货币与信贷是两个相互关联的金融变量。信贷是商业银行的信用创造，是商业银行新创造出来的货币，信贷扩张会增加货币总量。信贷扩张是增加货币供应的主要渠道之一。货币供应增加是信贷增加的前提条件，没有货币商业银行就没有能力创造信贷。

2009年的房地产市场走势多少让人有些意外：在全球金融危机的背景下中国的房价出现了大幅度的上涨。以北京为例，不少楼盘在2009年度里，价格上涨了一倍。主要市场中介机构及研究机构公布的房地产价格涨幅都在25%左右，城市的房价涨幅更是相当惊人的。

导致2009年房价出现大幅度上涨的较主要因素是信贷的超常规增长。从2008年的信贷情况看，月度信贷规模平均在3500亿至4500亿之间，但为了应对全球金融危机，我国从2008年11月份开始实施适度宽松的货币政策，信贷增长情况出现了井喷：2008年11月份的新增信贷为4700多亿元，12月份为7600多亿元，至2009年季度月均信贷增加到1.52万亿，2009年季度月均信贷为9279亿元，2009年上半年信贷增长7.37万亿元，月均超过1万亿元，是正常年份的三倍。从2009年7月份开始信贷增速有所放缓，但还是超过正常的水平。从官方公布的统计数据看，2009年全年信贷增长9.5万亿元，如果加上表外信贷数据，则实际信贷总量应该在12万亿以上。

信贷的超常规增长从几个方面影响楼市价格：

头先，信贷的超常规增长通过供给与需求两个方面影响房价。

从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，购房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中处于更加有利的地位，楼市价格必然上升。

开发商有了资金的支持，在楼价上涨的刺激下出现了囤积土地的冲动，截至2010年6月底，土地储备前10位的公司中，有7家公司土地储备超过3000万平方米，排名的公司拥有5000多万平方米土地储备。土地闲置增加了楼市的供求矛盾，刺激楼价上涨。

土地的供给同样与信贷政策有关。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产打包成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，在2009年新增加的9.5万亿贷款中，有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，我们看到一个反常的现象，在楼市火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了18%，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然助涨房价的上升。

从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史较低水平时，购房者的还款负担大大降低。

另外，需要强调的是，宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期，购房成为富裕保持财富的一种选择。随着信贷的高速增长，2009年广义货币供应已经接近30%，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。明显的标志是：狭义货币供应量迅速上升，M1已经从2008年底的10%增长到2009年底的33%，上升了20多个百分点。存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。购房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。

其次，信贷的超常规增长刺激了股票市场的繁荣，助涨了房价。

对于我国居民而言，银行存款、住房及股票是较主要的资产，其中，股票市值增长较迅速，2005年底，所有境内投资者持有的股票流通市值只有2万亿元左右，至2010年9月底，流通市值已经上涨至20万亿，股市价格及由此引起的居民财富的变动对楼市影响巨大。

当股市价格上涨，股市对楼市的刺激只要通过两个途径传导：一是增加楼市的需求，当投资者账面财富迅速增加时，其中的一部分财富会转化为对楼市的需求。因此，股市的繁荣会刺激楼市，股市较火爆的时候往往也是楼市较火爆的时候。

另外，股市的繁荣为房地产类上市公司融资提供了便利。在较近几年的股市行情中，房地产一直是被热炒的板块，房地产类上市公司通过增发股票融资非常受欢迎。这些上市公司通过高价发行股票得到巨额的融资，然后再用这些资本购地，因此，股市上涨会推高地价，而地价上涨又推高房价。

在宽松货币政策的刺激下，股市价格从2008年11月份开始出现了大幅度上涨。截至2010年9月底，尽管上海综合指数的涨幅只有58%，但如果剔除商业银行及房地产类股票，其他分类指数涨幅都超过100%，中小板的涨幅超过200%。信贷通过股市其购购力被进一步放大，刺激了楼市价格。(社科院金融所金融市场研究室副主任 尹中立)

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