上海楼市价格的混乱，反倒给了购房者“淘一淘”的理由。既然在各个不同的区域里，有的楼盘新房价比二手房价高，有的楼盘二手房价比新房价高，那么我们该如何挑选呢？是购购二手次新房，还是坚持要购新房？这其中有技巧可言。

二手次新房与新房差异缩小

头先要摈弃“新房论”。在2000年以前，人们提到二手房，就认为是那些面积较小、房龄较长的公房。但是现在的二手房概念已经完全不一样了，尤其是很多二手次新房交房后根本就没有人居住过，跟新房没有多大的区别，因此，如果现在还抱定非新房不购，已经没有必要了。

据业内人士介绍，二手次新房与一手房相比有许多优势，如购购一手房，需要等待一年半左右的时间才能入住，那么在这段时间内，购房者需要向银行支付一笔数额不少的利息，而购购二手次新房就没有这个负担；购购二手次新房时，购房者可以对物业进行仔细考察，如果有什么瑕疵，便可看得清清楚楚，而购购一手房时，面对的是图纸，想象力再丰富，也不可能想象得出物业哪里有问题。同时，购购次新房还不用担心乱尾楼，而一手则存在这样的风险。

上海神舟房产市场推广部经理孟军认为，在现阶段，如果购房者必须购房的话，较好选择二手次新房。他说：“目前市场还不明朗，一手房的价格波动比较大，房价会跌到什么时候，到底要跌多少，现在谁也无法预测，所以购购一手房的风险比较大。而二手次新房中有部分房源的价格回调幅度较大，泡沫成分相对来说要少一些，因此，其风险相应就也减少了一些。”

鉴于目前的市场现实状况，有专家建议，在置业时，一定要对物业的综合品质，特别是抗跌性能要进行测评。购房者可以到市场上多了解一些情况，看看楼盘在近期的表现，是否跌过价，跌幅有多大；跟周边的楼盘相比，跌幅的是大还是小。

关注价差大的楼盘

再就是在目前的形式下学会淘房。在现阶段，房地产市场处于回调的通道，而又基于上海房地产市场投资性购房比重并不小的现实，因此，势必会有一些降价楼盘以及降价二手次新房。因此，购房者便要时刻关注市场上的变化，如果碰到真正实惠的房源，可以考虑购购。

不管是购购二手次新房，还是购购一手房，必须进行比较。业内人士认为，主要从房价、楼盘品质等方面进行综合考察。如有些新房的价格虽然比较低，但有可能它的品质不如次新房，可能是“鸡头鸡脚”型的尾盘，靠近变电站或者喧闹的马路。而对于楼盘品质的考察，则要求购房者自己多下功夫了，尽量挑选出性价比较高的物业。

在一些前期投资客较为集中的区域，如果二手房价因为投资客抛盘而猛降，我们当然可以关注二手次新房。有些投资客因为资金链紧张，或者手头房源太多，可能会超低价抛盘，对于这些房源，购房者如果仔细发掘发掘，可能会得到意想不到的实惠。

而在一些自住特征较为明显的地区，指望二手房出现大量抛盘倒不很现实，但如果开发商频频降价促销，对于购房者来说，倒是宁愿去购新房了。

那么，如果投资客不多、开发商降价不明显的地区呢，购房者就要做一番计算了。一般来说，期房和现房的价差主要是利息，因此你可以将预售新房的价格加上房贷的利息，然后与周边二手次新房的价格做一个比较，以此来作为选择的依据。

当然，无论是购新房还是二手房，如今购房时还有一些捷径可走。不管是淘二手次新房房，还是购购降价楼盘，关注房产广告是一个不错的途径。目前很多开发商为了加快销售速度，一般会打广告，因此购房者可以通过报纸、杂志等，来搜寻一些降价楼盘的信息。二手次新房也可关注广告，比如一些专业的房地产杂志，是一种不错的选择。当然，还可以跟所中意区域内的中介公司建立联系，将自己的要求在中介公司处进行登记，如果有符合条件的房源，中介公司一般会通知。

房价让人摸不着北

随着市场波动的加剧，价格秩序被完全打乱。如今的房地产市场上，一些区域里，新房价格大于二手次新房价格的现象大量存在，而且两者之差距超过以往，而在另一些区域里，二手房价格高于新房价格的“倒挂”现象也频频出现。面对这样的混乱局面，购房者该如何选择？购房到底是选择新房，还是选择二手次新房，这个问题值得推敲揣摩。

宏观调控让房地产市场越发波动剧烈。随着市场的变化，原来的价格体系正在逐步瓦解，而新的价格体系似乎尚未建立起来，于是上海楼市呈现出“转型期”的特征，尤其表现为价格局面的混乱。

记者在较近的调查中发现，许多楼盘的定价让人辨不清方向。在一些区域里，新房价格普遍高于二手房价格，而在另一些区域里，二手房价格则普遍高于新房价格，那么对于购房者来说，购房到底该选择新房还是二手次新房呢，这个问题倒颇值得推敲揣摩。

新房价大大高于二手房

我们都知道，由于上海市场上预售的新盘都是期房，而二手房因为要拿到产权证以后才能进行交易，所以都是现房。一般来说，从期房到现房是一个价格小幅上升的过程，现房的价格应略高于期房的价格。但是由于现房随着房龄的增加又存在价值上的折旧，所以从理论上说，刚刚交房的现房价值较高，房龄越长，价值越低。所以同一个地段的期房和现房价格，很难说一定谁高谁低，但二者之间相差的幅度应该不太大。

但在前几年上海楼市的一波罕见的上涨行情中，新房（即期房）的价格高于二手房价格是非常普遍的现象。因为房价向上走，开发商的定价策略必然是“低开高走”，早开盘的新房定价较低，等到这些期房实现交房、办好产权证，就进入二手房市场，成为二手次新房，晚开盘的房子的定价再略高于这些二手次新房。

这样的定价策略目前仍然有不少楼盘采用。

如耀江花园位于黄浦区西藏南路和半淞园路交汇处，处在上海未来十年的市政热点——两岸规划、世博会核心地带，为沪上知名楼盘。该案总建筑面积约13余万平方米，其中一期总建筑面积6.9万平方米，分别由2幢26层和2幢34层高楼组成。

记者从该楼盘售楼处了解到，目前在售房源的是6号楼和7号楼，均价为25000元/平方米左右，一房一价，所售房源为毛坯房，价格因为楼层、朝向等不同而有所差异，9楼的价格在23000元/平方米左右。

而记者同时从附近的中介公司了解到，部分投资者为了解套，不惜以低于新房的价格对外抛售。如耀江花园一期1号楼同样为9楼的一套房源，已经过精装修，面积为128.29平方米，房东愿意以270万元的总价出售，其单价约21000元/平方米，剔除装修费用，这套二手房的毛坯单价约20000元/平方米左右。同为景观房，两者之间有近3000元/平方米的差价。

记者还看到该楼盘一套靠近半淞园路4楼的房源，挂牌价仅17500元/平方米，这与相同品质的新房价有近4000元的差距，而另外一套14楼的景观房房源，挂牌价只有16000元/平方米，但相同楼层的新房价格约25000元/平方米，差价达9000元/平方米，更是惊人。 据中介介绍，这套房源之所以愿意以较低的价位出售，主要是投资者想要尽快套现。“这个投资者对持有如此高价位的物业感到有些吃力，他想赶快抛出去，”某中介公司的工作人员如此说。此外，二手次新房的价位比新房低，主要是由于一期中有不少房源的价位只有9500元/平方米左右，有很大的降价空间。

与此相类似的楼盘还有很多，如长宁区内的长宁馥邦，有部分出自该楼盘的二手房挂牌价为11500元/平方米，而目前在售的新房价为12500元/平方米，两者之间存在1000元/平方米左右的价差。

二手房猛降多为投资客集中区域

而在另一些区域内，尽管预售新房的价格较今年上半年有所下调，但是幅度不大。而由于区域内投资性购房比重较大，有大量品质相当的二手次新房抛出，竞争过于激烈导致价格偏低，从而使得新房和周边地区二手房之间的价差十分明显。

位于卢湾区徐家汇路上的淡水湾花园，目前价位较之今年5月份前后的价位，已经有所下调，但是现在23000元/平方米的均价，依然要比周边的二手次新房报价高得多。

记者从“网上房地产”网站了解到，该案7月份推出的“淡水湾花园1”中，已经成交了8套房源。据售楼处的工作人员介绍，这批房源为毛坯房，不管是两房、还是三房，其均价为23000元/平方米。

记者通过附近的中介公司了解到，目前周边主要二手次新房的价位均低于这个水平。位于该案对面的汇龙新城，也是一个品质不错的楼盘，在今年上半年价位一度冲过20000元/平方米大关，但目前回调到了18000元/平方米左右；位于南北高架旁的大同花园，其平均价格在16500元/平方米，而且还能够找到精 源；卢湾都市花园刚刚建成，二手房价曾经摸高至18000元/平方米，但是没有能够坚守住，较后又回到了14500元/平方米的水平；位于斜土路上的海悦花园出自，为中海房产打造，品质自然不同一般，所以该案价位也从2003年初的7500元/平方米的价位，一直上涨到了22500元/平方米，近期回调，但在18000元/平方米停顿了下来。

记者在此所列举的楼盘，地段、周边配套等各种因素都与淡水湾花园相差不大，而目前价格却存在4500～8500元/平方米不等的差距。据了解，在中介挂牌的房源中，大多为投资者所有。“虽然淡水湾花园价格比较高，但是现在已经无法拉动周边的房价了，主要是投资者已经没有了信心，他们想要赶快抛盘解套。”业内人士如此分析。

此外，这种现象在联洋社区也能够见得到，如在售的仁恒河滨城均价为15000元/平方米，已下调10％左右，而周边出自联洋年华、华丽家族、第九城市等楼盘的房源，其挂牌价约12000元/平方米左右，价差为3000元/平方米。

新房二手房价差明显拉大

记者在采访中发现，在前几年的房地产市场上，新房价格一般比二手房价格高5％～10％，但现在，两者之间的差距似乎明显拉大了，有些幅度高达60％。

上海每一文化传播有限公司董事长俞坚指出，当市场处于价格迅猛上升时期，表现出来的必然是新房价格高于二手房价格。这一方面是由于房地产市场过于火爆，房子供不应求，可以让开发商随意涨价，同时也不排除后期地价高于前期，物业品质提高而带来的成本上涨等原因。

但现在出现同一楼盘

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