新标准出台引关注

按照《标准》，一般商品房通常使用的二类居住用地人均用地按14到25平方米、套型标准按平均100平方米/套控制，但套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上，套密度不应低于140到250套/公顷，容积率根据建筑高度不同控制在1.6到2.8，居住人口毛密度400到700人/公顷。

经济适用住房人均用地按9到15平方米，套型标准按60平方米左右/套控制，套密度不低于220到400套/公顷，容积率根据建筑高度的不同一般控制在1.6到2.8，居住人口毛密度650到1000人/公顷。轨道交通站点周边500到1000米范围之内的居住用地容积率可在上述数值基础上适当提高，但容积率较高不超过2.8。

为了节约用地，旧城以外以及不受文物保护、环保、安全、景观等环境因素影响的区域，建筑高度一般不低于12米，在满足绿化、停车等要求的前提下，城地区行政办公用地的容积率一般为1.0到3.5，城外地区行政办公用地的容积率一般为1.0到3.0。

新标准将节省10%土地

《标准》是今年年初国务院《关于促进节约集约用地的通知》出台后，个颁布实施的地方性配套文件。它按城、城外和轨道交通站点周边等不同区域及居住工作、公共服务设施、市政交通等不同类型，对包括居住、工业、行政办公、基础教育、医疗卫生等在内的50多类用地的标准进行了细分。对住宅用地，除重申"继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应"外，还从人均用地面积、套型标准、套密度、容积率、居住人口毛密度等方面作了详细规定，确保地尽其用。考虑到宜居的要求，同时规定，住宅项目的容积率不得超过2.8。对工业用地，要求工业开发区在总体绿地率不低于30%的前提下，工业用地的绿地率一般不高于15%，容积率不低于0.8。

《标准》旨在促使各单位在项目建设中通过缩减用地、增加容量、提高人口密度、综合利用土地等办法提高土地的使用效率，达到节地目的。以城区的消防设施、燃气设施等项目为例，"标准"执行后，可通过优化布局或改进技术等手段，分别节地20%和30%左右。

北京市规委有关负责人表示，《标准》实施后，本市各类城市建设用地将比以前节省10%至20%左右。

控制数据间协调性待商榷

针对新标准，有专家表示，新标准分别从人均用地指标、平均套型指标、停车位指标等方面对住宅设计做出了比较详细的限制。新规定制定的初衷是希望达到对大户型、高端次的更加严格的控制。然而仔细研究这些控制数据之间的相互关系，却发现有些内容值得商榷。

五合国际（5+1 Werkhart）集团副总经理严涛表示，新标准将用地分为两类。一类是"低层、低密度居住用地"。二类是"中、高层住宅用地"。对于一类用地，标准里面的几个指标数据之间存在着些许矛盾。即建筑类型、人均用地和户均套型面积三者间的矛盾。其描述的建筑类型为：1到3层的并列式住宅、联排式住宅、1到2层的四合院式住宅。（实际项目中，这类住宅的容积率通常在0.5到1.0之间。）人均用地指标定为25至47平方米。（按照规划设计规范，户均人口为2.5－3人，则户均用地指标为62.5－141平方米。）套型面积按平均每套200平方米控制。从上述指标可以分析得到以下结论：即便按照较高的容积率和的户均用地面积，1乘以141，户均套型面积也只是141平方米，远远低于200平方米。也就是说，200平方米的户均套型面积，是可望而不可即的，没有实际意义。而且由于这种用地和建筑形式，不太可能设计低于150平方米的户型。因此，对于低层低密度住宅而言，人均用地指标25至47平方米，定得太低了。新标准实际上是变相的限制了大户型，即便没有"90/70"政策的约束，一类用地也做不出户均200平方米的住宅套型。

相反，如果想做大户型，在二类用地中却可以轻易实现。对于二类用地，标准规定可用于建设普通商品房、限价房、经适房等。其中经适房人均用地9到15平方米，户均套型面积60平方米。其它住宅人均用地14至25平方米，套型面积控制在100平方米，同时执行"90/70"政策。由于中高层住宅容积率往往在2以上，甚至达到三四左右。即便是经适房，按照人均用地指标，户均套型指标理论值较高可到180平方米，控制在60平方米很容易。以普通商品房为例，如果户均套型面积为100平方米，90平方米以下户型面积占总面积70%。那可以计算出：当小户型做到上限即户均90平方米时，大户型的户均套型面积为135平方米。当小户型户均面积低于70平方米以下，那么大户型部分，即便把占总面积30%的指标全部给一户，小区整体户均面积也不会超过100平方米。由此可见，对于这30%的大于90平方米的户型，套型指标没有得到有效限制。（记者 肖宾）

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