专家认为，要使高位房价有所回落，房产税等调控应当出台，在政策的进一步发力下，2011年房价有望震荡下行。

-权威发布

>>销售

2010年全国商品房销售额5.25万亿

数据显示，2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

>>价格

全国房价连续四个月环比上涨

全国70个大中城市的房价同比涨幅从去年4月以来就逐步收窄，然而更能代表房价真实走势的环比数据却连续四个月上涨。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

去年12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。与前一个月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。

去年12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。

>>投资

2010年土地购置费涨65.9%

数据显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。同期，全国房地产开发投资增速显著。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。

12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。

>>资金

利用贷款增速不如其他资金来源

2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

-解读

卖方积极调价应对调控

亚豪机构市场总监郭毅表示，去年4月和9月的新政向市场释放信号，形成房价下降预期，市场一度观望。但随后，市场根据调控做出了调整，包括一些开发商积极调整市场价格，性价比较高楼盘出现，吸引了购房需求入市，带动了成交量的上升。而在楼市调控的大背景下，郊区楼盘面向刚性需求，产品主打中小户型，都坚持了平价推盘、快速销售的策略，因而更容易在调控下赢得市场。

远洋嘉业经纪公司研究总监孟奇也表示，少数企业在新政之后应对市场灵活，迅速下调项目价格赢得了市场。从楼盘性质来看，主要是低价开盘的远郊项目受到追捧，成为市场成交的主力军。

刚需释放致使成交上涨

中原地产三级市场研究总监张大伟表示，除了开发商灵活应对市场调控政策之外，购房者对于房地产市场前景看不清，受到部分市场信息误导，心急入市也是造成去年，特别是下半年成交上涨的原因之一。前期调控政策的力度虽大，但是实际效果与力度相比不成正比，这使得购房者认为价格下调的空间不大，加速进入楼市。

郭毅表示，去年四季度，包括公积金贷款二套房认定标准和房贷利率优惠等政策的松动，例如一些银行出现了7折利率，使得一些曾被“误伤”的需求逐步释放，这些进一步支撑着近段时间以来的火爆成交。

市场流动性过多致房价上涨

中国人民大学国民经济管理教授郑超愚表示，大量的货币和信贷供应在很大程度上推高了资产价格。2010年信贷额度高达7.95万亿，而广义货币供应量更是达到了72万亿，从而带来了市场流动性过多，而大量的货币除了股市、楼市之外几乎没有更好的投资渠道，相比股市的低迷，楼市多年的增值必然会吸引更多的资金，从而导致房价上涨。

房地产开发投资热情高涨

张大伟表示，从数据可以看出，开发投资额度明显上涨，虽然经过4月及9月连续两轮调控，但是房地产投资额度不降反涨，可见房地产市场目前依然是投资的头选。而2010年的信贷总额度高达7.95万亿也是支撑房地产投资额度再创新高的重要原因之一。土地购置面积、购置费用均创新高，给后期调控带来明显压力，房产企业的成本明显增加，降价的可能也更小。

房地产调控政策初见成效

郑超愚表示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，这一数据基本上从去年2月份以来增速就在逐步收窄。而在开发资金中，国内贷款的增速也在不断放缓，自筹资金变化不大，利用外资增速逐月加快，其他资金同比增速仅15.9%，而在去年初的2月份这一数值高达111.9%。这充分显示信贷收紧和销售放缓后开发商资金压力加大。

国家统计局有关专家表示，从2010年全年数据可以看出，随着国家对房地产市场调控力度不断加大，调控效果日益显现，全国70个大中城市房屋销售价格在去年4月份同比涨幅达到12.8%的高位后，同比涨幅呈逐月下滑的趋势，去年12月份这一涨幅回落到全年较低点6.4%，应该说抑制房价过快上涨的目标已经达到。

　-展望

在现行环境下楼价难以下跌

德意志银行大中华区头席经济学家马骏表示，楼价在现行宏观和政策环境下还难以下跌。

当前实际通胀压力可能比CPI增幅数据更高，而购房者对房子的真实需求会因为通胀预期而大幅提高，从而推高房价，而这是行政手段无法抑制的。楼市泡沫的根本问题在于货币。目前一些大城市楼市泡沫的较根本原因在于货币连续几年过于宽松，利率太低。如果货币持续宽松、负利率长期不解决，那么房价问题只能靠不断的行政性打压来暂时抑制，即所谓第三轮、第四轮调控。

房地产投资将保持稳步增长趋势

国家信息邹士年表示，虽然房地产市场在2010年遭到国家严厉的宏观调控，但是，由于房地产市场需求的依然旺盛和房地产市场仍具有的较大利润空间，可以预计2011年房地产市场投资仍然会保持稳步增长趋势。即便加息周期对今年的房地产开发投资形成一定的负面影响，但是保障性住房投资的加大能有效弥补这部分投资的下降。预计2011年房地产开发投资将会保持在20%以上。

房地产价格震荡下行概率较大

邹士年表示，2011年房地产价格震荡下行的概率较大。2009年下半年房地产投资增长26.2%，新开工面积增加6.75亿平方米，同比增长53.0%，而2010年上半年房地产开发投资同比增长38.1%，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%。这一时期的投资和新开工面积都对2011年形成较强的供给。

在需求方面，由于对二套房及以上的信贷控制还非常严格，能够继续有效遏制非自住需求，同时，对保障性住房的大量建造也大大降低市场对房价上涨的预期。因此，只要政策方向不出现逆转，今年房地产价格整体震荡向下的概率较大。

预计3月至4月楼市全面调整

中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，根据该校经济研究所的研究，2011年，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计3月至4月是楼市全面调整的时点。

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