近年来，尽管传统融资模式与新兴融资模式相结合的新融资模式已初见成效，包括房地产市场、证券市场和资本市场等在内的多渠道融资模式，已受到众多企业，特别是大企业的青睐。但从目前融资市场的现状来看，间接融资，即银行贷款仍是企业，尤其是大部分中小房地产企业的主要筹资来源。因此，如何顺利获取银行资金仍是这些企业迫切关心的问题。

如何快目前，房地产企业申请银行贷款大多仍以抵押担保形式居多，银行正常贷款业务的周期一般是两周，如申请加急服务，则周期可缩短至一周以下，压缩阶段包括委托评估房地产抵押价值时间，但快速评估的前提是企业要把相关资料提供齐全。

企业需要提供的材料非常多，其中，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证等为必备申请材料，它是委托评估房屋合法身份的象征，就如同居民身份证，证明你不是黑户，银行才能马上受理申请。

如何多从银行角度来讲，为防范因高估抵押价值引起的还贷风险，会严控抵押值，贷款额也就相应会压低，这是有效降低风险的一种方法，应当可以理解。作为企业，有没有办法通过提高自己的整体管理与业务水平，让提供的房地产抵押物其估价值能更接近客观，以此筹措到相应多的资金呢？

实际上，银行及评估机构在审核房地产企业相关申请材料时，比较看重几方面信息，如企业的资质等级、抵押物的设计档次、周遭环境及房屋的建筑质量等。包括房屋的结构类型；密度与容积率高低；材料上创新型、科技型等绿色环保材料的使用比例。在施工队伍的选择上，资质等级高的施工队伍所建抵押物的质量肯定占优，这些因素的综合作用会左右评估的价值高低，银行放贷的量也就相应不同。

银企双方都需要关注估价业务，只有合理的估价才能获得合理的贷款，而这与所选用的估价方法有密切关系。市场上使用较多的是成本估价法和假设开发法，成本估价法就比较适合已建成房产，但期房就未必合适，在抵押物估价时点上的价值与漫长的抵押期后价值存在不相匹配的情况，这对抵押人和抵押权人都不尽合理。目前市场上比较倾向于用假设开发法评估，它更能反映被评估对象的全部市场价值，这种方法是建立在对评估对象所有可能发生的费用和可能体现的市值的计算基础上的（包括考虑了优先受偿款的抵扣），特别是该方法强调的是客观价值，而非个别价值，它依据的是项目从头至尾的全部费用，而非某个形象进度上的费用。这些应该予以重视。

得不偿失的冒险企业都想提高委托抵押物的价值，不愿被低估，这是无可厚非的，但若存在以虚代实等的侥幸心理也是不可取的。在这样一个信息共享时代，银行所掌控的企业信息不仅仅局限于你提供的，银行会通过多种手段加以验证。如既可直接派专职客户经理去企业实地、施工现场核实取证，也可通过银行不断健全的银行征信系统了解核实，现在一些银行已做到本行全国联网，跨行的则可从央行征信系统中登陆查询，四通八达的信息网能保证银行查证到任何一家贷款企业的相关资信材料。因此，想钻空子等小动作只会耽误时间，并且影响银企信贷业务的长期合作。

(作者：潘焕成)