一是量价相关性濒临“时间窗口”。

房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度很小,并且从时间来看往往“昙花一现”。成交价亦有局部性下降,但多是万科(000002,股吧)、恒大等企业的个体性行为,未能形成规模效应。

一般来说,房价相对于成交量的变动有一定的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将开始出现明显下降。

此轮楼市调控新政于4月中旬出台,目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。

再换一个视角。自“房改”以来,国内房地产市场在一种“野蛮式”的市场力量推动下超常规生长,同时这种“野蛮式”的市场力量又与各地方政府的政策运用密切关联。这使得国内房地产市场既有“市场化”的基因,又有“政策市”的影子。在这种情况下,统一各方预期、乃至形成“降价统一战线”,尤为不易。

国家统计局8月12日发布报告显示,二季度我国城市消费者预期房价下降的比重“明显增加”,一线城市预期房价下降的比重头次超过了预期上涨的比重。再加上开发商大腕们继续“看空”或转向“看空”,政策效应终将兑现,“降价统一战线”有望形成。

二是政策预期的“时间窗口”也已打开。

7月4日,国土资源部的部长徐绍史曾明确说,“再过一个季度左右,房地产市场将面临全面调整,房价会有所下降。”

尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点,但我们还是可以从这句话中看出政策预期。

国家发改委主任张平8月26日说,针对“部分城市房价上涨过快、涨幅较高”的问题,已出台的一系列政策措施取得了初步成效,住房价格过快上涨势头得到初步遏制。他同时对过高的房价表示忧虑:“目前,部分大中城市住房价格仍然过高,调控房地产市场的工作依然繁重。”

有分析认为,既然政府不满房价过高的现实,就会再推更严厉调控措施。我们认为,这是一种误解。只要继续抓好落实,从结构调整的角度来落实既定的调控政策,就一定能够见到实效。当前,尤为紧要的就是大力度切实推进保障房建设。

三是“金九银十”的季节窗口已经打开。

今天是9月份的天。在“金九银十”的传统旺季,各方对三四季度之交的两个月份多寄予厚望。率先降价的万科和恒大等少数先行者已经尝到甜头扩大市场份额,金地等慢一拍的开发商为了保销量保份额将不得不举起降价的大旗。

三大“窗口”渐次开启,房地产市场结构性调整的步伐正在悄然提速。笔者以为,供给的结构性调整引发价格的结构性调整,将是这个函数的定量部分;而不定量部分,则取决于国内外经济形势的骤然变化。

(作者：熊欣 李木子)