11月3日到11月7日，按照编辑部的策划，记者来到了金网络房地产经纪公司代理的东北四环zama咱们、东南四环大盘世纪东方城和西部昆玉河边的新开盘项目玫瑰御园的售楼处，和销售人员一起“卖房”，接触北京的购房人，感受北京楼市。

■售楼处7天都不闲着

从11月3日、上周三开始的售楼处“蹲点”工作让记者体验了北京楼市的购房热。

11月3日，因为是天到售楼处“上班”，记者起了个大早赶到位于酒仙桥的zama咱们售楼处大门时，差7分9点。记者原以为能赶在购房人之前到达，以便能先找个销售人员帮自己“培训”一些售楼的基本知识，但记者推门进去，却看到，在zama咱们布置得像咖啡厅一样的售楼处内，较里面的两组沙发上，销售人员已经和一早来的购房人聊上了。原来是昨天来过的客户，昨天一念之差没购，今天怕看中的房子被人购走，所以一早就赶来了。zama咱们的售楼处就这样开始了。有意思的是，接下来的5天经历告诉记者，zama咱们、世纪东方城、玫瑰御园的售楼处几乎每天都是这样拉开的工作序幕的，即便是11月8日星期一也不例外。

在接受记者现场调查的80个购房人中，有54个购房人谈到，宏观调控开始，本来觉得房价应该下降，应该等等再购房，可事实却是：土地政策的调整，使地价不断上涨；很多去年就听说要出来的楼盘“名存实亡”，而由于这些楼盘开盘时间不确定，入住时间更是不得而知，因此，市场上能挑的房子越来越少，而这点让大家还是决定尽快购房。

zama咱们的销售总监张淑静告诉记者：“从我们的客户调查和分析看，越来越多的购房人开始用轻松的心态对待购房这件事，二手房市场的逐渐兴起已经让很多购房人不再讲求一步到位。‘投资+居住’已经成为很多购房人的心态，比如我们的客户就认为在东北四环的‘’内，在zama咱们低价位的楼盘购套房，过几年收入高了，再把这套房子转卖或出租。”

■文/本报记者余美英区域、交通、房价和户型购房人较看重什么

以往房地产项目在开发销售过程中都讲“位置，位置，位置”。从1998年到现在，北京楼市也是概念横飞，从区域到环境到绿化到户型，似乎都曾经被开发商炒作过。那么，如今的购房人在选择楼盘、决定购房的时候，较看重的是什么？是区域还是交通？是房价还是户型？

　　■区域是购房的要素

记者6天对400多个客户的现场调查和zama咱们、世纪东方城、玫瑰御园三个楼盘近3400多个成交客户案例的分析显示：区域还是购房人较看重的购房要素。但具体看，选择区域的侧三个不同的项目、不同的购房群体又不尽相同。

先看定位和价位都偏高的玫瑰御园：选择这个项目的购房人大多是二次购房，目的在于提高居住的舒适性，这部分购房人有着浓厚的“西部”情结，长年生活或工作在西部区域的人。他们选择区域的侧主要在于这个区域的居住环境，即昆玉河边上的自然和宁静，而不是升值空间。这部分购房人一般都把这套房子当作“定居之所”。827位购房人中，61%的购房人看中的是这个区域的适合居住的环境。

而定位在中档的zama咱们、世纪东方城三期的购房人则更看重的是区域的升值空间，即房子的升值空间。即这部分购房并不把所购房当作自己较后一套“定居之所”，在购房的时候抱着的目的就是“投资+居住”，几年之后，这个地区升值了，也许就会把这套房子出售或出租。

以zama咱们为例，很多购房人从网上查到了该地区的规划，看到了这个区域未来的变化：亮马河即将开始治理；亮马河北路将修成和朝阳北路并行并且同样为60米宽的市政主干道，并沿着亮马河自西向东连接三、四、五环，这条道路的修建带动周边区域的出行。

■交通出行是购房的要素

高速路和轻轨、**的建设已经使北京人越来越不用“空间距离”而是用“时间距离”来衡量楼盘的远近。交通出行是否便利成了购房人看重的购房要素。这也就是为什么位于四环主干道沿线的世纪东方城、zama咱们等一批“城外”的楼盘受欢迎的原因。

在zama咱们的售楼处，记者作为“售楼人员”被问及较多的也就是该项目的出行情况和周边公交通勤情况。从现况看，zama咱们所在的区域出行不是很方便，但正在修建的将台东路马上就要通到项目的西边与驼房营路连通，并经过东风南路到达东四环。而未来亮马河北路的修通将使这个区域直达头都机场。

■房价是购房的第三要素

记者现场的调查发现，在经过了区域和交通要素的筛选后，房价才会成为北京的购房人选择具体项目的要素。对次购房和因为家庭的某些因素而在某些特点区域购房的购房人非常看重总价，性价比高的低总价住宅受这类购房人的青睐。而对于上文提到的二次置业或多次置业，旨在改善居住舒适度的购房人而言，房价每平方米上下二三百块钱，他们并不太敏感。

■户型是购房的第四要素

在北京楼盘开发水平越来越进步的今天，户型成了购房人第四个要考虑的购房要素。业内人士认为，这与近几年北京楼市住宅开发水平在逐步提高，开发商都开始关注产品本身有关。另一方面，户型设计比较容易“学”，很多热销楼盘户型几乎一模一样。如世纪东方城的户型，虽然曾经一度在该区域领跑，但从今年看，随着纺华易城、青年汇等新项目的推出，户型已经不占优势。

当然，除了以上要素外，购房人根据各自家庭和个人情况的不同，也会在社区配套、社区规划等方面有不同程度的考虑。但有一点共同的是：与前几年相比，不管是次购房的人还是二次置业的人，购房人已经越来越冷静，“看过一次就冲动购购”的人几乎没有了，大多数购房人成交之前都会到这个项目看三到五次，而在此前，他甚至早就开始在市场上寻找并实地看楼盘了。

■文/本报记者余美英小提示

购房提醒之类的文章，以前也写过，但无非是提醒购房人购房别忘了看开发商的“五证”，提防开发商陷阱之类。然而，此次在售楼处“工作”6天的所见所闻，让记者在羡慕越来越多的人即将“喜迁新居”的同时，结合老售楼人员的感慨，总结出了4点新的“购房提醒”，供越来越庞大的“购房大军”参考。

■购房时要留出入住的钱

贷款购房要考虑未来收入预期

贷款购房时，要考虑自己未来十年甚至二十年内的经济预期收入。

负责Uhn国际村的销售经理马先生给记者讲道：加息的开始应该给人们敲响警钟。

头先，加息不是针对房地产，不是针对越来越高的房价，而是针对显现过热苗头的中国经济。加息无疑是中国快速发展的经济开始点刹车的信号，这就意味着今后中国经济⒄沟募铀俣纫氏旨趸旱那魇啤＞咛宓矫扛鋈耍饩鸵馕蹲沤窈竽愕氖杖朐て诮皇窍衷谀闼胂蟮摹Ｒ残砟闳ツ瓯惹澳昝扛鲈抡橇?000多元，由原来的8000元变成1万元；但今后几年，也许你的月收入上调幅度会出现停止。如果再考虑到物价上涨的因素，你的月供压力将会越来越大。

，随着年龄的增加，你的个人开支和家庭开支会越来越多。父母的医疗支出、子女的教育费用等会越来越大，在工资上涨幅度不大的情况下，你的月供压力也会越来越大。

从这个角度上看，现在购房，选择户型面积适中、总价不高的房子应该是明智之举。

购房切记留“入住资金”

购房的时候，千万别忘留出“入住资金”，以免入住的时候遭遇“经济难题”。

记者粗算了一下，不考虑装修，仅入住时要交纳的费用还不少：购房款2%的公共维修基金、千分之一点五的契税、一个采暖供暖费、年的物业管理费等。如果再考虑装修和购购家具、电器等，老售楼人员的经验是，至少还得需要再花费5万元以上。因此，考虑加息的影响，多付头付固然无可厚非，但对经济实力不是很强的购房人，需要注意的是，付款的时候千万别忘留一笔“入住资金”，否则，新房不能按期入住也是件闹心的事儿。

购房时找个好销售人员

正如像很多业内人士谈到的那样，北京的房地产行业是个正在走向规范的行业。由于行业发展太快，难免有些浮躁之人、浮躁之事。6天的售楼体验让记者切实感到：找一个有责任心的销售人员，对购房人尤其是次购房的人而言，非常重要。

在zama咱们，几年前曾经在其他的公司工作过的三位销售人员都告诉记者：销售队伍的稳定对购房人很重要。很多其他项目，销售人员流动非常大，购房人得到的服务就不全面，甚至很多购房人一旦他的销售人员“走”了后，就没人“理”了。而正规的销售公司，销售队伍比较稳定，购房人就能享受到全程的服务。

■等着购银行的“拍卖房”

6天的售楼处工作，让记者看到，土地政策的变化带来的可挑房源的减少，让很多购房人遭遇“不购就购不到”的经历。但不止一位开发商和销售负责人却在聊天的时候“提醒”记者：不要担心购不到房，等着购银行的“拍卖房”或“处理房”———再过几年，肯定有一批人因为还不起贷款，房子被银行收回“处理”。

这个提醒应该引起购房人的注意。

　　　　　　(作者：余美英)