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央企涌入地产业 高利润下风险犹存
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 617 次
就在方兴地产以40.6亿元人民币勇夺地王后不久,中铁集团下属公司北京景旭房地产开发有限公司于8月底以15756元/平方米的楼面地价拍得了北京六里桥区域一地块,而拍地现场,一直尾随其出价至较后的是中国通用技术集团下属公司。就位于北京西南三环、毗邻长途汽车站的六里桥区域而言,1.5万元/平方米的楼面地价堪称天价。
至此,除了广渠路10号地被富力地产(02777.HK)拿走外,北京今年拍卖的所有地王和天价地悉数落入央企口袋。除了已经抢得地块的央企外,更多的央企则已于更早时候或即将进场,这些被民营房地产公司称为“野蛮人”的企业,在一掷千金时撼动了整个地产圈。
七成央企已进场
实际上,央企夺地大战并不仅 于北京。8月5日,保利地产以19.9个亿击败中海地产,夺得今年的苏州地王,两家公司同样为央企。
当然,保利地产和中海地产的积极出战,无可非议。两家公司均为国务院国资委“钦定”的16家主营业务包括房地产的央企。实际上,在长期的发展中,除了中房集团等个别企业外,国资委圈定的16家企业很多都是现在房地产行业的领军企业。除保利集团下属的保利地产、中国建筑工程总公司下属的中海地产外,还包括华润(集团)有限公司下属的华润置地(01109.HK)、中远集团和中化集团分别持股的远洋地产(03377.HK)等。由于具有很强的资金实力,同时也具备很强的专业实力,这些企业多年来一直积累了不错的口碑。
或者看到了上述16家企业在长期经营房地产获得的丰厚利润,尤其是近期房地产价格的迅速攀升,其背后的利润空间确实让人心动。例如华润置地的红山世家项目,售价已经从今年年初的18000元/平方米均价(前期名称为“西堤红山”)上涨至24000元/平方米,较高价格达到了35000元/平方米,短短半年溢价30%以上。更多场外的央企开始对房地产行业“虎视眈眈”。据证券分析机构九鼎德盛之前的相关统计,目前136家央企中,已经有七成涉足房地产开发。
谈及央企进入房地产业的积极性,北京大学房地产研究所所长陈国强表示,实际上在实体经济没有完全恢复的当下,房地产业被很多央企看做是一种出路。由于央企手上一般都握有重金,也有很低廉的融资成本,这些钱如果被放到主业上,很有可能亏本,放到房地产上倒可以赚钱。
或者正是基于这样的考虑,曾经积极推进央企合并重组房地产业务的国资委,目前对于上述工作表态模糊,房地产业并不在近期国资委大力推进合并重组的业务当中。
一位近期打算在地产界大展拳脚的央企董事长表示,在传统的制造领域,企业想获得利润都十分困难,但房地产是一个高利润行业,所以该企业计划将房地产设定为公司的副业,打算做大这块业务。
另外,除了七成打算购地,或者盘活自有土地进行房地产开发的央企外,很多央企还以其他的方式分享房地产高增长带来的回报,例如近期沸沸扬扬的中石油员工团购太阳星城一事,该2005年谈妥的团购价格不足目前项目的市场价一半,而太阳星城开发商冠城大通的另一项目——冠城弥敦道,其中的一栋楼也被中石化购进。
风险犹存
正当央企将全国的抢地之风推向高潮时,坏消息传来了。以北京为例,尽管目前的房地产价格仍然在上涨,但交易量则在持续下滑。8月份,北京期房住宅成交量环比下降了8%,但新盘开盘均价却较今年4月上涨了4000元/平方米。众所周知,价涨量跌往往预示着拐点可能来临。
如果拐点来临,对于高成本拿地的央企来说,前途可能更加凶险,尤其是,很多央企并不具有很强的房地产开发操作经验。“无知者无畏”,陈国强用这样的话来形容积极投入陌生房地产行业的央企。
当然,对于上述央企来说,可能抗风险的能力也比较高,因为它们的资金实力往往比较雄厚,遇到低潮期时具有一定的“抗寒”能力,融资成本也比较低,天生比其他企业拥有更多的成本优势。但是也正是因为这些优势,亦可能将央企带向另一个误区。
“很多央企拥有低成本融资的渠道,它们并不像民营企业,知道用每分钱时的成本是多少,因此花起来也不如人家小心。”陈国强同时强调,不能戴着“有色眼镜”来看央企,“和其他企业一样,它们也是企业”,只要融来的钱能够还上,项目操作也很规范,企业有赚有赔也是正常的。
事实上,从目前的情况看,今年各地出现的很多地王都被央企获得,这些地王未来无疑又将变身“房价王”。在国家希望市场发展趋于平稳的基调下,由央企所的这一轮高地价、高房价之风,显得有些不合时宜。此外,一旦市场下行,房价甚至地价下跌,央企是否也会因此遭遇“国有资产流失”的质疑,亦是央企在出手房地产市场之前必须进行周密考量的问题。
(作者:王芳洁 )
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