在市场平稳阶段，数据是有用的，在市场处于趋势变化阶段，任何数学方法得出来的预测都只会是预测者的主观愿望。

　　核心解读：

　　2008年第四季度土地建筑规模放量在：125-165万方这个区域内。

　　2008年第四季度出让土地楼面价格在：850-993元每平方米这个范围内。

　　2008年第四季度批准预售许可证的放量为：700-770万方之间。

　　2008年第四季度交易成交量为：255-286万方。

　　2008年第四季度的供应存量为：1332-1633万方左右。

　　2008年第四季度成交价格为：3577-3766元平方米。

　　一、背景说明

　　1、基于对房地产行业发展的规律性认识不足，因此整个行业尽管众说纷纭，但是我们发现每一种理论和每一种声音后面都缺乏严格的经济学理论依据，以及对行业经济学现象的漠视或者忽视，仅仅依靠个人感情色彩和主观愿望来对房地产行业的走势进行预测和预期，因此大多数预测都严重失真。基于这种情况下，我司希望通过行业产业经济学自身规律的反映来解释房地产行业的现象。

　　2、我们认为，在房地产行业发展到了现阶段，是应该进行理论梳理的时候，而且理论也能够解释更多的产业现象与行业现象，理论的适用性在今天的行业内已经能够得到更充分更透彻的说明。

　　3、因为全球性的经济干预与美国次债危机的影响，以及我国传统的政治经济学的影响，我们需要思辨政治与经济的核心关系，政治与行业经济学的核心关系，力图通过对政治与经济的相互作用关系，来客观剖析任何政治对行业经济的重大决策和对行业影响的判断。

　　4、在10月22日，在约20个地方政府出台救市政策以后，政府推出了自己的救市政策，从地方到政府，救市达成一个普遍共识，现在政治意愿已经相当清晰，不再是救与不救的问题，而是怎么救，救市能起多大作用的问题。

　　5、行业链条跟踪。虽然房地产行业自身具有金融性与金融功能，但是房地产行业在生产领域，仍然是一个中间型行业，资金的供求关系会对房地产行业自身产生严重的影响;在消费领域，房地产行业属于后端产业，属于非必须性消费产业。按照消费经济学原理以及马斯洛原理，房地产行业的消费属于后端消费，这类消费品特征就是需求弹性无限大，因此房地产需求波动幅度和频率也会比较大。

　　二、预测的依据以及逻辑假设

　　（一）经济背景

　　1、世界经济：欧美国家次债危机传导速度加深，欧美国家失业率上升到近20年较高点。同时美国房地产价格和成交量持续走低，房产危机没有落底;欧美金融系统大肆被破坏，各国政府纷纷出台救市政策，形成一股全球救市风潮。拉美以及第三世界国家受到通货膨胀与通货紧缩的双重打压，经济进入危险领域。

　　2、中国经济：中国经济第三季度增长下降到9%，跌幅超出所有预期。出口企业遭受重创，东部沿海区域约15%的中小型企业进入关停阶段，显性失业率急剧上升。17届三中全会召开，中国经济调整思路是破解城乡二元经济结构，拉开了农村新土改的序幕。

　　3、中国房地产行业：房地产行业在全国范围内开始出现滑坡，在一线城市趋势明朗以后，二三线城市走势也开始明朗化，普遍出现价格僵持、成交量下挫的局面;在土地市场上，全国走势呈现出同步趋势，土地市场回落幅度大多高达50%以上。

　　4、重庆城市以及重庆地产：第三区公布的滞后在房地产领域的影响已经开始显现;中海地王的超低价也出乎所有人预料；秋交会价格下行趋势明显；二手新房放量激增。

　　（二）预测假设

　　1、国内外宏观经济环境不会在本季度出现V型机构发转，也即意味着对房地产行业产生爆发性的利好因素不存在，推动房地产行业异动的客观因素不存在。

　　2、政府的金融监控力度不放松：在较近银行的表态方面，房地产仍然属于资金严管型行业，我们的假设是，政府不会在本季度内出现对房地产行业资金大松动的现象。

　　3、产业波动影响：因为出口企业的严重受挫，我们的假定是全国受挫，重庆一定不能游离于其外，因此产业波动对重庆的影响将在本季度发生，并会将信心先期传导到重庆地产行业。

　　4、市场主体假设：我们认为，在供应领域不会形成一致看法，供应主体市场分化将加剧，资金和后市行情的预判将成为供应主体决策的主要动机;其次是第四季度的支付问题将发生，而政府将严管对于农民工工资支付问题，因此第四季度房地产企业工程支付将是所有房地产企业资金链条中必须的刚性计划。

　　5、重庆城市不会出现重大的足以改变整个城市价值的政策机遇（虽然第三区有可能公布，但是我们认为第三区的所有政策不足以对整个重庆城市价值产生颠覆）。

　　（三）预测方法

　　1、说明：通常的预测都会采用数理方法进行预测，我们认为，在市场平稳阶段，数据是有用的，在市场处于趋势变化阶段，任何数学方法得出来的预测都只会是预测者的主观愿望，因为当前市场处于趋势改变过程中，我们认为数学方法不能反映整个市场的变化，因此我们放弃了用数学方法来进行预测。

　　2、因果分析方法：因为房地产行业的基本逻辑线条是：行业利润率-行业资金投入-土地放量-规划放量-预售放量-成交放量，因此我们认为因果关系假设将更能准确的解释这个行业的走势与动向。

　　3、市场仿真还原分析：我们假定，市场上所有供应主体都是带有严重个体气质与个体差异的，每个供应主体对局势的判断会因自己的资本、技术、知识等看法不同，而形成不同的市场判断，从而形成不同的市场决策。

　　4、历史分析：可能是基于我们自身的气质与经历，我们更看重在整个行业领域内长周期的变化，并对长周期变化中的某个局部保持关注，因此我们的方法是准确判断行业的趋势，在某个节点进行局部技术剖析。

　　5、对比分析：因为我们始终是在研究整个行业内的某个区域问题，而不同区域的不同市场周期存在着相对一致的市场较终走势，因此在预测过程中，不同市场的借鉴与参考成为我们整个预测主体的一部分。

　　三、重庆市第四季度房地产运行行情预测

　　（一）2008年1-9月重庆房地产市场运行相关数据

表一：（以下面积均统一为建筑面积）

表二：历史年份放价与楼面成本价格的关系

　　（二）土地市场放量预测

　　预测：

　　◆ 四季度土地建筑规模放量在：125-165万方这个区域内。

　　◆ 四季度土地出让楼面价格在：850-993元每平方米这个范围内。

　　说明：

　　◆ 预测方法采用加权平均方法再加上系数调整。我们对允许土地放量的平均数取自本年度2、3季度的数据进行处理，同时给予了正负向0.15的权数来进行市场结构修正;而土地楼面价格，我们依据的是今年1-9月的加权平均数;对于调整系数，基于我们对整个行业的预期判断，同时结合土地市场出让的土地结构不同，我们给予了向上0.05的系数，向下0.1的系数做范围圈定。

　　（三）批准预售量预测

　　1、2008年1-6月居住方案审查面积为：1556万平方米。

　　2、2008年1-6月【工程许可证】居住用地面积为：1168万平方米。

　　3、2008年1-6月建设规划用地审批面积为：1250万平方米。

　　4、2008年1-6月预售许可数据：947万平米，与方案审查面积的差额为609万平方米，预售许可证面积占方案审查面积的60.8%。

　　5、2008年1-6月预售许可数据：947万平米，与工程许可证差额为221万平方米，预售许可证占工程许可证面积的81%。

　　6、2008年1-6月预售许可数据：947万平米，与规划建设用地审批面积差额为303万平方米，预售许可证占批准建设用地许可面积的75.76%。

　　7、2007年年度核发选址意见书面积为：1603万平方米;2007年年度建设工程规划许可证（居住）批准面积为：3148万平方米。

　　预测：

　　◆ 四季度批准预售许可证的较终放量为：700-770万方之间。

　　说明：

　　◆ 趋势预测：扣除2月异动变量，1-9月平均放量为186万平方米，鉴于今年1-6月预售许可只占方案审查的60%，我们将调整4季度的系数放量的月平均系数，我们设定系正偏差为0.1-0.2之间。因此四季度放量为：610-670万方之间。

　　◆ 因果关系预测：鉴于07年批准的选址意见书数量相对较少，而批准的建设工程规划许可证面积相对比较大，从一般概率而言，07年批准的建设工程许可证会在07、08年完全投放市场。而今年1-9月放量并不充分，因此我们认为在10-12月会有补充加速放量的情况出现。因为规划数据滞后的不可获得性，我们只能采取调整系数关系来修正我们的预测数量。按照07年与08年上半年总的工程许可证放量面积为4316万平方米，因此存在大量的放量剩余，但由于经济形式的预期悲观，放量过程会有所调整。鉴于此，我们给予四季度放量预测是在趋势预测的情况下给予0.15的正向系数校正。

　　（四）成交量预测

　　预测：

　　◆ 2008年四季度成交量为：255-286万方。

　　说明：

　　◆ 今年1-9月的平均成交量为97.57万平方米;2007年1-9月平均成交量为170万平方米;2007年月平均成交量为159.5万平方米;2007年四季度月平均成交量为：130万平方米;2007年一季度平均成交量为99.33万平方米;2007年二季度月平均成交量为165万平方米;今年一季度月平均成交量为89.7万平方米;二季度月平均成交量为107万平方米;三季度的月均成交量为96万平方米。

　　◆ 今年四季度形式相比于去年四季度成交将更加悲观，但今年虽然市场出现了平稳的趋势，也就是成交数据偏差度不太明显。因此我们认为在今年四季度的成交虽然会出现一定的萎缩，但是不会出现大幅度的萎缩。

　　◆ 鉴于需求的不可量化性与不可预测性，我们只有沿用趋势分析方法来进行预测，依据市场数据的参考性，我们将取今年2、3季度与去年4季度的数据进行加权平均来获得预测数据。基于可比性分析，我们将

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