在长期福利住房制度的影响下，人们已经习惯了花少量的房租

享受住房服务。随着住房制度改革的深入和住宅商品化的推进，很

多购房者购房时，只想到要花几十万元甚至数百万元的购房款，却

很少想到今后要承担物业管理费。

对购房者来讲，物业管理具有两大作用，杰出的物业管理可以

使房屋保值、增值。良好的物业同时还使得物业的设备及功能等始

终保持着与社会发展的同步性，延长房屋的经济寿命。

购房前就得关注

1、有些物业管理矛盾和冲突，购房后是难以调和的。有的购房

者也知道物业管理的重要性，但他们在购房前关注的不够，总是等

到入住后发生物业管理纠纷时才关注物业管理，认为出现纠纷，找

有关部门就一定能够解决。在这里应该向购房者说明的是：并不是

所有的物业管理纠纷都能够解决，有的纠纷是难以解决的。

2、物业管理纠纷投诉的成本大于预防的成本。需要提醒购房者

的是，购房前多向政府主管部门、专家或律师咨询一下物业管理问

题，多向开发商或其委托的物业管理公司了解一下物业管理问题，

是可以减少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在发生物业管理纠纷

后，投诉或上法院打官司解决。

应该注意哪些问题

、购房者应知道未来的物业管理公司。购房者在购房时，

应向开发商了解，小区未来的物业管理公司是哪一家，是否有《北

京市物业管理资质合格证书》，过去的管理业绩、社会形象如何？

、购房者应了解物业管理公司今后提供哪些服务，服务标

准是什么？一般来讲，物业管理提供的服务包括三种，一是公共性

服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是 性服务，

如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代报纸等。购

房者对各种服务的标准也应了解，如保洁，物业公司扫几次，

是否有楼内保安，急迫性维修物业公司承诺多长时间到现场等。服

务标准和购房者所追求的生活品质有关。

第三、购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度。房屋

今后怎么使用、怎么维修，物业管理公司如何管理，看起来十分简

单，其实也容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一

颜色、外观，小区里禁止出租车出入，楼房公共地方的维修大家要

共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受，都要作为购房必须

考虑的因素。

第四、物业管理收费问题。目前，北京根据不同的物业制定了

三个物业管理收费办法。一是普通居住小区收费办法：《北京市普

通居住小区物业管理服务收费暂行办法》对15个物业管理服务项目

规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人（住户个人）

交费项目为： 屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统

收服务费、车辆存车费（自行车）、机动车存车费等6项；产权人

交费项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清淘费、

小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等9

个项目。二是高端住宅物业管理收费办法：《北京市高端住宅物业

管理服务收费暂行办法》规定高端住宅物业管理服务收费实行市场

价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。在业主委员会成立前，

开发商应在卖房时向购房者明示。三是经济适用房物业管理收费办

法：《北京经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》规

定，经济适用房的物业管理费多层住宅较高不超过0.52元／平方

米·月，高层住宅在1.00元／平方米·月左右。

对于购房者来讲，除要了解上述物业管理问题外，还要和开发

商签订有关物业管理的约定，把上述物业管理问题都落实在协议中，

这样才能真正保护自己的利益。这个协议就是指《房屋使用管理维

修公约》。《房屋使用管理维修公约》是开发商、购房者和物业管

理公司就房屋出售后物业管理责任和权利进行约定的契约性文件。

开发商在卖房之前，必须起草制订所售项目的《房屋使用管理维修

公约》，为了保证公约的公平性，公约应报北京市居住小区管理办

公室审核备案。对购房者来讲，购房前，一定要认真阅读公约，弄

清自已的权利和义务。否则，即使其他条件再好，也请购房者三思

而后行。

（北京市国土资源和房屋管理局物业管理处 邹劲松）

（北京晚报）