笙歌散尽，落英缤纷。在地产业10年牛市结束、步入调整通道之际，房企开始因此前的激进承受生存压力。延迟交房、质量投诉以及遭遇退房制造了一系列群体事件，这些“失信”行为对地产公司苦心打造的品牌犹如杀伤性武器，地产业始终未曾消弭的某些原罪幽灵再一次集体显现。

　　-本报记者 魏洪磊 北京报道

　　潮水退去后，沙滩上的裸泳者收获的不仅仅有尴尬的目光。高存量房屋、积压土地、紧绷的资金链，伏隐已久的种种威胁开始大摇大摆地现身。

　　本报获悉，鑫苑置业(NYSE: XIN)位于苏州的楼盘——湖岸名家，目前正陷入一场旷日持久的纷争中。从2008年3月开始交房起，该楼盘便因种种质量问题而纠纷不断，在后期的交房过程中甚至还曾发生暴力丑闻。

　　遭遇“质量门”

　　作为头家在美国成功上市的中国房企，鑫苑置业曾一度风光无限。在资本市场上长袖善舞地将“零库存”概念演绎得风生水起后，鑫苑置业甚至已开始憧憬自己的商业模式了。它携纽交所上市之余威曾放出豪言：到2010年发展成为二线城市房地产公司的鳌头。但短短不过两年，鑫苑置业的故事开始变得不那么美妙。

　　苏州是鑫苑置业走出郑州后锁定的批二线城市之一。湖岸名家项目是其在苏州的3个项目之一，在2008年年底该项目施工全部结束。但交房后，前期多名业主称该楼盘存在质量问题，比如漏水、地下走廊过于狭窄等；到后期交房时，更多的矛盾开始出现：如擅自变更房屋结构，延期交房引起赔偿争议，迟迟未解决房产证，契税和维修基金的缴纳问题等，矛盾逐渐升级。

　　某业内人士表示，质量纠纷恐怕只是表象，对于品牌开发商来讲，质量是其的支撑。而质量问题的出现，从小处讲是源于管理松懈，更深处恐怕与其运营模式遭遇市况挑战而水土不服有关。

　　该人士指出，伴随公司的扩张，其运营管理能力面临新的挑战。鑫苑置业2007年前三季度促销费用、管理费用较2006年同期的增涨幅度分别为216%和267%。员工人数也从382名扩张到575名。这一切显示鑫苑置业在融资成功、加速扩张过程中，在一定程度上背离了低成本的轻资产运营模式。

　　对于上述旗下楼盘的质量问题，本报记者联系到鑫苑置业高层，但相关人士没有对此作出正面回应。

　　鑫苑置业总经理助理马纪良说：“具体事情并不由我负责，对此没有办法回答。”

　　一位跟踪鑫苑置业多年的市场分析人士称，前述问题是“鑫苑模式”所固有的缺陷所致。在行业的上升期，种种不足尚可以被掩藏，但在行业下行期，一切都水落石出。而鑫苑置业不过是行业危机下众多自顾不暇的开发商的一个缩影。

　　“鑫苑速度”的难以为继

　　1997年，鑫苑置业创建，经过5年打拼，销售收入终于突破亿元大关。2004年，其销售面积在郑州位列老大。随后，伴随房价一路走高，2005年，鑫苑置业的销售收入终于逼近了5亿元，净利润超过7700万元。

　　凭着这份成绩单，其从2006年8月起陆续获得1.4亿美元注资，并在2007年迈开了走出郑州的脚步。

　　获得巨额注资后，鑫苑置业冷静地选择二线城市作为扩张目标，迅速锁定了成都、济南、合肥、苏州等四个城市。

　　顺势扩张的鑫苑置业在2007年达到了迄今为止辉煌的顶点。2007年12月13日，鑫苑置业董事长张勇敲响了美国纽交所的开市钟声，鑫苑置业成为在美国成功上市的头家中国房地产企业。

　　从天堂到凡间的距离不过瞬间，这在风险环伺的房地产市场上尤为明显。

　　众所周知的是，房地产行业的转折就在此后到来。与许多小房企一样，鑫苑置业遭遇了较寒冷的一个冬天，它的许多做法在逆市中变成了一把双刃剑。比如它的“零库存”，比如它对二三线城市的过于专注。

　　“不存地、不存房、零库存”原本是中小开发商的本能策略。除非资金链断裂，它们拿地之后会尽可能快地将项目推至预售阶段，每次现金回流都意味着摆脱了一次崩盘的厄运。

　　但自2007年年底房地产步入盘整期后，楼市价量齐跌，成交量更是下降明显，在市场环境剧变的背景下，“鑫苑速度”难以为继。

　　对于主攻中小城市，市场人士同样认为这令鑫苑置业的布局过于单薄：一方面是在政府调控下，二线城市的房价正在下调；另一方面，许多大开发商同样看到了二三线城市蕴藏的购购力，这将对专攻二三线城市的鑫苑置业形成巨大压力。比如，万科2007年前6个月在苏州和成都取得的销售业绩分别为4.58亿元和1.89亿元。

　　上述市场人士在2008年年初即指出，鑫苑融资成功后业绩大幅增涨，一方面是因为它的基数小，另一方面得益于房价的上涨。以鑫苑在郑州开发的几个楼盘为例：2006年均价为330美元，2007年前三季度上述楼盘均价达634美元，涨幅达92%。但中国房地产业出现拐点后，鑫苑的高成长遭遇重重挑战。。

　　回望之下，所有的推论都不幸言中。

　　分析人士称，鑫苑置业曾经引以为傲的种种战略手段，终抵不过行业冬季的寒冷。此次的“质量门”不过是市场下行期内鑫苑置业曾赖以成名的运营模式的副产品。

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