受制于上半年供应量不足，保利地产必须在下半年放手一搏以保证业绩的成长。在资本与资产的腾挪之间，超限度的规模扩张成为保利地产上市之后的标签。

成长的烦恼

“如果没有上市，围绕一两个项目慢慢做多好。”今年7月，保利地产副总经理胡在新在与本报记者私下交流时表示。胡本人负责保利地产全国营销，亦是保利地产南京区域的负责人。

“难有机会在家，基本上都在飞，在各个工地。”胡在新对本报表示。

并非仅仅是胡在新，在保利今年提出“三年再造一个保利”的目标之后，“老臣”们面临的压力是，在区域整体目标必须实现30%增长的基础上，还要完成拿地、开竣工安排和销售计划。

保利管理层及各区域公司倍感压力，30%的增长是硬性指标，但显然，政策与市场波动并非可控因素。

4月末，宏观调控出台不久，胡在新召集部分广州财经媒体交流，对于如何应对政策的不确定性，胡在新思虑之后答道：“随行就市。大不了少开一些项目就是了。”

当时，保利管理层对宏观调控可能对市场产生的影响颇为悲观，他们的总体判断是，此轮宏观调控的特点可能是“持续时间更长”，保利对今年的任务指标保守界定为“完成销售指标没有问题”。

时至7月，保利对市场的判断开始乐观起来，胡在新在接受本报专访时表示，不排除今年下半年房价出现增长的可能。随后的8月，保利地产销售创下历史新高，在此基础上，保利地产调整了销售节奏，9-10月新盘推货量开始大幅增加。

今年上半年，保利地产推货量不足，主要原因是保利在2009年上半年新增开工不足，今年下半年供应量增加的局面则得益于2009年下半年新增开工的上量。

上半年，保利新开楼盘销售率为85%，“9-10月，新开楼盘会比较多，但从8月份的市场情况来看没有销售压力。”保利地产方面对本报表示，“金九银十”头先要保证的是销售率，之后才是价格。

规模效应下资本舞步

在胡在新的描述中，进入资本市场之后，规模性增长是保利管理团队的主要压力。

保利地产的成长过程，与其说是利用融资优势实现规模扩张，不如说一开始的目标就是通过规模来撬动资本市场。这种资金获得方式往往比销售所得的资金更为快捷、便利，且成本低廉。

资本市场对保利地产这样的企业似乎仅有三个简单的要求：是资产规模膨胀，是资产的质量，第三是消化规模的能力。

事实上，自2006年上市以来，保利的经营性现金流一直为负，一直通过筹资产生的现金流量满足日常现金流的需要。

保利地产董事会秘书岳勇坚解释，保利作为成长型公司经营性现金流为负属于正常。考虑筹资活动产生的现金流，保利地产现金流足以满足发展需要。

保利地产中报及年报显示，保利地产是一个对资产需求大于经营性现金需求的公司。

2009年，保利在土地市场上花费的投资为469亿元，其中包括多个“地王”，但其全年销售仅为433亿元。土地花费与销售之间的差额以及公司日常运作发展需要的资金均通过资本市场融资及银行贷款获得。

2009年末，保利土地储备4507万平方米，2010年中期，土地储备增至5312万平方米。

规模的扩张意味着股本规模的迅速庞大。保利地产2010年中期报告显示，保利地产自2007年上市之后的总股数增加迅速。2006年，保利地产上市之初总股数为5.5亿股。四年间，通过公开及定向增发等方式，保利地产总股数增至45.76亿股，总股本增长接近8倍，保利地产总资产同样从164亿元增至1205.96亿元，增长接近8倍。

保利地产先后公开及非公开发行两次，并于2008年和2009年先后发行43亿和13亿公司债。其4年间在资本市场总融资额度高达160亿元。今年3月，保利地产再次提出非公开发行预案，并获证监会通过。保利地产的融资效率在房地产行业几乎。

保利资本市场的融资并非完全顺利，2009年7月，保利地产以24.12元/股增发2.69亿股。今年4月27日，在截至2009年年底的基础上以每10股转增3股的方式派利，将增发股数增至3.5亿股。但即便如此，截至今年7月，保利地产于去年7月增发的股票解禁，其股价依然与增发价格相去甚远。

保利地产董事会秘书岳勇坚认为，现实市场环境下，保利地产股价与公司增长的真实水平存在差异，原因是股价考量的并不仅仅是公司的成长性，还有宏观调控对市场的影响。但保利地产总资产规模增长与股份总量增长接近同步，其在资本市场上的融资额度与融资效率亦为同步，甚至超出预期。

“与万科这样上市较长的公司不同，上市时间较短且规模扩张迅速，融资效率又极高是保利的特点。”广州地产业内人士对本报表示，“既具规模又有质量的土地储备显然更符合资本市场的要求，因而他们能够较为从容地将自身的资产在资本市场套现。”

(作者：邬琼 廖杰华)