房地产开发三要素：是位置、是位置、第三还是位置。其实不

是开发商主动地看重位置，而是房地产用户对位置的要求非常苛刻。位置之

所以重要，是因为房地产具有在位置上不可移动的特点，环境状况的改变也

不受个人意志左右。好位置，工作、生活处处方便；差位置，上班、购物样

样为难。从这个意义上说，购房者“一选定终身”，岂有不重视之理？从以

下几个方面对位置进行分析，为您购房做个参谋。

一、对位置的初步认识

位置是针对特定参照物方位与距离来讲的。方位是指相对于城市区

（或较主要的区）的方向。距离指与城市区或购房者关心的某一点

之间的距离，如工作地点。

1、选择方位要考虑以下几点因素：

（1）城市的主导风向，一年四季特别是冬春季的主要风向，城市地表

水、地下水的流向；

（2）与工业区（特别是有污染的工业区）、文教区（特别是高等院校、

科研院所集中的区域）、风景名胜区、商业区等购房者所关心的各功能

区的相互位置关系；

（3）购房者传统的方位偏好。

2、对于距离的考虑

一方面要考虑道路的实际长短，另一方面还要考虑在可行的交通方式下

的通达时间及通畅程度，如要求半公里自行车行程之内或半公里公共汽车行

程之内等等。在关心了主要地点与所购房屋距离的同时，还要适当照顾其他

距离方面的需要，如孩子上学、外出购物、游玩、就医等。

3、位置有大位置、小位置的区别

大位置是指拟定的位置处于整个城市内一个什么样的区域之中，是处于

纯居住区中，还是位于工业区内；是在旧城改造区、城区边缘居住新村还是

卫星城内。小位置是指拟定的房屋在所处区域或居住区内的具体位置，包括

临街状况、周边房屋的布置、功能、新旧、外部环境，如门前道路、绿化、

水面等，与公交车站的距离，行人、自行车、机动车出入的方便程度，与小

区级商业网点、中小学、幼儿园、诊所等服务设施的距离，以及周边居住人

口的层次。

二、交通条件

交通条件是考察位置好坏的一个非常重要的因素。现代城市是一个不断

流动的、快节奏的社会，交通条件差会使人的生活受到很大制约，偏安一隅

的房地产，虽一再降价而无人问津，一旦有高等级道路通过并开设出入口，

立即就会人丁兴旺，房价上扬。事实一再证明，位置的远近，已不仅仅是一

个空间概念，更主要的是一个与交通条件相联系的时间概念。对于拟定位置

的交通条件的考察要从以下几方面入手：

1、道路设施

内容包括道路的种类、密度和等级。对于城市内的街道、对外联系的公

路，还需详细了解道路宽度、路面状况、主路与辅路、支线的联系方式、开

口的多少，从一处到另一处可选择的道路的多少。较终归结为道路通过能

力、设计的通行速度、实际运行速度及运行安全状况。

2、公共交通

包括公共电汽车、**等公共交通的线路数，与市内各主要区域联系的

广泛程度，公共交通工具运行起止时间、间隔时间、运行速度、票价，从房

子所在地到公共交通站点的距离，使用出租车的方便程度。

3、交通便利度

包括经常经过的路段内路网通畅程度，是否经常堵车；私人交通及公共

交通到达城市主要地点，如到机场、火车站、大型商场、风景名胜区等是否

便利。

4、交通管制

包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制，此外，有无固

定的停车场地，如没有，随时停车能否保证，也不能不考虑在内。拥有私车

的购房者对此应给予足够重视，对比自己的情况，认真加以研究。

三、生活服务设施

对于旧城区，以及已开发多年的规模较大的居住区来说，生活服务设施

比较完备，其种类、规模、档次以及各级服务设施普及的程度都能满足需

要。而新开发的居住区及卫星城，对其生活服务设施的完备程度及水平必须

加以考察。生活服务设施可分为两大类：商业服务业设施和文教体卫设施。

1、商业服务业设施

内容包括市级大型综合性及专业性购物，居住区及小区级百货商

场、超级市场、副食商场、菜市场、粮油商店、饭店、银行储蓄、邮政电

信、以及服装加工、家电修理等小型修理服务门店。在新建居住区中，往往

存在规划中有各类设施，而实际上因规模小、人口少而没有建设或无法开业

经营的情况。对于那些暂缺的商业服务业设施，还应对其经营服务水平、项

目、价格做一些了解，免得只看表面而在实际需要时又达不到自己的要求，

从而影响生活质量。需要注意的是，每一个商业服务业设施都有一定的服务

范围，服务范围之外的设施不能作为本区域内的设施看待。

2、文教体卫设施

基本内容包括中学、小学、幼儿园、托儿所、图书馆、书店、剧场、电

影院、文化馆、体育场馆、医院、保健站等等。其中较受大家关心的是中小

学、幼儿园、体育活动场所及医院。上述设施占地规模大、投资额度高，并

且可经营性差，一般都需要在小区规划中确定并由政府指定开发商或有关部

门出资建设，若规划中没有或没有建设，且近期能否建设尚未落实，那么在

几年内享受上述设施服务的可能性较小，当需用时，就需跨越合理的服务范

围，为此耗费更多的时间和精力。对于教育和卫生设施的考察还要特别重视

其服务、管理水平、设施的内在质量以及对外声誉和知名度。

四、市政基础设施

主要内容有供水、供热、供电、供气、通讯、环卫和道路。不同区域之

间，因开发水平及功能分区的差异，上述设施的建设水平及供应的保证能力

有很大差别。在旧城区及新建居住区都可能遇到某项设施无法通达或供应不

足、限时供应等问题。因此要注意各种设施的保证程度，如高层塔楼供水能

力、道路和雨水排放，冬季供暖的方式是小区锅炉还是集中供热，供电能否

有保证，空调是否允许使用，城市天然气或煤气管道能否通达此处，电话号

码资源是否充足，等等。每一项都与将来的生活质量、舒适程度紧密相关。

五、环境状况

环境状况是影响位置优劣的一个重要因素，它通过各种自然的、人文的

景观及行为对人的工作、生活产生各种正面和负面影响而体现出来。对环境

状况构成影响的因素是多方面的。从人的日常生活角度来看，选购商品房时

应着重从以下几方面进行了解：

1、公园、水面与绿化

公园、水面、绿化是调节居住环境的重要因素。关于公园、水面、绿化

对位置优劣的具体影响的评价可从以下几点着手：

（1）在步行可达的距离内是否有公园、成片的绿地及水质良好的较大规

模的水面，以及公园、绿地、水面的组合情况。

（2）距离大型综合性公园（包括以风景、文物为主的游览性公园，以水

面或娱乐设施为主的娱乐性公园）的距离，能否比较便捷地通达这类公园；

（3）居住区内部及周边的绿化、水面小环境及规划发展前景。

2、休闲活动空间

上述的公园、水面、绿地为人们提供了休闲活动空间，而在不具备上述

的休闲活动空间的情况下，还应考虑是否有其他场所提供休闲、运动服务空

间，即配套建设的各种文体活动设施、场地、特别是老年人和青少年的休闲

运动场所。

3、环境污染状况

区域内及周边的工厂、商业、餐饮、娱乐、加工、修理厂、店的社会经

济活动，包括居住在内都会对环境产生大大小小的污染，被污染的环境会降

低人的生活质量，影响人的健康。对位置优劣造成影响的污染，一般是由固

定污染源造成的，但某些流动污染，当差别较大时也会对位置优劣产生影

响，如在城区内部一般不考虑机动车的污染，但城区与郊区进行比较时，机

动车噪音、尾气排放便不能不被考虑。购房者需对那些可能造成污染的污染

源进行定性、定量了解。这种了解包括：

（1）区域内部及邻近地区有哪些工厂，有哪些对环境可能造成较大污染

的工厂；

（2）大型饭店、集贸市场、娱乐场所、加工修理车间、门店、运输公

司、小区锅炉等污水、噪音污染源在区内是否存在，是否会对居住生活构成

影响；

（3）区域的上风、上水方向是否有大型污染源，是否对本区空气、水体

造成污染；

（4）观察空气清新程度、能见度，感觉空气、水体的味道，注意大型烟

囱的排放情况、街道清洁程度及垃圾等废弃物的处理情况。

六、社会风气、治安状况

在城市的不同区域内，因其主体功能、发展历史、管理水平的差异，会

有不同的社会风气。有的区域文明程度高，如文教区内，有的地方生活气息

浓厚，如纯居住区、旧城改造区；与社会风气相联系的是居住环境的治安状

况，衡量标准有治安管理机构和管理水平、治安防范措施，如小区保安巡

逻、治安警民联防、小区封闭护栏、防盗对讲等。此外还有实际治安状况，

包括周围居住人口社会文明程度、犯罪率，以及由此形成居住此地人口的家

庭财产及人身安全的自我感觉。

七、理想位置的基本特点

上文已对各种影响位置状况的因素做了分析，那么，在不考虑特定的人

的具体要求情况下，什么样的位置是好位置，购房者抓住哪些特点才能找到

理想的位置？以现代人城市生活标准来看，理想中的位置应具备以下几个特

征：

1、城市。在城市区的方向，城市主要工业区的上

风上水方向，如北京的方向为西北方向。

2、交通便捷。使用常用的交通工具（步行、自行车、公交车、小汽

车），从住所到工作地点或常去的其他地点或市区，不超过可接受的时

间并且有保障，如在北京上班、下班时间半公里左右。一家两三口人都有此

要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、

、转学等。

3、城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段

一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接

通，对外交通也会有麻烦。如北京市二环路以内道路未扩建、旧城未改造

前，没有供气管道，水、电供应受限制；郊区和偏僻地带，要么基本设施不

全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增

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