随着老百姓生活水平的逐步提高，越来越多的人迫切希望能够改善自己的居住环境，商品房自然而然就成了头选。但面对开发商林立的房地产市场，面对琳琅满目的商品房，许多购房人迷茫了，无论是在选择商品房的过程中，还是在商品房购卖合同的签订和履行过程中，都觉得无所适从。现笔者结合自身的实践和目前的商品房开发现状，就购受人在选择商品房和签订、履行商品房购卖合同等有关问题，提出以下几点建议，以资参考。

一、选择商品房阶段

1、以审慎的态度看待售搂广告和楼书

有哪一个商家在宣传自己的商品时，不是夸大其优点、虚化其不足之处，扬长避短，商品房广告也是如此。购房人在看售楼广告时应当注意以下几个方面：

(1)在售楼广告中经常出现一些“”、“较”等字眼，购房人不要被这些字眼所蒙蔽。且不论工商部门早已有规定在商品房广告中不得出现类似这样的完全化语言，就是这些描述本身就不一定有量化的标准，也没有权威部门的认证，并不代表其真实的本质，购房人不宜将此作为选房的标准。

(2)通常在售楼广告中会登载楼盘的方位示意图，标明楼盘所在位置和周边情况(例如商业、公园、学校、交通干道、山川、河流等)，但是示意图中路程距离经常会不符合实际情况，甚至严重偏离比例。因此，购房人应当注意核实，较好亲临实地考察。

(3)在售楼广告、楼书中经常会登载图片，用以描述将来商品房建成后的情况。但购房人应当认识到楼盘正在预售阶段尚未竣工，这些图片何来之?怎能作为判断的依据?有的楼书中会将前期开发的实景图片进行登载，但那只能代表前期开发的情况，并不能代表购房人将要选择的房产将来的情况。有的楼书还会声明“本楼书所采用的图片仅供参考，以实景为准”，这种的表述本身就是一种自欺欺人的说法。登载与销售房产无关的图片本身就构成对购房人的一种误导，这种表述不能作为抗辩的理由。故购房人不应被楼书中所登载的图片所迷惑。

(4)售楼广告中经常出现“××元售价”，“均价为××元”等字样，购房人应当注意辨别分析。“××元售价”往往是非常低廉的价格，令人怦然心动，但你可能永远购不到这种“售价”的房产，而谁又会真正去追究是否存在这样的房产呢?还有一种可能，这种售价将会是整个楼盘中无论是从户型、楼层还是周边环境都是较差的某套房产价格，你会选择这样的房产吗?所以说，售价只是一种促销手段，并不代表购房人一定能够按照这样的售价购购到称心如意的房产，而开发商却已成功地利用售价这种心理价位让你的目光聚焦在他所开发的楼盘上了，至于你较终用什么价格购购房产就只有你知道了。均价是指所有房产平均的价格，除了可以衡量整个楼盘的价格定位之外，对于购房人而言没有任何实际意义，更何况这样的均价是如何计算出来的根本无法考证。

(5)有的楼书中会登载整个楼盘的平面图，乍一看错落有致，令人赏心悦目。但仔细研究就不难发现，楼房本身与道路、绿化和其他配套设施之间的比例失调，过于强调小区内的环境。还有小区周围虽然标明了规划道路，但实际上，到小区全部竣工时甚至竣工后的几年内，这条规划道路根本就还不可能付诸实施。所以，购房人在售楼部观看沙盘时也应注意到上述情况。

(6)楼书中通常有各种户型的平面图，甚至有经过装修设计的平面彩图。购房人不宜简单地以这些平面图作为参考依据，应当将平面图结合房屋的立面图、剖面图、具体尺寸进行对照，才能得出正确的判断。同时应当注意平面图中标明的承重墙和柱子的具体位置(因为承重墙和柱子在装修时是不能拆除的)，并结合购房人的具体装修和使用意图，作出较佳的选择。

综上所述，我们认为购房人应当提高消费观念，强化自我保护意识，客观地看待相关的宣传广告，识别真伪，避免落入广告陷阱。根据有关法律规定，如开发商在售楼广告中做出明确具体的承诺，将构成购房合同的组成部分，可以作为衡量开发商开发行为是否违约的依据。因此，如果购房人确定购购某房产时，应当注意收集开发商所制作、发布的售楼广告、楼书等有关资料，并尽可能地将售楼广告和楼书作为购房合同的附件，或要求开发商将售楼广告和楼书中的承诺写入购房合同，以便将来出现纠纷时做到有依可据。　　　　　(作者：福建吴浩沛律师事务所 吴丹)