《物权法》和根据《物权法》的有关规定修订的《物业管理条例》将于10月1日开始实施。该条例对有关保障业主权益的许多规定作出了与时俱进的修改。对照该条例，看看日前发生在我市某小区的一宗物业管理纠纷，或许能提醒物业管理公司和业主双方都应该思考一下自己的所作所为是否真正符合法律的规范。

　　事件回放

　　保安和业主为头付欠款斗殴

　　日前，冉先生向记者叙诉了事情的经过。

　　9月18日中午，业主冉先生的太太接到物业管理公司的电话，催她去缴纳所欠的头付款。冉太太去了，物业管理公司说欠款有2.3万多元，另外有利息3000多元。冉太太表示头付款没有问题，但是利息不能接受。

　　当天下午6点多钟，冉先生下班后带上5岁的小女儿一起到物业公司询问情况，正好遇上另一个业主涂先生也在和物业公司争论所欠头付款的事情。冉先生说道：“你们物业公司本来就是做服务的，干什么像吵架似的，大家好好说不行吗？”物业公司有关人员说：“关你什么事？！”冉先生拉着涂先生往外走，却被楼下上来的七八个手持钢管的保安堵住了，涂先生赶紧跑了出去，保安就把冉先生堵回办公室。

　　涂先生跑出去后立即给冉先生的哥哥打电话，同时向110报了警。而楼上的冉先生见势不对，急忙把自己的女儿推给旁边一个熟悉的物业管理人员照看，自己就与保安对打了起来，边打边往外跑。他跑到楼道上，看见闻讯赶来的哥哥也被几个保安围着打，两人便一起在楼梯上和保安厮打，直至110警察赶到，把双方带到了张家边派出所。

　　据冉先生说，2004年5月他和房地产开发商签订购房协议时，确实欠下了房地产公司1.6万多元的头付款，当时打了欠条的，并承诺一年内归还该笔欠款，否则按每日万分之二点一付逾期利息，另外还有一笔花园款6000多元没有付，他一共欠款2.3万多元。但是在购房协议上，开发商也同时承诺365天后，向业主提供所有办理房产证的手续。但一年后房产商表示无法办理房产证，所以他也就没有支付那笔头付款的欠款。

　　现在的物业管理公司和开发商是同一个老板，直到今年9月12日，他才看到物业管理公司贴出的可以办理房产证以及催交头付款欠款的告示，他也准备好了这笔钱去交纳欠款，并且根据市政府的规定，他还有可能办理户口，这样女儿以后上学的问题也就能解决了。没想到，在几天后就发生了打架的事情。

　　对于利息，冉先生说他未交头付款欠款，是因为开发商不能办理房产证违约在先，所以他就不应该支付逾期利息。退一步说，按当时签订的还款书，也只是头付款部分要计逾期利息，花园款部分并没有说明要计逾期利息。

　　业主投诉

　　想成立业主委员会遭到报复

　　记者在该小区走访时，许多业主都说与物业公司发生过冲突，打架的次数也不少。他们有的像冉先生一样，是因为头付款欠款的事情，据说凡是不按物业公司规定交纳欠款的，物业公司头先就是停水，下一步就是停电，第三步就是恐吓。曾经有一个业主没有交纳欠款，物业公司有关人员领着10多个手持钢管的保安，从业主邻居的花园翻进该业主的家中，然后打电话把业主叫回来“协商”。

　　业主黄先生不欠头付款，但他也被卸掉了水表，因为他没有交物业管理费。他说不交物业管理费的理由是，该小区是由一个烂尾楼改造成的，当初开发商为了扩大销售到处做广告，说5000元就可以做业主，并且入住后从来没有提过要交纳物业管理费的事情。
　　后来，物业公司提出要交物业管理费了，但黄先生认为这个物业管理公司不称职，主要是小区卫生环境极差；治安也很差，许多保安上班时睡觉、看小说、喝啤酒、吃夜宵，小区经常发生撬门盗窃事件，摩托车、单车被盗事件经常发生；路灯、遮阳顶棚坏了，消防栓被盗了，都没有人管。他曾和物业管理公司交涉过多次，表示自己愿意把所欠的物业管理费一次补齐，前提是要签订物业管理委托服务协议，但被物业公司拒绝，所以他也就没有交管理费。

黄先生意识到这里的物业管理问题很大，他们几个有共识的业主私下联系了一两百个业主，9月15日在小区外找了个地方聚会，准备商量成立业主委员会的事情，此举遭到了现在的物业管理公司的反对和阻挠。当天晚上，他家的水表就被物业管理公司卸了，其他几个被认为是“头”的业主家的水表在这以后也陆续被拆掉了。其中一位保安还威胁参加会议的一个女业主：“你再乱搞，分时辰怎么死的都不知道！”

　　物业回应

　　好心帮忙惹来“刁民”耍赖

　　记者采访物业公司，一位自称是从珠海总部来的彭先生对记者说，他们这里从来没有发生过保安打业主的事，相反9月18 日晚上，是冉家兄弟三个殴打保安，保安队长头被打伤了，还做了CT检查，现在回珠海养伤去了。彭先生指着自己脖子上的伤说，那也是冉家兄弟打的。

　　关于头付款欠款，彭先生说，这里大概有七八百个业主，绝大部分都是外来打工者，公司出于好心借钱给他们付头付，让他们在中山安居乐业，他们不说感激也就罢了，欠的钱总应该还吧？并且，公司在这个事情上做到仁至义尽，如果业主觉得一次还几万元有困难，可以分期还，每次还一两千元都是可以的。但是现在这些人就是报着一种侥幸心理，想把这笔钱赖掉。那些搞所谓业主委员会的人，大都是这些欠款的人，他们就是一群 “刁民”。

　　对于房产证，彭先生向记者出示了一份该公司2006年4月29日在《中山日报》上刊登的“购购某某花园，即购、即住、即办证”的广告，其中第三条有“原没有办证的业主请抓紧时间办证，逾期不办后果自负”的话，同时他们也在小区张贴过多次告示催欠款者去交款办证，也给欠款者个人打电话通知过，原来欠款的有70多人，经过这段时间的工作，有50多人都交清了欠款。

　　不过，有7个业主对记者说，在今年9月份前，他们没有见过小区内贴过任何可以办产权证的告示，也没有接到过任何催欠款的电话。对于报纸上的广告，他们认为不能等同于法律意义上的“公告”，并且即使这个广告算公告，那逾期利息的计算也只能从2006年4月29日后的某个时间起算。至于打人，冉先生说：“算上我女儿，我们是有3个人，但我可能带着一个5岁的女儿去打架吗？”

　　彭先生认为，物业管理小区尽职尽责地做了大量的工作，聘请了23个保安和9个清洁工。从业主手中收的管理费都是按较低标准收的，每平方米仅0.5元，每月也就2万多元，但他们整个管理处38人的工资开支就达3万多元。由于该小区内有一条商业街，这是当初规划设计时就定下来的，所以无法对小区进行全封闭式管理，这样治安状况会差一些。但保安每个月都能抓到10多个小偷到派出所。还有，8月份他们仅换小区的灯泡就花了1900多元。

　　市民观点

　　保安打业主应“一票否决”

　　租用该小区房子的一位商家告诉记者，她也觉得这里的保安和其他地方的保安有点不一样，其他地方的保安和业主都保持着很客气、很礼貌的关系，但这里的保安对业主都很凶狠，时不时的都能见到保安和业主发生冲突。

　　记者到张家边派出所采访时，向值班警官提出了两个问题：某某小区的保安是否经常和业主发生打架事件？该小区的保安是否每个月都能抓到十多个小偷派出所？警官回答说，保安与业主是不是经常打架他不清楚，因为不是他值班他就不了解情况，但18日那天确实有打架闹到派出所来的。至于每个月抓10多个小偷的说法，他说：“肯定没有，别说每个月十多个。这里还没有一个小区一个月往派出所过10多个小偷的。”随后该警官和记者进行了“朋友式的闲聊”。警官说：“我们都是要住房子的，你想想，保安本来就是业主请来保护自己人身财产安全的，现在保安打业主，其他方面无论做得再好，对这些保安也该打个大大的问号吧？对这样的物业公司，应该一票否决。”

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