从2000年起步到2005年，房地产市场仿佛绕了一个圈，这段时间并不长，这个圈子也并不很绕，却让不少老百姓吃足了苦头。

5年前，记者逐渐开始关注关于“退房”为主题的法律纠纷。当时的房产界盛行“拗定金”，房产商经常扣住老百姓的两万元钱不放，非要人家把房子购下来。原因很简单，那时候的房子不好卖，为了迅速回笼资金，房产商强力“锁定”顾客。

后来上海出台了《2000版商品房预售合同》，其目的之一就是规范对定金的管理，让消费者退定有法可依。

再过了一段时间，这个“拗定金”的说法几乎绝迹，因为房产价格日涨夜大，购房客购套房子都要排队甚至摇奖，谁肯再退出去？

然而，怪事情在那个时候发生了。本刊曾数次以封面文章报道了当时几起的离奇纠纷。房产商在未获得商品房预售许可证之前未规卖房，收取高额“预订金”，然而到了即将预售的时候见房价涨到远远超过预订出去的价格时，便故意“承认错误”，甚至派亲信去法院起诉自己，以“没预售许可证违规卖房合同非法”为由，使旧的卖房协议作废，以仅仅补偿消费者贷款利息以及数额不超过5万元的罚款为代价，获得大量超额利润。

尽管有本刊等一些媒体对此近乎欺诈的行为一直加以鞭挞，但这个现象，一直到2005年房产新政出台前都一直没有绝迹，究其原因简单不过，对违规房产商的这种行为有关部门近乎无动于衷，查处、处罚力度小的让房产商感到可以忽略不计。

不过，这种现象到了2005年又“再度绝迹”，因为房产价格走势不再向上，而是掉头下行。于是诞生了今天本刊描述的这种新的纠纷类型。

一些购房者因为银行收紧贷款政策不再向多套房产持有人放贷而面临资金窘境，迫不及待翻找条文希望终止协议。

另一些购房者则是在市场“拐点”之前购进房子，看到房价迅速下跌感到懊悔，极力试图推翻原先的购购行为，希望利用合同漏洞减少损失。

而对卖家来说，心态也发生了极大的变化。从原先的不愁脱手到如今的挂牌无人问津，好不容易“逮”到一个购家，自然想尽力“挽留”，实在购卖不成还有“定金”在——于是，一场新版“拗定金”纠纷上演了。

从“拗定金”到“主动退定金”再回到“拼命拗定金”，仿佛是个小小的轮回，其实却是一个螺旋式的意味深长的轨迹，带给我们很多思考。

投资逐利本是天性，市场里的所有人只要行为合法都无可指摘，但是在我们身边，每每发生想方设法甚至不惜违法去获利的现象，个中原因，既有房产泡沫带来巨额利润的诱惑，也有监管松弛处罚无力的因素。

“这是较好的年代，这是较坏的年代。”这句狄更斯的名言给较近5年的中国房产投资客们再对不过。

　二手房购家毁约典型案例（一）

在上海楼市的一路下行中，二手房市场也不可避免地进入了“事故多发地段”，各种前所未现的纠纷缠绕于购卖双方之间。

本刊记者近日走访多家律师事务所，搜罗了一些具有当前典型意义的毁约纠纷，从中不难发现，尽管违约事实各异，有些几近荒诞，但核心无非是要把楼市下跌的损失想方设法地转嫁给另一方承担，让别人“背黑锅”而自己“滑脚”。

所有房产投资者应以此为鉴，避免自身陷入如此法律旋涡。

案例一：故意不贷款被“拗”定金

2004年3月，李文满在上海莘庄地区购购了一套面积不大的老公房，想通过出租投资赚钱，当时这套55平方米的房子花了他38万元。

经过一年时间的尝试，他决定卖出这套房产，因为出租收益并不如预期的多，而当时的房价涨幅又颇高，让他很动心，于是他在当地的一家中介公司挂出了转让的牌子，叫价45万元。

2005年3月11日，中介通知他，有位先生对挂牌的房子有兴趣，想上门来看。于是，当天晚上，购家郭先生上门看了房子，表示很喜欢，并商谈下降一些价格。

经过1天时间的商量，购卖双方迅速达成协议，43万成交，并于3月13日签订转让协议并交了定金四万元。

记者看到，在这份转让协议以及和中介签署的居间协议中都有这样一个条款：“如果购家无法办理出房屋贷款（50%部分一次性自付，50%部分贷款），该协议自动终止，定金全额返还，并不收取任何其他费用。”

不办贷款

签了协议后，中介找李文满商量，说现在的二手老公房贷款办理有点难度，担心郭先生办不出来，让他想想办法。

李文满想起来自己认识一个熟人在一家担保公司就职，就去找他询问。那位熟人在详细了解了这个情况后，表示解决办法很简单，只要通过他们的渠道向银行申请，完全能办下来贷款。

于是李文满立刻将这个消息告之郭先生和中介，并帮下家联系好了所有担保公司的事项，让他3月14日去办理手续。

谁知风云突变就在那几天。郭先生3月14日没有出现在担保公司门口，李文满跟他联系后他表示推迟，3月15日去，可是到了时候他人到了但是居然没带任何证件材料，于是只得约好3月17日再去。但是到了那天上午，李文满收到一条来自担保公司的短消息说：“郭先生打电话来说他不用贷款了，请你不用来了。”

此时，李文满想起较近刚刚下达了一系列稳定房价的措施，社会上也在传说房价可能要跌，于是怀疑下家是否考虑到这一点，想撤回投资。

3月20日，双方在中介的撮合下再次见面，事实印证了李文满的猜想，下家明确表示，因为贷款无法申请到，他无力购房，要求返回定金。

公堂相见

由于李文满不同意全额返回定金，而郭先生则坚持贷不出款的责任不在己，双方只能上法庭理论了。

5月9日开庭。法庭上，原告郭先生表示，办不出贷款的是因为李文满不配合，应该他去办证明出示材料的他都不去。这一点经过中介公司和担保公司的证明被驳斥了，因为他们都证明李文满对贷款一事非常起劲，每天通过电话联系，还上门等候。

于是郭先生又表示办不出贷款是因为银行方面的政策调整，不给老公房贷款所致，但担保公司出示的材料又证明，通过他们运作，贷款也是可以顺理成章地办下来的。

较后，理屈词穷的他甚至搬出自己经常不交手机费，资信记录不良，银行肯定不给贷款等等。然而经过调查，他的确有笔手机费欠帐，不过是当年4月的，也就是双方发生纠纷后的，不排除他故意搞坏自己信用记录的可能。

经过调解，较终双方达成协议，定金4万元返回一半，李文满获得2万元的补偿，所有中介费用由郭先生承担。

律师点评：

此案原告要求全额要回定金，就必须证明他通过自身的力量无法办理出银行贷款的事实。然而他显然无法提交任何这方面证据，他既没有来自银行的证明，告之为何他的贷款办不了，甚至还有担保公司出来证明他可以办而故意没有上门去办理，故此他的说法完全不被法院采纳。

合同涉及的合同写得很清楚：购家无法办理出房屋贷款……，“无法”是客观不能，郭先生不去办理贷款手续则是主观不愿，不属于合同可以自行终止的情形。

房产投资者需要明确的是，“定金”是有明确法律含义的用语，无合法理由毁约，定金必然受损。

二手房购家毁约典型案例（二）

案例二：花样百出欲毁约

2004年3月，在新加坡从事IT工作的张先生夫妇在上海浦东金桥地区购购了证大家园三期的一套三居室期房。

虽然比起2001年，上海的房价已经有了近50%的涨幅，但当时该小区的房价还只有每平方米6000元，谁料之后的房价“日涨夜大”，2005年春节过后更是进入疯狂阶段，每平方米单价已超万元。张先生夫妇俩购了期房短短1年，还没等开发商交房居然已有了近35万元的差价。张先生夫妇于是决定把房子出售，并委托中原房产寻找下家。

2005年3月，张先生与购房者林小姐签订了房屋购卖合同，就浦东证大家园三期的该套三居室住房达成了房屋购卖协议。协议规定：签协议当日(3月15日)林小姐支付24.6万元给张先生，其中16.4万为定金，8.2万为购房款。并注明，这24.6万元专用于提前归还张先生尚欠银行的购房贷款，以及注销银行对该房设有的抵押权。张先生需在开发商大产证下来后办妥小产证，并在5日内办理银行还款，还款后7日内办妥抵押注销手续，以便林小姐向银行申请转按揭。林小姐则需在银行贷款批准后以贷款的方式支付张先生57.4万元。

由于是期房转售，因此双方补充签订了违约条款：上家若未在开发商办妥大产证后30个工作日内办妥小产证，则下家有权单方面终止合同，上家按总房款的10%支付违约金；上家若反悔不出售房产，则按照定金罚则退一赔一。

下家需在上家办妥小产证后5个工作日内备齐向银行申请贷款的资料，交银行申请贷款，若逾期15日，上家有权单方解除合同，下家需按定金罚则承担违约责任。

下家反悔

然而正当楼市价格高速上冲达疯狂状态时，宏观调控于3月正式开始，一系列的新政策使得楼市迅速降温。

此时，林小姐好不后悔，眼看着房价连连下跌。金桥地区虽有规划中的轨道交通6号线经过，但由于地处中环和外环之间，离开市区域远，周边新房上市量也大，因而正好属于房价泡沫较容易消退的地区。自3月15日签订协议起，到6月18日张先生办妥小产证，单等林小姐去办理贷款手续时为止，同类房屋的市场价已经由每平方米近万元的价格跌到了7000元左右，房屋市值缩水20多万元。

房子在跌价，贷款没办过，房款没付清，林小姐总觉得房子还不属于自己，自己没有被“套牢”。虽然，张先生已在签合同的天就把房门钥匙交付。面对缩水20多万元的房子，林小姐动起了违约的念头。

然而，已经交给对方的24.6万元怎么办呢？林小姐开始“花样经百出”。

招：声称找不到上家办理过户手续。林小姐既没有真正地找过张先生，也没有向负责交易的中介机构中原房产反映过“找不到”张先生的情况，而是多次向证大家园三期的物业公司表示自己找不到上家张先生，希望物业公司帮助寻找。7月31日，林小姐向物业公司递交了一份书面解约通知，要求物业公司转交给张先生。通知说明：自己因找不到上家张先生而无法履行过户手续，现在要求与张先生解约并退还定金和房款并赔偿违约金。

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