于所指的“这两次拍卖”，是指5月19日麦金利公司以6.24 亿竞得通胡大街70号地块，以及5月21日北京富力地产以10.22亿竞得广渠路10号地块。据悉，通胡大街70号的楼面地价4570元每平米，广渠路10号楼面地价则高达14100元每平米。

这两场拍卖会在业内颇受关注，在经历了近一年的冷峻萧条之后，北京土地市场上又出现了夺地大战。一些人把这看做北京房地产市场“回暖”的标志，而于凌罡则表示，“在连续发生了两次激烈竞价之后，提醒大家保持理性，我认为很有必要。”

在他看来，开发商对这两个地块的高价竞逐显然不够理性。在利用房价成本速算公式【平均开发成本 = 楼面地价 + 建安成本 + 其它成本。在北京市区，建安成本≤每平米1800 元，其它成本=（楼面地价+ 建安成本） x20%；房价房租比240：1，相当于 24 万元的房子月租1千，年租1.2 万，年收益 5%；房价房租比300：1，相当于 24 万的房子月租800元，年租9600元，年收益4%】对房价成本和市场进行分析后，他对这两其交易的市场和盈利前景表示看衰：

关于通胡大街70号，通州目前商品房得卖6000到7500，才能有比较正常的成交量。楼面地价4570元每平米 + 建安成本1800元每平米）x1.2=7644元每平米！这个成本价，已经是当地维持必要成交速度的价格上限，可以说没有利润空间。因为对于一套35平米的零居而言，成本价=7644元x35平米 ≈ 26.75万元；

就此，于凌罡评论道，“如果想得到 240： 1的房价房租比，35 平米房子，每月要租到1115元，何其困难？或者，70 平米房子月租2230元，105平米房子月租3345元，在通州我看够戗；如果想得到300：1的房价房租比，35平米房子，每月要租到890元，也不容易；或者，70平米月租1780元，通州105平米月租2670元，感觉没人会租。”

关于广渠路10号，于凌罡推算该地块的成本价高达19080元每平米，即（楼面地价14100元每平米 + 建安成本1800元每平米）x1.2=19080元每平米。这个成本价，甚至超过当地维持必要成交速度的价格上限，同样没有利润空间。而现实情况是，周边二手房不到13000，“商品房卖19000，我想很难正常成交吧？”

他分析道，对于一套35平米的零居而言，成本价=19080元x35平米≈66.78万元。“如果想得到240：1的房价房租比，35平米房子，每月要租到2780元，何其困难？或者，70平米房子月租5560元，105平米房子月租8340元，在广渠路能成交么？如果想得到300：1的房价房租比，35平米房子，每月要租到2226元，或许能吧；或者，70平米月租4452元，广渠路105平米月租6678元，住宅的话，恐怕租不起。”

基于以上分析，于凌罡担心，“这两次的拍卖，透支了太多的地价和城市购购力。因此，在高价拿地之后，要么公司亏损，要么老百姓傻呼呼的帮开发商解套 ……”

为题在于，“不管麦金利和富力 ，总之是公司就得营利，它只能卖得更贵！但现在不是2006、 2007年全民看涨的疯狂时代了，所以我觉得这两宗开发商高价拿地的交易已是强弩之末。”

截止今天，北京市在2009年已经招拍挂出让宗地74块，其中非工业用地33块。非工业用地成交面积约295万平米，成交额71亿元，平均楼面地价2407元每平米。

而在去年同期，北京市在2008年招拍挂出让的宗地53 块，其中非工业用地40块。非工业用地成交面积约751万平米，成交额312亿元，平均楼面地价4153元每平米。

相比去年同期，土地交易面积萎缩60%，总额萎缩77%，均价下跌42%！“这就是全球金融危机和中国楼市滞涨的后奥运年，北京楼市萎靡的铁证。”于凌罡说。

他建议开发商们：“别高价购率低于20% 的项目地块。”而对于购房人，于凌罡建议他们“别购房价房租比超过250倍，或房价收入比超过6倍的房子。”

(作者：李平)