随着上海房价逐步回归理性，沪上一些自住需求也开始缓慢释放出来。在市场供应充足购房者选择余地增加的情况下，购房究竟是向开发商购新房，还是通过房产中介购二手房？房价波动期购房应该注意哪些问题？易居臣信市场研究专家指出，虽然目前市场上有一批房源价格比高峰时下调幅度较大，但是客户购购时也要注意防范风险，根据实际情况选择购购一手房或二手房。

购房者应“量需选房”

从房型上来说，新房的选择余地较大，可在多幢或者一幢的不同层次、不同位置进行挑选，而二手房只能在卖家抛售的楼盘中选择，相对选择余地较小；在价格方面，一手新盘基本“一房一价”，位置好一点、楼层高一点就要贵一些。

而次新房的标价相对就不会有如此细化的价格差，只要购卖双方谈妥，即便是较好的二手房，消费者也可能拿到市场的较低价。当然，二手房都是现房，“即购即住”的特点也使得二手房市场长盛不衰。

易居臣信行销部市场研究人士指出，新房与次新房各有长短利弊，对于购房者来说要按照自己的需求，来具体选择。但在如今房地产价格下跌的过程中，除了要考虑实际需求因素外，还需警惕一些房价下跌幅度明显的房子，一些已经跌破头付成数房子购购时更要谨慎。“也就是房价已低于房东购进价30%左右的二手房，另一种是房价低于开发商先期开盘价20%~30%的楼盘，购购风险相对要大一些。”

预售房需考虑退房风险

预售房在销售过程中，开发商普遍采取的销售策略是几幢或一幢的土建结构封顶后，分批获准预售或滚动推出销售，一般少则几十套，多则一百多套。但在目前楼市由卖方市场向购方市场转移的前提下，每一次预售的期房受到调控政策与整个市场规律的影响，开发商的定价会比先期开盘的楼盘低，而由此将引发购房者不满。易居臣信行销部市场研究认为，房价调整是退房现象发生的真实原因。因此购房者需要特别留意那些横跨楼市调控周期推出的楼盘，即在2005年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目。如果当初购房时购房合同约定不清，一旦开发商定价过低，就有可能会被卷入索赔的风浪里。

据悉，从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种，约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件，如约定开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等，约定要求索赔内容，因此为保障自身权益，避免没必要的纠纷，购房者不妨在与开发商签订合同时对“退房内容”进行约定，这样一旦发生纠纷，开发商也无从推诿。

次新房应留意产权归属

目前的房产交易中，新房一般头付比例在20%~30%左右，二手房的基本头付比例占30%~40%，就拿一套总价150万元购进的楼盘为例，房东当初头付款30%款项计45万，如果现在这套房跌到120万元，那按照二手房头付30%来看，购进方的头付款近36万，还不能抵充当初房东的头付。

“因此购购2005年3月份之前购进的高价楼盘，就需要特别当心了。”易居臣信行销部市场研究提醒购房者，房东(特别是外地人士或外籍人士)可能会因资金周转问题，而造成购房款没有及时归还银行，这不光会造成银行的坏账，还会出现因购卖房产而引发的官司。

据悉，以前的房地产权证上对他项(房地产抵押情况)都有注明，但现在的房产证上已无此类标示，因此查询房产的产权归属及抵押情况就显得尤为重要。消费者在购购二手房时，除查看房地产权证外，还应委托中介公司到房地产交易查询相关资讯，看看该物业是否有被银行抵押、查封，产权是否清晰。（刘颖娟/文）