下月正式启用

《常州市商品房购卖合同（示范文本）》（修订版）将于２００７年６月１日正式启用。近日，常州市房管局正式公布《常州市商品房购卖合同（示范文本）》，有“霸王”嫌疑的条款在此次新合同示范文本中被清除。

据悉，常州市现行的《商品房购卖合同示范文本》是２０００年制定的，随着房地产市场形势的发展和相关法律法规的变化，许多不足之处逐渐暴露，主要问题是：不能体现国家和社会对房地产市场健康和谐发展的需要，与现行的法律法规存在矛盾，出卖人和受购人的市场地位不平等造成信息不对称，无法适应房地产市场变化的需要。为此，市房管局联合工商局修订了常州市的商品房购卖合同示范文本。

新的示范文本共有１７处修改。新的合同文本对开发企业的法定义务采用了固定的格式，同时在条款中让购房者有更多的知情权；采取针对性的格式条款设置，保护购房者的合法权益。新购房合同范本，信息更加透明，体现在商品房抵押情况、预售资金监管以及前期物业管理等方面；责任更加明确，体现在房屋交付标准、付款方式、房屋质量及保修的约定等方面；条款设置更具针对性，体现在信息保密、层高误差约定、房屋接收、按套计价等方面；管理更加科学，体现在资金监管、合同备案、格式条款限定等方面。

针对目前部分开发企业或代理公司擅自使用或披露购受人的信息，侵害当事人权利的行为，此次合同中也特地增加了关于购受人及其委托代理人不得擅自披露出卖人信息的条款。

本次修改中，专门增加了层高误差的条款。明确层高低于设计层高１．５厘米的，由出卖人向购受人支付房屋价款总金额的１％。

原合同规定了按面积计价时面积误差处理办法，解决了面积缩水的问题。但对于按套计价面积差异的处理就没有规定。实践中开发企业采用按套销售房屋比较普遍，这使得面积差异问题又成为热点。因此，针对这种情况，本次修改规定“当事人选择按套计价的，面积增加的，购受人无需支付增加面积部分的价款；面积减少的，出卖人返还减少面积部分的价款。”

新的示范合同对交付条件和交付手续有了明确规定。原合同中关于综合验收的内容被删除，而重新规定了必须办妥竣工备案手续、按设计要求建成小区公建配套设施、市政公用设施、园林绿化工程的４项条件。

本次修改，对规划、设计变更进行了限制，明确因变更给购受人的权益造成损失的，出卖人应当给于相应的补偿。

现合同则对产权登记有了明确，“因出卖人的责任，购受人不能在房屋交付后９０日内办理房地产权属证书的”，购房者可以有２种选择：退房或者按合同约定向开发商收取违约金。

对保修责任条款进行了修改，增加了房屋质量问题的处理内容，购受人因房屋主体质量不合格和多次维修不能修复时，有退房的权利。

在规范开发商行为的同时，新示范文本明确了一些购房者的责任。专门增加了关于购受人逾期收房的违约责任条款。按照合同约定的不同的逾期时间，规定了购受人的违约责任以及出卖人的合同解除权利。

同时，该市还公布了新的《常州市前期物业服务合同（示范文本）》和《常州市前期物业管理服务协议（示范文本）》，旨在规范前期物业管理活动，引导前期物业管理当事人通过合同明确各自的权利和义务，减少物业管理纠纷。

　　　　　(作者：吴文龙)