根据北京市统计局数据显示,今年1月-7月北京四环路以内的商品住宅期房平均售价达17478元/平方米,新建住宅价格自今年3月份以来连续5个月上涨。与价格上涨相对应的是成交量持续下跌,自6月份以来新房和二手房的成交量均出现了不同程度的回落,楼市似乎再次走到了"十字路口"。对于许多想在北京置业的购房者来说，眼下的房价确实让人有如跌入雾中，迷蒙看不清方向。究竟这一波的上涨行情是否已进入拐点？下半年是涨还是跌？

不购就"没"错过就"涨"

今年3月份房价出现的戏剧性变化，让许多准购房者经历了失落、伤心、后悔的心路历程。

房价的猛然抬头，给自金融危机以来对房市观望许久、正暗自庆幸房价回落的购房者们"一闷棍"。这"闷棍"无异当头棒喝，把刚要"出手"的钱又"揣"回了兜。

在海淀一家图书公司上班的汪琳告诉记者，结婚两年了，小俩口一直是租房子住，每个月得付2000来块钱的房租。她和老公的收入都还比较稳定，本来打算将工作三四年来的20万的积蓄拿出来付头付，再向银行贷点款，购一个小两居。但房价的突然飞涨打碎了他们的梦。

去年年底楼市相对平静的时候没有及时"出手"购房，汪小姐为此心里一直有些遗憾。"从年前看房看到现在了，价格越看越贵，我现在十分后悔没有年前'出手'，感觉2008年底那一段确实比较低，就算二手房房东心态也不一样，开口谈掉个几万很容易，现在二手房房东都不谈价了，都熬了这么久，他们情愿出租再熬一两年也无所谓。"

和汪琳有着同样感受的还有来北京工作两三年的刘涛，"去年底的时候我去看对面的那个楼盘价格还是每平方米11000元，这个月再来看这个楼盘已经涨到每平方米18000元。开发商简直是疯了！"

来自相关网站新盘数据监控的数据显示，今年上半年，北京楼市共130余个项目涨价，其中朝阳区涨价项目达58个，成为涨价楼盘数量较多的区域；海淀区成为平均涨价金额较高的区域，达每平方米3385．71元。

对于今年上半年楼市回暖如此迅速的原因，财政部科研所副所长白景明分析说，头先是货币政策的作用。降低商业贷款和住房公积金贷款利率及头付比例等对头次购房者的很多优惠政策，使购房成本大大降低。其次是财政政策的作用。契税税率统一下调到1％，另外对个人销售或购购住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税等财政政策的利好也刺激了购房者的购购欲。再其次，上半年物价上涨造成了居民通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，从而推动房价的上扬。较后，资本金比例下调。普通商品住房项目投资的较低资本金比例从35％调低至20％，这将会促进开发企业进入土地市场，加快建设速度。另外，也使得入市楼盘增加，从而推动价格上涨。

看房的人多购房的人少

"北京的房价就像长江水，也许有时候波澜不惊，实际上一直激流暗涌。"在链家地产中介公司工作3年的小陈这样总结他这半年来的感受。

小陈清楚地记得，今年年初时，咨询和看房的人还，二三月份以后，成交量骤然放大，房价也水涨船高，无论是地产商还是中介机构，无不一扫2008年时的"灰头土脸"，个个扬眉吐气。现在小陈每月基本上都能做成两三笔单子，一个月能挣7000多块钱。而去年年底那阵子，他每个月的收入只有3000多块钱。

"但较近这一两个月看房的人多，购房的人少了，好多人想购房，可一谈到价格的时候，都觉得房价太高了。"小陈告诉记者。

7月至今，"价升量跌"是全国楼市的一个新变化。国家统计局新近发布的数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比继续双双上涨，且涨幅分别比上个月高出0．8和0．1个百分点。这是今年以来70个大中城市房价环比连续5个月上涨。另一方面，7月全国商品房销售面积为7646万平方米，环比6月的9465万平方米下降近20％；商品房销售额3800亿元，环比6月的4411亿元下跌近14％。这是两项指标自今年3月以来遭遇的头次下跌。

京城楼市也不例外：8月上半月新房和二手房成交量头次双双"跳水"，其中商品房住宅成交量同比7月同期下降9.25％，前两月连破纪录的二手住宅成交量也同比下降了6.05％。业内人士分析，过高的房价已经让需求受到抑制，市场拐点可能由此开始。

综合各方面的分析来看，近期成交量回落的原因，除新增供应量减少、"二套房贷"执行趋严等因素外，还有购房者热情的减弱。有业内人士表示，经历了前期持续火热的市场行情之后，购房者更趋理性，不再贸然"追涨"，如果房价继续快速上涨，和普通购房者的心态将会脱节。

有专家建议，对于真正有需求的自住居民来说，可以根据自身情况在相应地段挑选具备性价比的合适房源入市，但不宜过度追涨。

用好政府"有形之手"

2009年下半年房价将走向何处，可谓众说纷纭。

中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院副院长陈晟认为，目前楼市的支撑力仍然较强。他表示，对于整体经济来说，房地产市场走出了相对独立的行情。这一方面是由于外资在中国楼市中所占比重极小，对楼市造成的冲击不大。而在当前货币定价的敏感时期，房地产作为保值资产的功能依然突出。另一方面，中国当前的经济和城市化进程始终是房地产市场的基调所在。

对此，中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海则提出不同观点。他认为目前楼市已是极度的泡沫，房价将于今年年底回落。头先，经济不景气的局面难以改善，房价作为先行指标必将回落下行。其次，房地产供过于求的现象非常严重。高企的房屋空置率，再加上届时投机者大量抛盘，房价极有可能急剧下降甚至崩溃。

实际上，房地产市场本身自有运行的规律，但较终做选择的恰恰不是市场而是政府。政府对目前楼市如何判断，如何恰当地运用好政府的"有形之手"，对于房地产业的健康发展至关重要。

有专家指出，无论自住也好，投资投机也罢，市场都有其合理性，市场在一定范围内都会自发调整，并达到较优状态，实现资源的有效配置。政府的作用是当市场失灵时介入，熨平周期波动。

对于下半年的政策策略，较好的办法是以不变应万变，即把现有的规范性政策执行好，如二套房贷政策等，确保投机性需求处于可控状态；避免出台行政性调控措施对市场规则的肆意破坏；加大土地的有效供应，鼓励中小户型的建设和供应，用市场的办法平抑过高的房价；继续高举住房保障大旗，加大保障性住房供应，适当降低住房保障门槛。

住房和城乡建设部政策研究副研究员钟庭军认为，当前房地产市场的调控政策应该注重市场的变化，着重保护初次置业者的消费性需求、改善性需求并加强对投机性需求的抑制力度，促进市场销售。此外，要引导房地产开发商合理定价。同时他指出，要引导行业进行适度调整。应注重发挥市场机制调节和自我修正的作用，利用市场的力量挤出泡沫，对房地产企业在贷款、税收等方面予以扶植，促进行业的调整和市场的洗牌，促进行业集中度的提高。

2008年，政府主要从行政手段和金融手段上对房地产进行了大量的调整。可以预见，去年颁布的各项救市政策的实际效果，将在2009年逐渐显现，而这也会成为推动楼市健康发展的助力。

(作者：丁莉娅)