近日，有知情人士向记者透露，监管商品房预售款的文件正由北京市建委房屋市场管理处加紧制定。4月19日，记者向北京市建委新闻查证，相关负责人表示，目前确实在对商品房预售资金管理方面做一些政策探讨，但在政策尚未成熟时期，不太方便向记者透露相关细节。

据悉，此文件正是在建设部的要求下制定的，较快将于一个月内推出。至此，央行、银监会和建设部将对商品房预售款进行专项管理，已成为京城房地产行业既定共识。

在之前的一次公开访谈中，北京市建委房屋市场管理处处长沈洁也透露，为了防止金融风险，针对烂尾楼等问题，市建委将讨论在预售资金的管理方面出台新的措施。

楼盘间调度预售资金可能被禁

近期，央行、银监会和建设部三方一直在就商品房预售资金管理文件的具体条文表述和行文进行磋商。虽然北京市期房预售款监管文件的具体细则现在还不能完全获悉，但目前已经确定的框架是，开发商需要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨该账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。

消息人士进一步透露，在不同预售楼盘之间调度预售资金的行为也有可能被禁止。这意味着，每个预售项目都必须进行封闭资金运作，即使是一个开发企业名下的项目，也不能将A楼盘的预售资金，调动至B楼盘支付建设费用。

记者了解到，以往房地产开发企业在楼盘上形成的预售回款，通常存入开发企业在银行的账户。在公司账户中，开发企业可以自行调配通过预售回笼的资金，这个过程不受监管，只需在商业银行进行日常划账操作，并保留相应备案记录即可。

“预售款监管仍然是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。”北京师范大学房地产研究教授董藩指出，“必须引入具有公信力的第三方，对预售款实施有效监管，保证预售款专项用于项目开发。”

此前，德意志银行经济学家马骏在一份报告中指出，“鉴于政府对房地产行业施加越来越大的压力，我们预计地方政府将会采取强硬的措施来稳定或降低房屋价格”。房产部门有关人士表示，酝酿中对商品房预售款进行的专户管理，可能会加快推进速度。而这一办法一旦实施，将给中小开发商造成致命影响。甚至有开发商表示，“如此密集地出台政策，部分开发资金结构更多依赖银行的开发商一旦销售遇到问题，超过3个月以上就会很困难。”

“对于我们这种有项目在手、又没有强大资金后盾的开发商，面对未知因素和集中放量的情况，只有两种选择：一是提前开发，其次是等待市场格局明朗。实行快速开发模式，也许是一种策略。”北京一家开发商在接受采访时告诉记者。

目前，广州市已经实行了商品房预售款全额全程监控。在广州执行的监管政策中，“预售款专户”设在商业银行，其原则为“在哪个商业银行申领了开发贷款，专户就设在哪个商业银行”。此后，开发商只能从专户中提取用于当期项目建设的资金。此间，商业银行必须保留开发商审的相关材料，由当地银监局进行定期检查，银监会也将不定期对地方相关情况进行抽查。

规避预售弊端

央行上海总部4月18日发布报告称，今年一季度，上海中外资金融机构新增本外币各项贷款872.3亿元，创下历史新高，其中个人住房贷款增加9.4亿元。截至2007年2月末，上海中资银行房贷不良率已达到0.95%，逼近1%。央行要求商业银行高度警惕信贷运行中潜藏的风险，特别是贷款增加较多的中小商业银行，要密切关注房地产市场变化对信贷运行的影响。

此前，对于房地产金融风险的防控，央行、银监会主要通过对开发企业自有资本金35%的比例进行监管。此次，对商品房预售款进行专户监管，其重要意图在于防控银行系统可能存在的风险。但记者从商业银行内部人士获得的情况表明，目前对于自有资本金的监管和控制，仍存在着不少潜在风险。某外资银行风险控制负责人表示：“由于我国个人住房抵押贷款风险管控制度不健全，长期以来缺乏个人征信系统。多数国内商业银行风险控制都存在很多问题，虽有对地产公司评级、缴纳一定保证金等手段防范风险，不断上涨的房价会掩盖个人房贷业务的风险，商业银行还是存在或多或少的放贷冲动。”

“取消预售制度”一度曾引发激烈讨论，但董藩认为其已经被政府公开否认，预售款专户管理是另一种变通规避预售制弊端的做法。同时，董藩指出：“实行预售款专户管理并不容易。账户如何设置，如何界定资金是否是正常划转，如何追踪该资金的流向，收取的费用会增加开发商多少成本等，这都是需要细则解决的问题。”

日前，北京市银监局召集16家商业银行的个人金融业务负责人，正式传达《现场检查意见书》，其中包括较受关注的“未封顶楼盘不能办个人住房贷款”规定。但该意见书并未明文设定具体的执行时间。

“土地增值税是早就提过的，‘未封顶不能贷款’也早在2003年的121号文中就有要求。只是此次政策均强调严格执行，全国范围内实行对商品房预售款专户管理，估计只是时间上的问题了。”一房地产开发商向记者表示。

“总理的政府工作报告已经对房地产调控提出了未来几年的基调，在满足刚性需求、体现楼市和谐的前提下，各种违规投资行为将被更加严格地抑制。这包括购房人，也包括开发商。预售款如果实现专户管理，就是延续此前对二手房中介市场资金挪用的规范，将一手房预售市场的风险资金进一步规范。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅表示。

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