记者昨日从国土部了解到，在此前刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部对下半年的工作做出安排，除了此前已经部署的保障性住房用地供给、房地产宏观调控落实之外，土地抵押贷款、农地“非农化”等被列入。

土地抵押贷款风险渐现

地方政府资金链可能难以为继

“现在总体局面是向好的，但是老问题和新矛盾必须要在下半年被重视起来。”在全国国土资源厅局长座谈会上，国土部部长徐绍史表示。这里的“新矛盾”，便是风险逐渐显现的土地抵押贷款。

土地抵押贷款是指土地使用权的拥有者，用其持有的土地使用权做抵押，从银行等金融机构获取贷款。曾几何时，土地抵押贷款是某些开发商空手套白狼的重要“工具”。

国土部一位专家告诉记者，正常情况下，房价的构成主要由土地成本、建安及税费成本、开发商利润三部分构成，其中开发商的前期投入理应是土地成本、建安及税费成本，然而过去土地抵押贷款监管尚未完善，许多开发商拍下土地的同时办理土地抵押贷款，凭借贷款以及预售款支付土地出让金，而建设成本则由建筑商垫款，所有费用等房屋销售完成后结算，开发商的前期投入几乎可以忽略不计。

需要指出的是，现在土地抵押贷款不仅是企业行为。去年各地上马很多项目，急需大量资金，不少地方政府以土地抵押获得贷款。国土部的一份统计报告显示，去年全国城市土地抵押面积和抵押贷款双双增长，全国84个城市抵押土地面积净增5.1万公顷，抵押贷款净增7749亿元，分别比上年增长35.5%和59.7%。

“特别是在土地储备与基础设施建设领域，地方政府以高估值的土地作为抵押获得贷款，投入土地储备或基础设施建设，再以土地出让回收资金获得收益，并偿还贷款。”国土部调控和监测司司长刘随臣坦言，如果高地价无法维持，地方政府继续获得贷款或偿还贷款的链条将难以为继。

地价高估现象常现

押宝土地升值风险颇多

“受中介部门评估趋利性影响，高估地价现象经常出现，这是土地抵押贷款、也是较隐蔽的风险。”中国土地估价师协会一位专家告诉记者，他在调研中发现，由于土地抵押贷款的评估费是根据评估价值的固定比例收取，许多中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。

“有的地方甚至出现中介机构按评估人要求设定评估值的现象，导致评估严重失真。”这位专家直言。

除了评估过程中埋下的隐患，国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云指出，开发商及地方政府押宝的土地升值也存在着诸多风险。

“目前申请办理抵押贷款的土地，多数并未实际开发，有的位于城市边缘，有的虽处城市开发区，但所处位置偏僻。”邹晓云认为，地理位置直接决定了土地升值空间能否抵得过贷款利息，许多地方的规划存在较大变数，特别是中小市、县、城镇尚未开发的土地，不确定性更大。

同时，国家对土地从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，也使部分土地抵押贷款的风险陡增。

此外，当前开发商贷款购购或是政府手中的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，相当部分投机意图明显，有的待土地价高后出让，有的待房价上涨后再开发。抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，使一些土地被“搁荒”。

土地成金融业“风险货币”

国土部监管将更加严格

“土地抵押贷款的融资方式容易积累风险，和地方已经意识到问题所在，目前风险在可控制范围内。”刘随臣认为，尽管随着楼市调控趋紧，土地价格可能出现波动，但风险依旧可控。邹晓云也认为，虽然全国土地抵押贷款金额相当大，但土地抵押的收益率约为30%，远高于银行贷款利率，只要土地市场不过度下跌，风险仍处于可控范围。

尽管国土部相关负责人和专家一致认为“风险可控”，但银行监管部门的担忧并未消除。来自北京市银行业联合会的统计显示，目前我国银行贷款中，约半数贷款以房地产土地做抵押。该联合会负责人曾明确指出，受政策、管理、操作等因素影响，土地抵押贷款的风险隐患越来越突出。在当前房地产与金融业关联度过高的情况下，土地逐渐成为金融业的“风险货币”。

对于银行监管部门的担忧，国土部已经做出部署。此前徐绍史曾表示，今年将进一步加强与银监会、证监会的协同合作，把土地抵押信息与银监会共享，以便银监会更好地把握土地抵押贷款。邹晓云等专家也表示，未来楼市调控一旦收紧，土地价格出现波动，国土部在土地抵押贷款方面的监管将更加严格。

(作者：齐琳)