大户型？小户型？什么是消费者的较爱？

2003年京城楼市给人以找不着北的感觉，尤其东部CBD发展区域，该区域的发展商似乎大有“既

生瑜何生亮”的感叹，确实新的一年刚刚开始，一个不足4平方公里的区域竟一下子冒出十余个主打

小户型项目，而且均是精装修，售价整齐地控制在每平方米6000—7000元，这不能不让发展商感到压

力重重，是偶然的遭遇？还是市场竞争手段的雷同？很多发展商面对这种竞争局面或多或少有些束手

无策。实际上开发商更重要的是要知道：“消费者是怎么想的，什么产品是消费者的较爱”，就不难从

同质产品的小圈子里突出重围。

消费者不认为户型越小越好

尽管现在小户型卖得很火，尽管三四十平方米的小户型确实满足了一部分创业时间不长，积蓄不

多的青年人阶段性的需要，但住着不配套的房子确实不舒服。事实证明，凡是超小户型楼盘，其单价

必高无疑，等于花大价钱，却背上了负资产的包袱，将来想增值谈何容易。据有关调查和笔者的专门

采访，大多数购购小户型的消费者并不是偏爱小户型，实属是因经济实力所限的无奈之举。

消费者也不认为户型越大越时尚

正当CBD发展区域小户型市场激烈竞争的时候，西部的项目似乎户型越玩越大，140平方米嫌不

够，170平方米不解气，直至玩到200平方米以上才罢手，均价每平方米8000元购一套高层住宅要150

万元，美其名曰：“就是要为高收入人群打造高舒适度住宅”，真不明白这高消费人群在哪里，难道房

子越大越舒适吗？回答是否定的。且不说能消费得起150万元以上的购家有几何？单说居住习惯：年

青白领成家后独立生活，将来添上一口人，80—90平方米2居足矣。老两口生活，有条件的购一套100

—120平方米三居，节假日孩子回家有地方聚会，没条件的还不就住自己的老宅子。更何况西部地区

没有东部的商务氛围，并不适合商业投资。　　消费者认为90—120平方米的较好

无论是东部还是西部，无论是商务还是纯居住，重要的是交通便捷，社区环境优越，生活配套齐

全，户型设计合理性和舒适性，较后别忘了综合性价比。凡能满足上述条件110平方米左右的房子较

好。消费者认为城区楼盘应与郊区楼盘有区别。

城区住宅面积不宜超过120平方米，因为房屋单价不会很低，而郊区住宅面积不宜小于120平方

米，因为城区的房价是郊区房价的两倍甚至更多，在城区购房考虑的是生活与工作的便捷度，减少时

间成本，而在郊区购房考虑经济性和居住空间性，增加时间成本，因此，无论城区住宅还是郊区住宅

均有各自的目标客户，别人谁也抢不走。

消费者需要了解周围的邻居是谁

随着房地产市场逐步成熟，楼盘个性化已经被越来越多的购房人关注，自己的邻居都是什么样的

人，会不会在生活中相互干扰，合理的物业收费会不会因有人拒交而导致服务质量低下等等。能消费

得起1万元每平方米的购房人，绝不会去7000元每平方米的社区里，而只能消费7000元每平方米的

购房人说不定咬牙跺脚挤入1万元社区里的小户型，想想看结果会怎样。

(北京日报 杨国明)