如此密集给开发商大派“红包”，银行似乎在以行动证明银根放松的事实。但是，获得银行授信的开发商们，显然还不能高兴得太早。CBN记者通过多方采访获悉，银行授信更多的只是“画饼充饥”式的姿态，获得授信的公司往往难以获得额度内的全部贷款，且获得贷款的限制条件较多。

“画饼充饥”的授信　

仅3月份，就有SOHO中国、世茂集团等获得银行大额授信。在与中国银行北京分行签署授信协议后，SOHO中国董事长潘石屹称这份协议是他“目前为止签过的金额、也是较重要的协议”。中国银行北京市分行行长助理臧新军公开表示，100亿元的授信和融资金额利率将视收购的具体项目情况而定，一般来说将按照基准利率下浮10%来执行。

早在2月，瑞安集团就与中国农业银行签订了130亿元的三年期意向授信额度，其中80亿元用于瑞安房地产（00272.HK）的项目发展，另外50亿元用于拉法基瑞安水泥以及中华汇的项目发展。同月，绿城地产也从国内某家银行获得了200亿元银行授信。

如此密集的授信一度化解了市场对开发商资金链的质疑。但事实上，银行的授信额度是指银行通过对客户的经营风险、财务状况及银行融资风险综合评价，确定能够和愿意承担的风险总量。

上海万科房地产有限公司一位管理层人士表示，多年以来，万科A（000002.SZ）与各大银行保持着密切的合作关系。需要明确的是，银行授信与实际所能获得的贷款之间不存在必然关联，授信更多的是体现一种姿态，授信不等于贷款。在具体贷款之时，地产企业客户仍须申请，而银行将考虑客户的债务和还款等情况在授信额度内决定是否发放。

比如单个项目的开发贷款，必须符合《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》“四证齐全”等相关硬性条件方可获得。

值得注意的是，巨额的银行授信就像是给开发商画的一个诱人“大饼”，即便获得了贷款仍将受到诸多条件的限制。路劲地产集团（01098.HK）旗下上海隽翔房地产开发有限公司副总经理陈自力表示，授信所获得的款项往往被限定只能用于现有项目的开发和建设而不能用于购购新的土地。这是商业银行在盈利压力和控制贷款不良率意图之下的心态折射。

一个可以佐证的例子是，绿城地产此前获得的200亿元银行授信，据瑞银证券的研究报告称,该资金来自一家中国国内银行，该笔贷款只能用于建设成本方面，不能用于偿还债务。中国房地产指数研究院副院长陈晟在日前的一次公开演讲中表示，据他所知，绿城地产所获得的这笔银行授信不可以用于购购新土地。

开发商远未解渴

在楼市一路狂奔的年代对地产商态度积极主动的银行，如今态度已然发生一百八十度大转变。招商银行上海某支行负责人表示，银行对地产行业的风险颇为忌惮，控制房地产金融风险、尽量压低坏账率依然是国内银行头顶上高悬的一把“利剑”。即使信贷开闸，也只会向优质、大型品牌开发商倾斜。

陈自力称，目前银行面临局部流动性过剩，手头资金宽裕，加之存款准备金率下调，存款利率下降，利差收窄，银行通过加大投放、大幅扩张，才能保证盈利能力的可持续性，于是，对一些大型房地产商的大额授信应运而生。从盈利压力考虑，银行倾向于围绕效益而加大投放。

上述万科内部人士也表示，对于开发贷款，目前商业银行的思路没有什么根本变化。许多地产企业虽然拿到了数额不菲的授信额度，但如果不符合审批的硬性条件，依然拿不到贷款。

一家地产公司总经理告诉CBN记者，银行一直紧紧绷着一根弦,即经历了长达一年多的持续调整后，房地产行业潜在的信用风险在2009年或许存在放大的可能，并集中出现于房地产开发贷款违约风险、贷款抵押品价值下降等领域。因此，即便拥有大额的授信，如果地产公司的资产负债率过高，银行依然会“慎贷”。

“目前，银行的心思是投鼠忌器、嫌贫弃富，中小开发商难以受到阳光的普照。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，一方面，在金融危机横行全球之后，国内的监管层积极推动资金流动性，做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组的融资支持和配套金融服务；另一方面，目前内地楼市成交量的小阳春能够走多远，依然是一个谜团。对银行而言，如果交易量不能保持稳定而导致开发商资金回笼速度慢，可能会影响开发商的正常还贷能力。

尽管目前披露年报的地产上市公司显示的2008年业绩并未让人大跌眼镜，然而积重难返的行业存货剧增问题令人忧心。至3月底，已披露年报的46家房地产开发类企业的存货总量达到3041亿元，较上年同期上升将近27%。

(作者：叶国靖)