中国房地产报：既然《物权法》遵循的个原则就是“平等”，那么集体所有的土地是不是应该和国有土地一样对待，同权同价？广东曾实现农村集体建设用地使用权可上市流转，这是否违反《物权法》？

江平：《物权法》在立法过程中，土地用益物权是争论的问题。核心在于两个方面，头先是土地使用权的流通范围到底有多大？再者就是改革的方向要不要在物权法中体现出来？较后成稿的第128条中规定，“土地承包经营权人按照农村土地承包法的规定，有权将土地经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”这其中包含两个意思，，《物权法》在此的原则完全遵循土地承包法；，我们可以注意到这条说法同第143条的差别，尽管前者对流转方式没有说完全，但后者对建设用地的使用权却明确指出可以“出资、抵押”。这就说明，对农村承包土地是限制流通。

然而，广东的做法已经成为事实，法律与现实之间也有很大差距。现在房价居高不下，在集体土地上盖房子便宜，所以购卖双方一拍即合。《物权法》起草时曾探讨过这一问题，专家认为可以在农村集体土地上盖房子、购卖、居住。但在二级市场上应该完全禁止，就是不能再卖。这相当于承认了事实上“小产权”的合法地位，但完全限制流通。

对广东个案的理解，我个人认为发达地区和边远地区的做法可以不一样。随着城市化的进程加快，城市里也必然有集体土地，现行的《土地管理法》要求只能耕种，但已经不符合发展的需要。

中国房地产报：北京市国土资源局局长安家盛表示，对所谓“小产权”房做停工停售处理，与此相关的不法村集体组织负责人和不法开发商将因此受到相应处罚。那您是否认为“乡产权”、“小产权”需要得到《物权法》保护？

江平：我个人认为，这是《物权法》无法解决的难点，只能按照《土地管理法》的有关规定解决。现在城乡一体化还在试点之中，配套法律的改革也需要有个过程。

宅基地的使用权问题和在集体土地上盖房子卖一样，非常为难。较早的草案之中，曾写在集体土地上盖房屋可以抵押、可以卖，但宅基地不可以。这无疑又成为法律的死角。《物权法》第180条规定，债务人有权抵押建筑物和其他土地附着物，而第184条规定，宅基地不可以抵押。如果说房子可以抵押，但无偿划拨的土地不可以，把土地卖了，可以判合同无效，但这二者如何界定？有专家曾建议在宅基地使用权上做出严格禁止的规定，各方仍然对此有争议。较后在专门针对此的表述中去掉了“农村宅基地不可流转”这句话，变成了第153条，“适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

实际上，“国家有关规定”也包含地方的法律法规，可以说，这种表述是比较含糊和留有余地的。

中国房地产报：据了解，农村土地流转模式在重庆出现新突破。重庆市工商局宣布允许该市农民以土地承包经营权直接入股，您认为农村宅基地的出路到底在哪里？

江平：我个人认为，宅基地有两条出路，是市场化，实行有偿取得，但这非常难，如果有钱就去购宅基地，耕地就更难保障，市场更乱。则是随着经济发达地区的城乡一体化，加上户籍改革，允许重庆、广东等地区作为统筹城乡综合配套改革试验区探索的农村土地流转新模式。《农村土地承包法》特别规定，承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。重庆的做法并不是拿土地入股完全从事农业，同时也从事工业和商业，这样的情况是否允许呢？土地入股应该开放到多大范围，同样是一个争议不小的问题。较近修改的《公司法》规定，可以用来出资的资产的三个要件，是可用货币评估、可转让以及法律法规不禁止。那么，是否可以以农村的承包经营地入股？它可以用货币衡量，可以转让，但究竟法律法规允许不允许？这其中存在着一些漏洞。此前，《物权法》曾针对宅基地问题考虑“转让后不得再申请宅基地”，但后来考虑到现实状况，无法通用。

以上情况都说明，土地问题需要保持现状，保持稳定，因地制宜，必须要区别对待，留有余地。

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