核心提示：公租房由租转售，有着巨大的政策博弈空间，住建部截至目前也无明确规定。而公租房体系的任务是保障还是调控房价，保障人群的产权需求是否应由公租房体系承担，政府管理成本与持有成本能否通过售卖消化？这些关键问题，考验着中国住房保障体系的走向。

编者按：公租房小高潮：“真正落实”隐忧公共租赁房建设进入小高潮，在常州、厦门、上海、重庆、深圳之后，各地预期将纷纷上马。

政府公租房计划将对楼市及住房保障体系产生重大影响，但关键点，却在“真正落实”。

政府财力、土地供应，以及银行体系支持，是公租房推开的约束条件。各地试验模式迥异：上海以单位租赁房为主，因土地稀缺，“闲置”土地为大型国企或政府单位掌握；深圳同样面临“地荒”考验。

与此同时，公租房由租转售，有着巨大政策博弈空间，住建部截至目前也无明确规定。

公租房体系的任务是保障还是调控房价？保障人群的产权需求是否应由公租房体系承担？政府管理成本与持有成本能否通过售卖消化？

这些关键问题，考验着中国住房保障体系的走向。

已租赁保障性住房的，达到一定年限后，可以按照规定申请购购保障性住房，深圳市新条例引发行业热议。

15日，深圳市人大分组审议了深圳市头部针对保障性住房的系统性法规——《深圳市保障性住房条例（草案修改征求意见稿）》（下称《条例》）。

“《条例》通过后，将是继厦门人大于2009年1月7日通过全国部保障性住房法规后，全国部保障性住房法规。”深圳市人大常委会办公厅相关官员对本报记者表示。

深圳综合开发研究院宋丁表示，作为经济特区，深圳运用地方立法权率先探索建立住房保障法规，将为国家层面相关立法积累经验。

进入新年，深圳新房市场成交量和成交均价有所回落。1月8日至14日，深圳新房总成交面积为9.31万平方米，成交均价为19721元/平方米，环比下降15.4%。

业内分析人士认为，接连出台的调控政策以及政府行将推出的保障房计划，如能真正落实，将对深圳楼市产生重大影响。

但有开发商表示，根据过往经验，无论是经适房，还是限价房廉租房，建设周期比同期商品房长一至三年。

截至2009年11月，深圳市十一五住房建设规划提出的14万套保障性住房，目前推出的不到1万套。

租赁一定年限后可购购按照深圳国土委员会的说法，深圳保障法是以公共租赁住房为核心,其他保障房为补充。

“《条例》中‘已经租赁保障性住房的，达到一定年限后，可以按照规定申请购购保障性住房’的规定，将增强市民租住保障性住房的积极性。”深圳市立法工作组相关负责人介绍，基于目前深圳保障对象多数愿购不愿租的实际情况，深圳市政府在《条例》修改过程中，建议将原稿中“出租为主，出售为辅”改为出租与出售并行，以适当增加一些购购量。

深圳市社科院城市营运主任高海燕认为，此项转变是一个人性化的规定。高海燕说，保障对象申请了租赁保障性住房后，将来再要申请购购保障性住房，可能又要重新排队，现在规定符合条件的保障性住房租赁者可以顺转为购购者，使一部分保障性人群有机会满足自己的产权需求。

他认为，如果《条例》提出以租为主，与现实中以购为主的需要存在错位。现在在供应总量不变的前提下，政府对保障性住房的供应方式进行结构性调整，不失为一个现实选择。

但是这一提法在审议过程中也存在争议。

“以租为主，大家都有得租，条件好了可以去购商品房，一旦出售了，保障性住房固化下来，公共资源就被占用了，而深圳的土地越来越紧缺，将来怎样解决困难群体的住房问题呢？”深圳市人大代表吴立民表示，先租后购，符合当前实际情况，但是在总体上，还是要坚持以租为主、以售为辅的原则。

参与审议的深圳市人大常委会委员张宝泉也指出，保障性住房应坚持公益性质。鉴于目前深圳市的土地情况，要坚持保障性住房的租赁形式，不能销售出去，保证所有权永远属于政府，使这批住房能够循环利用。

非户籍人口纳入保障对象《条例》头次提出，对于各类专业人才和非深户常住人口，政府将采取提供公共租赁住房的方式保障。

深圳目前常住人口超过1400万，230万户籍人口的住房问题已基本解决，保障房真正应该关注的是深圳超过800万的非户籍人口。

深圳市政府认为，此前深圳对住房保障范围规定的过窄。此次提交深圳人大三审的《条例》明确提出，住房保障具体范围包括具有深圳户籍的家庭和单身居民，政府认定的各类专项人才，以及非深圳户籍的常住人口。

在具体保障方式上，对于深圳户籍人口，将作为基本保障对象，以出租、出售保障性住房或者货币补贴的方式予以保障。而对于各类专业人才，则主要以提供公共租赁住房等方式予以保障。至于非深户常住人口，《条例》则提出，合理设定条件，采取提供公共租赁住房的方式，逐步改善其居住条件。而具体申请条件由政府另行制定。

深圳把2010年度保障房建设计划由2.23万套调增至5万套，并且这其中多出的部分将主要供应“既不符合低收入群体标准,又承受不了2万元/平方米高价”的“夹心层”以及深圳急需的各类人才。

保障房破题?

2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。

“但从实际操作上看，由于一些地方配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，无法完成当年的建设计划。而开发周期和进入市场周期的延长，意味着将有多方从中受益。”一位房地产开发商告诉本报，无论是经济适用房，还是限价房廉租房，整个项目从“规划确定—地块拍卖—楼盘动工—物业入住—开发商交楼”，时间上要比同期开发的商品类型楼盘少则长一年，多则三年。

对于保障性住房尴尬的现实，深圳市房地产研究副主任王峰说，虽然近年来深圳市政府不断加大财政投入，平均每年有30亿－40亿元，较高一年达77亿元，但平抑房价的效果并不明显，主要就是因为保障覆盖面还不够、建设周期过长等等。

深圳正在尝试住房保障制度创新。《条例》规定，保障性住房来源包括企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房；城市更新改造搭配建设的住房。

“引进企业力量建设保障性住房有很多好处，一方面可以让政府在资金投入上减轻压力，另一方面企业运作效率也更高。”《条例》规定了保障性住房的来源包括企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房。

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