深圳本月开征土地增值税

业内人士表示，征收土地增值税将有利于抑制高房价和房地产暴利

●对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过5年以上的（含5年）免征土地增值税；居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税

●对个人转让普通标准住宅免征土地增值税

深圳市地税局发布通告，我市自11月1日起开征土地增值税。有关人士表示，此举的目的显然是打击房地产市场的投机和炒房行为，将有利于抑制我市的高房价和房地产暴利。

我市曾经征收土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，随后财政部颁布实施细则，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，当时的主要目的是为了抑制海南、北海土地炒卖过热的现象。

事实上，深圳市曾在上个世纪90年代收取过土地增值费，当时对深圳房地产的发展、控制房价起到了一定的作用。后来国务院总结了深圳这一经验，出台了土地增值税的规定。不过为了吸引消费，扩大投资，深圳后来停止了这一做法。

对普通购房者影响不大

业内人士表示，征收土地增值税对深圳的普通购房者影响不大。

市地税局的通告称，对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过5年以上的（含5年）免征土地增值税；居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税。而对个人转让普通标准住宅免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

有利于抑制高房价和暴利

市房地产研究负责人王锋表示，深圳市征收土地增值税，主要出于两个方面的考虑。一是深圳目前房价上涨，主要是受一些高端住宅影响，这些高端项目利润率比较高，存在着暴利的可能，因此，为了防范和抑制该行业的暴利行为，从而采取的措施；二是深圳目前的市场需求很大，老百姓所需要的普通商品房的供应还有待提高。采取开征土地增值税，通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房，从而也起到平抑房价的作用。

房地产行业利润将大大缩水

中原地产深港研究总监张伟表示，此次征收土地增值税，对开发商的影响是巨大的，将使房地产行业的利润大大缩水。

通知规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。房地产开发企业转让房地产按月按规定期限申报纳税。

按照1993年国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，计算增值额需要扣除开发商的成本，这些成本包括拿地成本和费用、配套设施建设费用等5项。

张伟表示，此次征收的额度很高。土地增值税实行累进税率，其中，增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。比如说，开发商在管理部门登记的销售总额为1亿元，而其各项应扣除的开发成本共计5000万元，那么，其增值额即是5000万元，为扣除金额的100％，这样，开发商所需交纳的土地增值税即2500万元。

业内人士认为，暂行条例中所规定的开发商几大成本操作性很难。有关部门在征收土地增值税时，需要核查开发商所列的每一条成本项目是否合理，这一点难度很高。

发展商是否会将损失转嫁购房者

开发商利润少了可观的一部分，会不会转嫁到广大的购房者身上？众多市民和业内人士表达了这种担心。有专家认为，开发商将土地增值税的损失转嫁到购房者身上的可能性比较大。

对此，开发商怎么说？百仕达地产副总经理罗雷表示，征收土地增值税将对开发商造成影响。但是，开发商想将损失转嫁给购房者也是很难的，它完全取决于市场上的供求关系，不是开发商想转嫁就能转嫁得出去。如果市场有开发商转嫁损失的条件，不排除开发商会将损失进行转嫁。罗雷说，这个条件就是房地产市场上房源短缺，商品房供不应求，这时转嫁就容易得多。反之，如果市场不具备这个条件，开发商即使想将损失转嫁给消费者，也是无能为力的。

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　一、计算增值额的扣除项目：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目。

二、土地增值税实行四级超率累进税率：

1.增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

2.增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

3.增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

4.增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

三、有下列情形之一的，免征土地增值税：

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

四、纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

资料来源：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

二手房交易7项税费

根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税（附加征收城市维护建设税和教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税等。今年5月初，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国家税务总局会同有关部门研究出台了《关于加强房地产税收管理的通知》等一系列措施，要求各级税务机关确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。此次实行的宏观调控政策主要调整房地产业转让环节应缴纳的营业税，其他税收政策没有变化。

而深圳市从今年8月1日起，市民们在办理二手房交易产权办证手续时，需要按国家规定多缴纳一笔交易手续费，收费标准按照交易住房建筑面积每平米6元计算，此笔费用由购卖双方各自承担50％。

因此，从8月1日起开始，除营业税与交易手续费外，二手房交易还有6项税费需要缴纳：城市建设维护税（按营业税的1％计征）；印花税（按合同售价的0.05％计征）；个人所得税（按合同售价减去原登记价的差额部分的20％计征）；契税（土地、别墅、高端度假村按合同售价的3％计征，其他一律按1.5％计征）；登记费（单位80元，个人50元）；贴花（每本证5元）。

　　　　　(作者：董超文、李纬娜)