置业者与开发商是房地产市场中的一对主要矛盾。由于目前房地产开

发、销售及后期的管理当中存在许多不规范之处，致使纠纷频频发生，其结

果往往导致置业者要求退房，这个问题可以说是双方利益冲突的焦点。那么

置业者在什么情况下有权退房呢？依据我国现行法律的有关规定和法律的一

般原则，置业者的退房权可以分为以下几种情况：

一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房

合同无效，当事人所期望的行为结果不会得到法律上的支持和保护，应

恢复到签订合同之前的状态（导致合同无效的过错方应赔偿他方的经济损

失，双方都有过错的，各自承担相应的责任）。置业者与开发商订立的房屋

销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应

将购房款退还置业者。

在实际经济生活中，导致房屋销售合同无效的过错方往往是开发商，表

现形式主要有以下两种：

1、开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法

律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。

依据国家《土地管理法》、《城市房地产管理法》及相关行政法规、地

方法规的有关规定，开发商销售房屋，必须已经履行了法律所规定的有关手

续，报请行政主管机关批准，取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可

证、土地使用证、开工证、商品房销售许可证，房屋已经建成的，还应当持

有房屋所有权证书，尤其是开发商必须依法缴纳全部土地使用权出让金取得

土地使用权证书。否则，由于其违反法律的禁止性规定，侵犯国家及社会公

共利益，合同无效。

2、开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效

开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，

或者故意隐瞒真实情况（很多情况下是其所开发项目的非法性），可以认定

为欺诈行为，合同无效

开发商故意告知置业者虚假情况主要发生在商品房预售行为中，其目的

是吸引置业者抢占市场，弥补资金不足。常见的是开发商利用宣传材料或媒

体，对房屋的特定事项或其他相关情况（公共设施、自然环境、文化环境等）

进行不实或夸大的宣传，如果这些商业吹嘘具有清楚、明白的质量标准或实

质内容，如“小区内商场、学校、医院等公共设施齐全”、“三分之一公共

绿地面积”、“意大利进口材料高端装修”等，而实际情况并非如此即构成

欺诈，如无实质内容，如“理想居所”、“置业头选旺地”、“巨

大”等则不构成欺诈。

二、置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要

求退房

从房地产购销双方的经济地位来看，置业者明显处于弱者的境况。开发

商往往利用其优势和置业者的毫无经验，与置业者签订双方权利、义务明显

不公平的合同。例如，某开发商与置业者订立的房屋预售合同规定，置业者

应按规定的日期分期付款，逾期未付，经开发商书面催告10日后，仍未付款

即视为违约，所有已缴楼价款不予退还，开发商有权终止合同，并可将房屋

另售他人；而对开发商的逾期交房却规定了种种详而不漏的免责事由。从这

些条款中可以看出合同双方的权利、义务明显不对等，显失公平。对于此种

合同，置业者可以在订立合同之日起一年内，请求法院予以撤消，法院判令

予以撤消的，双方应恢复到订立合同之前的状态，即置业者有权退房，开发

商应返还置业者所缴付的楼盘和定金及其利息。

三、开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任

依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以

退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：

1、逾期交房超过一定期限

合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定

期限，仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及

利息，双倍返还定金，赔偿损失。当然置业者也可以不解除合同，只追究开

发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同

规定的期限，置业者则不能解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期

交房的违约责任。

2、房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约

定的质量标准，置业者有权退房

房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符和约定的材

质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者不能退房；如

不能修复，或者经修复仍不能符合规定，则置业者有权解除合同，予以退房，

并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。

有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则

是：是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发

商即构成根本违约，置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。

3、由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书

开发商的此种根本违约在房屋预售合同履行过程中表现得较为明显。但

无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使置业者不能依法取

得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，置业者有权解除合同，并要求

开发商承担违约责任。

（炜衡律师所 引自《北京房地产》）