城镇建筑面积的比例为21.7％。北方城镇既有建筑约为80亿平方米，南方城镇约为108亿平方米，总计约188亿平方米，按50%的既有建筑需要进行节能改造计算，要改造94亿平方米。"十一五"期间确定了北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造1.5亿平方米的改造任务，仅占北方地区既有建筑的1.87%，还有大量的既有建筑需要改造，同时其他地区建筑节能改造尚未启动。由于改造工作主要依靠财政支持、政府组织的方式进行，财政改造资金不足，加之改造模式单一，没有形成政府引导和市场参与相结合的机制，改造难度大，大量既有建筑能源利用效率不高、浪费严重的现象还难以改变。

另外，我国目前实施的50%节能标准，是指在北方采暖地区1980-1981年住宅通用设计能耗水平的基础上节能50%，同时规定有条件的大城市和严寒、寒冷地区可率先按照节能率65%的地方标准执行。但由于其他地区建筑能耗调查基础薄弱，针对全国不同地区、不同类型建筑的能耗标准不完善，如我国长江流域一些地区事实上冬季已有采暖，但缺乏节能设计标准，影响了建筑节能工作的开展。

2004年，我在德国曾考察过"三升房"，印象很深。德国一家能源公司利用其资源和技术优势，将一幢已有７０年历史的老建筑改造成为典型的被动式节能住宅，通过对门窗、外围护结构、设备设施等的改造，每平方米采暖耗油量从２０升降到了３升，仅是过去能耗的１５％。同时二氧化碳排放量也降至原来的１／７，舒适性也大大提高，很值得我们借鉴。

（三）住宅产业化水平低，建设方式粗放

尽管国家1999年就明确提出了推进住宅产业现代化的目标、工作内容和要求，但由于缺乏必要的法律保证、政策和资金支持以及相应工作机制，住宅产业化进展一直比较缓慢，粗放式的建设方式长期得不到改变。集中表现在：一是生产效率低。长时间以来，我国住宅建设的大部分工序在现场进行，手工作业为主，工人的劳动强度大，生产效率低，每年人均竣工住宅面积仅30多平方米。而发达国家通过持续地推动住宅产业化，已基本实现预制构件或房屋模块工厂化生产，施工现场装配化，住宅部品率也达到了80%以上，像日本人均竣工面积为110~120平方米，德国为80~100平方米，大大提高了施工效率和住宅质量。二是资源消耗高。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平米为55公斤，比发达国家高出10%~25%，水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家要多消耗80公斤水泥，卫生洁具的耗水量高出发达国家的30%以上。三是技术配套和集成度低。我国住宅部品的工业化水平有了较大提高，但尚未形成系列化和规模化的生产体系，住宅技术的发展也主要以单项技术推广应用为主，技术上和组织上缺乏有效的集成和整合，难以发挥技术应用的综合效益。四是住宅生产和使用造成的环境污染严重。粗放的生产方式、传统的建造技术、建筑材料的不规范使用及质量问题所造成的大气污染、水污染、室内空气污染问题突出。建筑用能产生的温室气体排放占到全国温室气体排放的25%。

（四）土建装修一体化进程缓慢，二次装修浪费惊人

1999年，国办发72号文件明确要求推广一次性装修或菜单式装修，但目前上市销售的住房大多数仍为"毛坯房"，土建装修一体化比例不到10%，需进行二次装修才能满足使用要求，为世界各国所少见，是粗放型住宅建设模式的典型体现。据调查测算，2009年，我国城镇竣工住宅建筑面积为7.88亿平方米，按照平均每户105平方米，其中90%进行二次装修计算，将有近675万户需要装修。二次装修平均每户大约产生建筑垃圾1.5～2吨，总计约产生建筑垃圾1000万～1350万吨，浪费了大量资源和能源。以建筑垃圾主要由水泥组成测算，将浪费水泥生产能源280多万吨标准煤，增加CO2排放720多万吨。同时，家庭装修产生的噪音扰民、劣质装修材料带来的环境污染以及随意变更房屋结构或更改管线造成的安全隐患等问题突出。

土建装修一体化十多年来推进缓慢的主要原因，一是从开发企业来讲，积极性不高。一方面开发企业认为全装修成品房会增加质量投诉；另一方面税收政策不协调。目前房地产开发企业的营业税税率为5.5%，装修企业的税率为3.3%，建设成品房会使开发企业多缴营业税。国家对建设成品房无强制性要求，竣工验收标准不完善，开发企业无积极性。二是从消费者来讲，对全装修成品房认同度不高。一是居民住房消费观念片面追求个性化，认为成品房不能满足其要求。二是购购全装修成品房多缴契税。三是购房者对全装修成品房质量不放心。

（五）农村住宅建设问题突出

改革开放30多年来，我国农村的居住条件有了明显提高，村容村貌有所改观。但仍存在一些不容忽视的问题。一是管理机构不健全，对农房建设缺乏有效的指导和服务。目前农村建房依然承袭传统的建造方式，多数处于无政府监管、无标准规范、无技术指导的状态。用老百姓的话说是"看了风水就打桩，宰只公鸡就灌浆，请个师傅就砌墙，办趟宴席就上梁"。在规划、设计、施工、验收等环节上管理缺失。大多数农房没有采取抗震设防措施，建筑安全令人担忧，而且也无节能减排措施。二是科技进步对农村住宅的贡献率远低于城市。落后的技术和产品可随意进入农村住房市场，适合于农村的材料和技术得不到推广和应用，建房基本处于自发的无序状态，难以实现规模化和产业化。三是基础

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！