“地王”再躁动 谁是楼市泡沫幕后推手

2009年和今年年初，“地王”频出，不断“创造”拿地总价和楼面价格的较高纪录。4月17日新“国十条”的出台，标志着新一轮楼市调控的开始，终止了以央企为代表的、一幕幕“财大气粗”的拿地闹剧的上演。8-9月份楼市出现“小阳春”，也在“9·29”楼市二次调控中戛然而止——“银十”神话并未上演。然而，楼市暂时的冷清并不代表房价就会下跌，而更为“尴尬”的是，11月下旬开发商们已经按捺不住拿地热情。就在11月25日，证监会副主席庄心一对外接受采访时表示，房企重组已暂停，但当外界纷纷猜测开发商资金链紧绷程度时，开发商却出手拿地——一日三地同时诞生新“地王”！

11月26日，住房和城乡建设部副部长仇保兴，在公开场合提及房价过高过快增长将会引起四大问题：房价过快增长易引发资产泡沫，若泡沫破裂易导致居民出现“负资产”，影响社会稳定；另一方面会引致投资投机性需求旺盛，对实体经济资金需求产生“挤出效应”；而房价过高，超出居民平均收入水平易引起社会公平和稳定，另一方面则会导致房价过高的城市或地区被“边缘化”。

《证券日报》记者采访人大经济学院副院长刘元春，他认为供需失衡不过是目前房价过高过快增长的直接原因，而表象的背后，是更为深层次的制度问题。房地产市场如同一个患有“综合症”的病人，表面症状之下，纠结着多种问题，短期调控政策只能是“治标不治本”，政策的可持续性和执行的有效性，以及较终改革现有的制约房地产市场发展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。

高房价与“刚需”无关

中国城镇化发展过程，必然会使越来越多的“进城”居民渴望拥有一套属于自己的住房。而在现行土地供给有限且被垄断的情况下，住宅市场处于供需失衡状态。而房地产开发商打着“刚需”的口号，一边谨慎地继续拿地，一边以此作为应对政府宏观调控这只“看得见的手”的借口。高通胀背景下，住宅能够保值增值，几乎成为房地产市场普遍信奉的“金科玉律”，公众普遍预期已经形成，出现房价下跌时停手观望，却在房价上涨时追涨购购的“怪”现象。而现行政策调控能否引导公众回到理性预期状态，难度似乎极大。

12月1日，《证券日报》记者采访了曾抛出房价下跌20%论的专家之一，中国人民大学经济学院副院长刘元春。针对所谓的“刚需”，刘元春认为这本身就是一个错误的概念。任何一种需求，都是需要投资者在自身收入的约束下，对价格进行权衡而后，做出自身效用化的满足后的选择。刘元春认为，所谓的“刚需”，其真正的含义是消费者的自住型需求。在他看来，商品房的特殊性在于，它可以作为一个耐用的投资品存在。而不存在所谓“必须”购购一说，“刚需是一个错误的概念，哪里有刚性需求呢？”刘元春认为，所谓“刚需”支持房价理论的提出，“对解决问题是没有好处的。”

那么，如果所谓“刚需”就是自住型需求，那么所谓“刚需”支撑房价说，翻译过来就是居民为了能够拥有一套住房，而使得房价居高不下，自己抬高自己购购商品的价格的说法，岂不怪哉？

谁是楼市泡沫幕后推手

真正推高房价的，在刘元春看来，是房地产市场的供需失衡的现状；而深层次的原因还在于制度问题：其中，“供求不平衡的问题还比较严重”，供求失衡引致房价上涨。当这一预期形成后，交替作用下房价投资投机行为出现。刘元春还抛出一个疑问，在完全的市场经济环境下，供需失衡引起套利行为出现本是一种正常现象，某种程度上有助于改变市场供需失衡的状态。但是，目前投资投机行为已经有引致房地产市场“泡沫化”的风险，原因又何在？

在他看来，一是由于我国土地市场上存在着商品房土地供给与工业用地、商业用地存在政策上的不一致。而现如今流动性过剩和通胀背景下，资金涌入房市以求获得高额回报不足为奇。

业内普遍认为，存在房地产市场的利润率至少在40%左右。而万科的王石曾认为，过高的利润空间往往意味着风险。话虽如此，资本的逐利性从未能阻止他们去冒险，包括万科在内。

即使在市场普遍认为政府此轮调控是“超预期”的，而楼市“新政”也力求对开发商资金流进行围追堵截，但是总会有投资方愿意将资金注入，为房企“输血”：股市再融资受阻、银行信贷紧缩、预售款被监管？不怕，还有房地产信托和外资帮忙。公开资料显示，仅6-10月份期间就有至少37家上市房企或以股权质押、转让，或以债权收购方式“绕道”信托融资，其中就包括浙江广厦，在11月末委托华奥国际信托发行一只规模高达17.46亿的集合信托产品。而有业内人士称浙江广厦一直处于资金链紧张状态，其经营情形不能称之为良好，信托资金似乎有“饥不择食”之嫌。更遑论外资也在房地产市场游走，想趁机分一杯羹。

“地王”再度涌现之专家看法

在人大经济学院副院长刘元春看来，“地王”再度回归，是一种正常的现象。他认为这一方面说明房地产开发商的资金还谈不上紧张，而流动性过剩的大环境下，资金涌入土地市场不过是资本逐利的正常表现而已。至于所谓“逆势躁动”一说，刘元春认为此次楼市调控，仍旧未触及到更深层次的制度问题，地方政府作为土地市场的利益相关方，出现调控政策执行不力、阳奉阴违的情况亦属平常。

华创证券地产分析师杨现领，在接受《证券日报》记者采访时则指出，地王的再度出现有两个信号意义：其一是从开发商的角度看，地王本身即代表着他们对未来市场的判断，这是一种市场行为，预示着资金流状况较好的开发商对后市仍积极看好，布局未来；其二是从政府调控的角度看，历次调控之所以难以有效抑制房价，根本原因即在于地价难以下跌，地方政府对土地财政的依赖仍难以弱化。这在部分程度上也反映出，当前地方政府“以土地经营城市”的理念未能改变之前，房地产调控也只能是阶段性的，调控的压力也将持续存在。

各地“地王”逆势躁动，表明部分房企的确“不差钱”；同时，似乎也昭示着调控之路愈发漫长修远。

楼市调控徘徊在“疏”“堵”之间

《史记·夏本纪》篇记载，帝尧之时，洪水滔天，百姓不胜其苦，群臣推举鲧对洪水进行治理。据传，鲧以土“堙”（堵塞）洪水，九年而“功用不成”，反致九州动乱。而其子禹受命治水后，顺应规律，以一个“疏”字诀，历经十三年的时间治水成功，开山拓地之余也对各地情形进行了解，能够因地制宜而终平定天下。

“疏”与“堵”，因手段不同而致结果相悖的程度，一至如斯。而在记者看来，“限购令”以及阻止过剩的流动性进入到房地产市场可以说起到的是“堵”的效果——

住建部副部长仇保兴言简意赅的概括了“调控难”的6大原因：一是城镇化发展带来的对住宅的旺盛需求；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收的制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区经济发展不平衡。

上述问题纠结在一起，“限购令”并不能长期阻挡中国人民购房的热情，更何况各地“限购令”已快到期？而流动性过剩只能引导而不能有效阻止其流向何处。诸多专家提出要为过剩的流动性寻找一个“池子”，只是尚无结论。似乎可以这样认为，对流动性过剩采用“疏导”的办法，可谓长远之计，只是实施要相对困难，短期内尚无良策。

而刘元春在接受记者采访时指出，调控政策应以打击投资投机性需求为主体，恢复房地产的制度型功能为目标。但是，如果政府不能够使得房地产市场的供求关系出现逆转的话，“短期的行政政策很可能较终以失败而告终。”他更进一步地表示，短期内，依靠调控手段将房价“平移”下来，政府需进一步的进行供给放量，为未来进一步的制度调整留下空间，应该说，“在一种策略上来讲，是必要的。”问题的关键在于，政府能否大规模的供地以及政府能否进行深入的制度改革。

“而显然的”，他指出，“制度问题并非一朝一夕，而且必须在供需相对平衡的情况下实施才会有效。” 　　多部委联手出击调控楼市 地产商为何应对有术 　　“4·17”新“国十条”出台之际，房地产市场并未有如今的反应。显然的，市场与公众都低估了政府对此轮房价快速上涨的决心。

住建部副部长仇保兴，在中国城市科研会住房政策和市场调控专业委员会成立大会曾表示，我国房地产调控已尝试“十八般武艺”：1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供给。

只是，虽然“十八般武艺”全部用上，似乎目前楼市调控效果仍旧差强人意。房市量升价不跌，而各地地王已开始按捺不住拿地热情，“躁动”不止。

自住型需求亦“受伤”

对住宅需求方的调控较具有“计划经济”色彩的莫过于“限购令”了：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。而上海、深圳和北京率先颁发限购具体细则。不过，这一规则有效性似乎不大，11月下旬，全国楼市再现止跌回升，业内人士认为与“限购令”到期不无相关。

而对需求方造成更为长期影响的，是头付提高至30%、差别化信贷以及利率的上调。长江证券研究报告指出，现行信贷政策不仅对投资投机性予以打击，自住型需求也有影响。其中，头付上调对自住型需求的影响更大，而利率上调则对二套房影响较大——“自住型需求对头付的敏感程度要超过对利率的敏感程度，而二套房对于利率优惠则更为敏感”。

长江证券头席地产分析师苏雪晶在报告中还具体列出利率从7折提高至8.5折时，“10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而当贷款利率由8.5 折变为1.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期

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