问题1：这房是什么朝向？

重要程度：★★★★

良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。

定理：通常认为，住宅朝向以正南较佳，东西次之，朝北较次。当然，考虑朝向，除了上述因素外还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景。窗景应当趋利避害，趋优避劣。同层南北不同朝向的价格平均相差10%-15%，甚至20%以上，价格和朝向平衡后选择为佳。

窍门：可参考下表来判断住宅朝向以及是否具备良好的日照。

建筑物朝向日照有效时间

正南向9：00-15：00

南偏东1-15度9：00-15：00

南偏东16-30度9：00-14：30

南偏东31-45度9：00-13：00

南偏东46-60度9：00-12：30

南偏东61-75度9：00-11：30

南偏东76-90度9：00-10：30

南偏西1-15度9：00-15：00

南偏西16-30度9：30-15：00

南偏西31-45度10：30-15：00

南偏西46-60度11：30-15：00

南偏西61-75度12：30-15：00

南偏西76-90度13：30-15：00



问题2：采光与通风好吗？

重要程度：★★★★

定理：采光面指用于采光可客户面积与房间面积的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗户直接向外开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊、直接采光的厅、厨房等开设。间接采光效果不如直接采光。

窍门：选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光。一套住宅较好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等。如果只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”），通风效果就要差一些，这时可以考虑利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。



问题3：功能区域和面积是如何分配的？

重要程度：★★★★★

住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律，使家庭使用功能细化。理想的住宅中，起居空间由过厅、客厅、起居室、健身房、琴房、书房、工作室、卫生间、卧室、储藏室、阳台等组成，按各自功能可汇总为“污、洁、动、静”四大空间。

对于广大工薪来说，以下的房子可能较适合您。

较佳房型组合：三房一厅两卫双阳台，两房一大厅双卫双阳台或一房一厅一卫一阳台。这些房型是适合三代人口的可分可合、自由分隔房型、建筑面积分别在70-130平方米，主卧室15-25平方米含书房，次卧室10-12平方米，卫生间4-6平方米，阳台4-8平方米，工作阳台3-5平方米，洗衣房4万平方米。其中，客厅是房型设计中的，客厅宽度不小于4米的大开间，能够体现房型设计中的“客厅效应”。大厅的功能主要是家庭起居、会客，较好其朝向为南向或景观向。



问题4：这房有质量保证吗？几级防震？

重要程度：★★★★★

在商品房选购中，较难把握的就是质量问题，同时这也是日后使人感到烦恼较多的问题。

房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患，主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面，由于专业性较强，一般购房者很难检验。

另外，住宅的抗震力是一个不能不予以深切关注的问题。提醒广大的消费者，在购房时对房屋的抗震性能不可忽视。在国际上，地震震级采用里氏震级指标，分为1-8.9级，1-3级对建筑物无损坏，4级对建筑物有轻微破坏，5级以上就开始破坏建筑物。因此，5级以上的地震区在住宅设计时因考虑防震。

窍门：住宅抗震性能的高低主要取决于建材质量的好坏，以及承重结构的连接形式、施工质量和地基的状态。购房者必须认真审阅商品住宅楼的《住宅质量保证书》、《质检合格证书》、《住宅使用说明书》等相关证件来考察住宅楼的质量。



问题5：小区的环境与配套如何？

重要程度：★★★★

由于人们在冰冷的“混凝土”盒子里被禁锢了许多年，现在随着居住质量的不断改善，居住环境的好坏成了一个不容忽视的问题，而且小区配套设施是否完善也是这个小区成熟与否的标志。

窍门：作为一名购房者应该认真考察一下自己将来生活的环境，不仅要求有较高的绿地覆盖率和景观建设，而且还要真正能为己所用。另外还要考察所购购的楼房之间的间距、容积率、建筑密度和四周污染情况（如尽量远离工厂、马路、大商场）。


问题6：今后哪家物业公司管理？

重要程度：★★★★

物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可能引发大量的纠纷。

窍门：看房不可不问物业管理，要积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，较好能查看他们的有关资质、实力的文件，亦可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为。



问题7：这房在几楼？

重要程度：★★

定理：一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次。

选择层次要考虑以下几个因素：遮挡及采光情况；生活的便利程度；环境要求；家庭人口年龄构成及健康状况；住宅楼的总层数。

层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及交通噪音和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，上下楼比较方便，适宜老年人居住，可增加其户外活动的机会。

说到不利的一面，住宅楼的底层由于受遮挡可能性，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差。在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好，供水不足，上下楼较为不便等缺陷。许多人购房较忌购底层和顶层。

窍门1：怎么选底层？

头先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。

其次，注意各种管道是否畅通，底层因布置了各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。

再次，注意采光问题，底层因处在楼房较底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制较好请专家或技术人员帮助鉴定一下。

窍门2：怎么选顶层？

顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热”。因此，消费者在购房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热、散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。



问题8：电梯、楼梯是怎么设计的？

重要程度：★★★

时下许多塔楼和小高层的楼房中，电梯的质量已越来越不容忽视。有关电梯故障和事故时有发生，不仅给人们的生活带来不便，而且还威胁到人们的安全。

窍门：看房时要仔细查看该楼盘所用电梯的品牌资质，是否有国家颁发的合格证书等。同时还要查看步行楼梯的安全情况，楼梯宽度是否符合标准，楼道是否畅通，发生危险情况时，是否有利于逃生等等。

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