面对土地招拍挂市场“要不就是总价太高，要不就是单价太高，要不就是边边角角难开发”的拿地窘境，一线城市和部分二线热点城市的中小房企似乎正在逐渐沦为看客。

尽管面临生存窘境，但这并不意味着中小开发商的生存空间已消失殆尽，相关业内人士认为，中小房企在目前的市场形势之下仍然有可能通过多种方式实现低成本拿地。

收购与合作

“尽管有这样那样的困难，但很多中小房企还是希望能够通过合作或者并购拿地。”武汉 分析师李国政指出。据记者了解，目前在武汉市有七成中小房企基本上已经无地可开发了，而面对万科、金地等名企的攻城略地，这些中小房企纷纷转战二级市场。

“位置、单价、质量相对好的地块总价太高拿不起，总价承受得起的边角小地块，开发难度大且利润太有限。”武汉一中型开发商这样对记者表示。

“但公司需要持续发展，必须要有地，寻找可以合作开发的项目是我们主要的目标。”上述开发商说。

而在土地市场渐热的福州市场，近期通过收购烂尾项目及二手地块的方式，成了当地中小型房企应对“地荒”的主要手段。

7月份，福建三盛集团通过兼并与收购拿下了当地已运营多年的“运盛·美之国”三期项目，以及刚刚启动的原奥林匹克花园千亩地块。8月20日，福建中庚集团以1.07亿元成功接手了位于福州东街口、已烂尾十多年的福建国际青年交流项目。

中小开发商通过二级市场拿地的例子在一线城市也并不鲜见。不久前，华业地产就是通过收购的方式，以17.34亿元的价格获得了位于北京通州区总建筑面积约为80万平方米的自由小镇项目。

方方地产咨询机构分析，随着公开土地市场竞争日渐残酷，未来会有更多企业选择在二级市场寻找合适地块。

拿地依靠“老关系”

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，通过股权收购或合作的方式获得土地储备虽然是当前中小房企拿地的一个趋势，但这种方式存在高度的复杂性及风险性，对于企业的综合实力要求还是很高。“实际上，现在很多中小房企拿地都靠‘吃老本’、找关系。”

即使在北京这样的一线城市，除了那些备受瞩目的大地块外，也有一些位置相对较好的地块被中小房企依靠“老关系”低调拿走。

8月3日，北京昌平区北七家一块建筑面积近15万平方米的居住用地进行现场拍卖。对于这块处于北京天通苑北部不远处、网上经过6次竞价的地块，业内人士预期将会出现比较激烈的现场竞价场面。

然而，在该块地发放竞购号牌时，却只有该地块的一级开发企业京基地产到场。较终，在没有其他开发企业参与竞争的情况下，京基地产直接签订成交协议，仅以高出起始价1000万元的报价拿下该地块。

而从北京市土地整理储备网站上的交易结果来看，北京檀营房地产开发有限公司、北京盛远世纪房地产开发有限公司、北京市怀东伟业房地产开发有限公司等均先后以较低价格获得了密云、怀柔等区域的“大本营土地”。

虽然依靠“老关系”拿地也让一些中小房企在如今竞争激烈的土地市场分得一杯羹，但杨红旭认为，如果仅凭这种方式生存，企业未来发展前景将会十分黯淡。

转战二三线城市

杨红旭认为，对于中小型民营企业来讲，到还没有引起大型房企特别关注的二三线城市寻求发展，也不失为一种生存之道。

据中国指数研究院数据信息监测显示，8月周，中国20个城市共推出土地142宗，成交土地86宗。而其中，相对于供地“”的一线城市，二三线城市的土地市场更为活跃，有71宗土地成交。

“我们会考虑到环渤海地区的二三线城市发展，比如河北、辽宁、山东、内蒙古的一些潜力城市。”北京一家中小型开发商代表告诉记者。

而记者在7月下旬参加安徽芜湖的一次房地产论坛时，当地一家中小型开发企业负责人也告诉记者，公司业务正计划向周边的长三角地区扩展。

“中小房企要维持企业的持续发展，不能一味追求利润化，而应该追求利润的稳定化。选择房价不高、土地没有泡沫的城市进行扩张应该是一个不错的选择。”上述企业负责人表示。

相关业内专家也指出，对于中小企业来讲，借助于业内的资源平台，比如各类省级商会、公共联盟等资源，实现与地方政府需求的直接对接，并与当地政府建立良好的业缘关系，也是中小型企业拿地的有效路径。

“有的城市由于工业实力的增强，城市人口逐渐增加，人均收入不断提高，对于住宅的改善性需求也越来越大。”上述专家认为，这类城市应该特别引起中小企业的关注。

中原地产的分析师同时认为，二三线城市的土地资源相对丰富，城市化进程也使得开发空间较大，地价也相对便宜，对于在行业整合过程中寻求生存空间的中小型开发商而言，更具备发展机会。

“市场的力量是巨大的，中小民营企业比较灵活，这块不行在那块做，一定会在夹缝中成长的，像现在北京第三产业的项目基本上都是民营企业在做。”林达集团董事长李晓林这样对记者表示。

何弢：北京的土地市场比较可怕

2009年上半年，北京土地市场呈现出异常火爆的局面，交易活跃、地王频出。进入下半年，当地的市场似乎呈现出放缓的态势。市场是否就此出现拐点？开发商又该如何应对？针对相关话题，本报记者日前专访了北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理何弢。

中国房地产报：如何评价金隅嘉业上半年在土地市场上的表现？下半年又有什么具体目标？

何弢：仅就今年上半年而言，我们可能是在北京拿地面积的企业，一共拿了5块地，大概有80多万平方米，我们对此比较满意。下半年的策略是合适就拿。在北京拿地，一定要做“机会主义者”，不做地王是我们的基本思路。

我们公司目前的项目中，经济适用房、限价房等政策性住房比较多，占到50%以上，我们会加大资金投入，以保证这些项目的顺利完成。当然政策性住房的利润比较低，我们会确定好合适的结构和比例。

中国房地产报：到目前为止，今年楼市与土地市场总体来看双双表现活跃，其背后的支撑因素是否一致？这种活跃会持续到何时？

何弢：土地市场和楼市的反弹之快超出了很多人的预期。对于其原因，一些经济学家和业内人士也都众说纷纭，比如对于通胀的预期，我也同意这一点，我了解到的某个热销项目，温州的投资客占了相当一部分。

包括央企拿地也是这样，他们把钱投在实体经济上是亏损的，而投入到房地产上可能还更可靠，央企大力拿地，这和投资客出于增值保值的目的而去购房的性质是一样的，都是为了寻求盈利化，毕竟房地产不是他们的本业，这也从侧面反映出实体经济还存在问题。

我认为北京土地市场还是会亢奋一段时间的，其支撑因素还是对房价上涨的预期以及对通胀的预期，信贷政策导致的流动性的变化对于房地产市场的影响是的。

中国房地产报：有一种分析认为上半年的天量信贷是央企拿地的主因，你认为下半年的信贷政策是否会因此收紧？

何弢：因为今年有“保八”的目标，所以信贷政策不会有大的变动。只有整个经济形势发生根本性变化时，货币政策才会收紧，那时对于资金流入房地产市场才会有限制作用。如果选择此时收紧货币政策，可能对整体的经济产生全面打击，所以决策层可能现在有种“走钢丝”的心态，但我认为政策收紧是种更坏的选择。

楼市相对于股市来讲，惯性要更强，股市的资金进出比较方便，但楼市却不同，调头会难一些，这些特点也都影响着政策的变化。

中国房地产报：有业内人士提到这样一个观点，即开发商拿地会越来越多地集中在一线城市，尤其是在这波金融危机过后，大家出于增值保值的考虑，会更多考虑在北京这样的一线城市和城市的核心区域拿地，但这些地方的土地是有限的，这必然导致土地价格的高涨。开发商应该如何应对这种状况？

何弢：全国各地的开发商做到一定规模后，都希望能在北京有一席之地。他们进入北京并非仅仅是因为某个项目盈利空间有多大，更是为了提高市场影响力，是为了配合上市或者公司未来的发展。企业进京的动机很多，这样往往会把成本做得太高。

目前无论大企业还是小企业，在北京拿地都很困难，就目前北京土地市场情况来看，没有一个企业敢说，我要保证每年在北京拿到50万平方米的土地。在北京拿地，还是如我刚才所说，要做“机会主义者”。我认为未来企业之间联合拿地的情况会越来越多，这样尽管利润有所减少，但成本消耗也会更小。

中国房地产报：一线城市的土地市场在较近表现有些出乎意料，8月10日至16日这一周之内，京沪穗深四个一线城市中仅有北京成交一宗工业用地。这是否意味着一线城市的土地交易市场出现了调头的趋向？你又如何看待这一情况？

何弢：我认为近期的情况并不代表市场的降温。经历过去年的低谷之后，进入2009年的土地市场其实出现了集中供应的局面。土地市场不同于楼市的一点在于其整理时间很长，集中供应一段后手中就没有地了。我了解到北京市国土局就是这样的情况，目前手里确实没有多少地可供应。下半年北京市国土局对外表示供应1000公顷，其实压力很大，还要涉及到城市规划、征地拆迁等，进度会比较慢。

还有一个因素是，由于土地市场比较热，一级开发商不能保证拿到自己开发的土地，困此他们也在有意识地控制节奏，不让土地在市场这么热的时候入市。比如昌平较近一块地拍出楼面价4700多元/平方米，尽管较终还是被一级开发商拿到，但付出的成本很高昂，加上回迁成本，达到5000元/平方米，这标志着昌平也要进入“万元时代”了，所以我觉得现在的土地市场还是比较可怕的。

中海：一直在找地

■本报记者 王玉光 北京报道 2009-8-31

中国海外发展有限公司（简称中海地产）不久前公布了一份漂亮的半年报。同期披露的济南获地263万平方米的消息，则更是10个月未拿地之后的“破零”之举。相比万科、保利等龙头企业的积极储地，以及国企兄弟的拿地凶猛，中海地产缘何大半年来相对沉寂？土地储备的只消不进会否迫使其调整下半年的拿地姿态？中海地产香港总部近日以书面形式回复了本报专访。

中国房地产报：对于近期舆论关注的中海地产10个月零拿地的

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