核心提示：如果评选房价波动的城市，深圳会在这个名单的较前列。深圳今年平均成交价翻翻，从国有大行到股份制银行的剧增个贷是推手之一。

一边是深圳开发商收获得盘满钵满的开心笑容，一边是投资者面对畸高房价的愁苦面孔。2009年，深圳房地产市场说不清，理还乱。

深圳市国土部门下属的深圳市房地产研究较新公布了分析报告，1～11月，全市新建商品住宅销售面积618.93万平方米，同比增加99.35%。同样翻番的是房价。年初新建住房均价为每平方米11000元左右，10月、11月两月已上升到21661元和19413元，上升速度已经让购房者眼晕。

伴随着房价的飙升，曲高必然和寡。今年前7个月，商品住宅成交面积较去年增长较大，但8月份以后，新建商品房销售水平明显下降。

在房价暴涨的多因素中，银行信贷被认为是“元凶”之一。深圳房地产研究副主任王峰直指，部分商业银行放贷较为宽松，在促进了自住与改善型住房消费的同时，也导致投资需求重新抬头，推动了房价上涨。

深圳地区银行同业数据显示，截至2009年11月末，深圳中长期个贷（主要是房贷）余额3700亿元，前11月新增1124亿元，增幅惊人，达43%。

分拆看各银行业绩，除民生、平安两家银行负增长外，其他银行呈现集体扩张局面。但上下半年的增长路径各有不同。

国有行领跑

在深圳某大型按揭中介公司负责人吴林（化名）看来，在今年深圳各银行的个贷赛跑中，国有行一开始就跑在了前面。

截至2009年11月末，工行个贷余额605亿元，比年初新增174亿元。其中，1-6月份新增75亿元，7-11月新增99亿元。

“工行的个贷政策比较稳定，贴近市场，没有出现大起大落的波动。”与工行合作较多的吴林对记者称。

与工行一样政策平稳的还有中行。截至11月末，中行个贷余额622亿元，比年初新增185亿元。其中，1-6月份新增95亿元，7-11月新增90亿元。

建行是另一条增长线路。前11个月，建行个贷余额604亿元，比年初新增153亿元。不过，建行只是在上半年冲量很猛，新增量达108亿元，居深圳位。到了下半年，建行迫于额度压力，收缩了个贷业务，7-11月仅新增45亿元。

“建行上半年审批贷款比较快，下半年就有意延长了审批时间，在条件审核上也抠得严了。”吴林说，正是受到这样的诸多限制，他将不少客户都转介到其他银行了。

排在国有行之末的农行，2009年深圳地区前11个月的个贷余额为310亿元，在排名榜中居于第五位。不过，农行前11月增量为161亿元，在增量排名上居第三位，高于建行。

股份行分化

在网点和资产规模优势之下，国有行将绝大多数股份行压制。只在部分国有行喘息之余，股份行才能多分食一些市场份额。

但总部在深圳的招行是一个例外。数据显示，截至2009年11月末，招行个贷余额451亿元，居深圳同业第四位，比年初新增101亿元。

不过，招行的个贷战略在今年下半年已经凸显出一些变异。1-6月份，招行新增个贷85亿元，7-11月这5个月收缩到16亿元。业内揣测，这可能与招行提出“二次转型”战略有关。

招行深圳分行个贷部人士对记者称，招行不单纯追求扩量，而房贷作为综合业务来经营，提高房贷客户的综合贡献度。据招行的测算，贷款量在100万-800万的房贷客户，其贷款派生率在50%左右。

兴业银行在今年的表现亦可圈可点。其内部人士透露，兴业从今年6月份开始发力个贷，此后稳步增长，截至11月末，个贷余额157亿元，其中11月当月新增个贷11亿元，高于招行的新增量10亿元。“明年估计房贷新增量会减少，目前初步定出的计划是增长到230亿-240亿元。”

股份行之中，民生银行、平安银行负增长显得意外打眼。

11月份，民生银行个贷新增量是“-2亿元”，截至11月该行个贷余额是65亿元。有业内人士透露，民生银行在去年底今年初还是兴业银行的竞争对手，个贷余额曾超过100亿元，现在远远落到了后面。

平安银行今年交出的个贷成绩单也不佳。截至2009年11月末，该行个贷余额为163亿元，相比年初下降了8亿元。

平安银行总行个贷部许增武对记者坦陈，在多次降息情况下，银行的利差已经很少了，盈利性不强，相比之下，平安更愿意去从事一些高收益业务。据透露，今年平安银行加大了短期（1年内）贷款业务的拓展，业内估计其短贷业务增长今年高达40亿元左右。

扩张难持续

2009年深圳银行业个贷呈现的非典型集体扩张，在2010年很可能不可持续。

12月7日，深圳市规划国土委员会在网站上公示了《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》（征求意见稿）。其中提出，完善房地产宏观调控政策，抑制投资和投机性购房，拟制定差异化的住房金融与税收政策。

深圳一银行个贷人士对记者称，据其了解，监管部门正在调研今年银行的个贷情况，估计不久可能就会出房贷方面的新政策，比如头付成数、二套房界定乃至利率的调整等。

另一重要方面，二手房交易和二手个贷在银行个贷中占据相当大的份额。2009年1-11月，深圳市二手住房成交面积为1024.11万平方米，同比增加230.71%；二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.65∶1，二手房交易规模明显高于新房销售规模。由此，二手房贷的争夺及战略谋划，对各银行的意义重大。

然而，由于今年10月1日起《深圳市国内银行业二手房按揭贷款业务自律公约》的正式实施，各行希望明年继续通过“房贷返点费”的潜规则争夺业务的路径将面临考验。银行人士透露，23日下午，深圳国内银行同业公会召集了深圳各中资银行机构开会，重申向房产中介拒付房贷返点费事宜，并透露这将成为明年银监部门的检查内容。

在多方调控制约下，银行业人士已普遍对明年个贷市场持保守态度。“楼市如果好，我们就多做个贷，如果不好，我们就转向多做消费贷和经营贷，寻求新的利润增长点。”一股份行深圳分行个贷人士说。

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