10月26日,恒大地产发布消息称,自22日开始在香港股市招股以来,恒大的国际配售部分已获得超过4倍的认购,成为近期香港股市新股焦点。英皇集团主席杨受成、澳门赛马会董事总经理李志强等均大手笔认购,就连久未沾新股的李嘉诚也斥资1亿美元认购恒大。

而一年前的11月,搜房网举办的香港地产周活动上,房企赴港融资信心几乎跌入了较低谷。“这样的局面是曾经意想不到的。”莫天全说。

从SOHO中国成功融资128亿港元到恒大地产头度上市失败,再到新的融资潮,一年多的时间里究竟发生了怎样的变化?而正在筹谋上市的企业又将面临怎样的新问题?

拥挤的上市通道

自今年7月29日北京金隅赴港上市以来,已有恒盛地产(00845.HK)、宝龙集团(01238.HK)、华南城(01668.HK)等多家房企完成境外上市。据统计,加上已通过聆讯和蓄势待发的企业,目前,排队赴境外上市的内地房企超过30家；实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

几家企业虽成功上市,但其发行价格相比于A股市场同类公司低了很多。今年9月底10月初陆续登陆香港联交所的华南城、恒盛地产接连遭遇了“破发”的尴尬。恒盛地产,开盘仅3.59港元,上市当天较高报3.92港元,收报3.76港元,较招股价下限跌10%。而在之后的半个月内,恒盛地产更是大跌20%。宝龙地产之前也不得已在降低发行价格的基础上,缩减融资规模。

这也导致近期准备赴港IPO的恒大地产、龙湖地产、禹洲地产、集团、花样年等公司,在发行价格的确定上格外小心翼翼。恒大主席许家印表示,恒大集团的招股价定价区间并不高,有点贱卖的感觉,因此,公司发行的股票并不多,有些还要捂着。

曾经协助恒盛地产完成上市的德意志银行相关人士认为,这些房企的股价大多被低估了。而恒盛地产仅仅是被打了“半折”。相比于A股市场,香港市场面向的是全球投资者,对估值的参照标准更为国际化,可供选择的投资标的更为丰富,因此不大可能出现超溢价的股价。这可以从同时发行有A股股份和H股股份的公司股价差异得到印证,除了少数公司是H股股价超过A股股价外,绝大多数公司都是A股更为昂贵。

WIND的统计数据也显示,内地赴港上市的房地产公司市盈率普遍为10倍左右,大大低于A股市场。

上述投行相关人士接受本报记者采访时分析,积压了两年的上市需求在2009年底爆发,上市窗口显得有些拥挤。2007年就有一些企业筹备上市而未能如愿,2008年又遭遇全球性的金融危机,很多请求不得不被搁置。目前很多企业看不清2010年的走势,加上对加息的担忧,纷纷在四季度排队上市。由于排队的地产企业过多,也使得短时间内房企融资额缩水成为必然的趋势。基金经理会更加有选择地购入。

秦靖进一步补充说,来的企业多,投资者挑选的余地就越大,价格战是不可避免的。十几家企业几乎选择同一时间段上市,基金经理需要重新调整投资分配,卖掉老股,购新股。秦靖相信,如果上市后的业绩足够好,甚至超过上市前宣传的目标,股价一定会有所反弹,估值会恢复。

相比SOHO成功上市时的环境,另一巨大的变化是投资者的认知。德意志银行相关人士举例说,SOHO中国是因为在一线城市的利润稳定而受到青睐；而恒大规模很大,土地价格便宜。但成熟的投资者认为,企业并不是有了足够多的土地储备,就可以转化为利润。投资者会选择质量更好的企业。

对此,上述相关人士也表示,投资者会很关注上市公司具体的地块的价值。他回忆说,2007年当时很多开发商认为一线城市已经基本上饱和,于是纷纷去二、三线城市拿地。投资者可能会认同企业在二三线城市拥有大量的土地储备。但经历楼市调整后,投资者逐渐认识到,中国的住房商品化不过十余年的时间,一线城市远远没有饱和。即使是城市化率非常高的香港,当地的开发商依旧可以很赚钱。投资者又开始关注拥有一线城市高质量土地储备的公司。

上述投行相关人士认为,两年多来先进没变的是,投资者一直认同高质量、能赚钱的公司,而土地储备只是基础。

上市房企将更理性

搜房指数研究院发布的较新报告显示,在恒盛身后,禹州地产、置业、恒大地产、明发集团和花样年集团先后通过港交所的上市聆讯并开始路演。除此之外,尚有龙湖地产、中骏置业、佳兆业等企业正准备聆讯；融创中国、星河湾、香江国际、方圆地产等企业也在筹备上市。四季度房地产市场保持环比上升态势,多数企业销售业绩表现出色,资本市场对企业有较高的盈利预期,目前仍是房地产企业上市融资的好时机。

如此多的企业集中上市,将给内地房地产市场带来怎样的变化?恒盛地产10月2日在香港联合交易所挂牌交易,13日就宣布将收购两幅位于天津的土地,交易总价约8.49亿元人民币。而深圳的招股文件也明确表示,将把集资所得的近50%用于收购土地。恒大地产表示,融资所得的资金将被用于现有项目的融资、增加土地储备等。

业界担心,多家房企上市之后,是否会重演2007年的土地疯狂,上市公司拼命融资去购地,房地产上市公司进入“高地价→高股价→更高地价”的恶性循环。陈丹华分析说,企业上市之后,肯定会投入一部分资金去购地,但购地的决策依据取决于当时的房地产市场,相比上一轮,企业应更加理性。“广渠路15号地较终被中化方兴拍下,但拍卖过程中SOHO中国潘石屹也出到39亿,1亿的差价很多吗?”德意志银行相关人士反问。无论是民企还是国企,上市公司还是非上市公司,高价拿地是因为对未来的房地产市场有较好的预期。

上述投行相关人士也表示,每年内地房地产企业在港净融资总数额不超过1000亿,1000亿的资金投入进去,不会给内地的房地产市场带来根本性的影响,甚至比不上保险资金对楼市带来的影响。秦靖认为,更积极的变化在于降低企业融资成本,上市企业发行债券成本要远低于非上市公司。通过上市,让公司更加透明化,提升管理水平。股东在公司策略、战术上的帮助,有助于管理层的决策。更完善的内控制度和财务制度,让企业变得更健康。每年度的审计,让公司更加规范化。

(作者：荆宝洁)