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楼市利好连环出台 大众购房影响几何
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 516 次
22日晚间,央行、财政部同时出台了一系列保障民生、鼓励居民购购自住用房的政策,其中包括降低契税、暂时免征印花税、提高购房贷款利率优惠幅度、降低公积金贷款利率等系列连环优惠措施。那么,政府出台的这些政策,究竟惠及了哪些购房者,力度又有多大呢?
新政解析一:
力度多大?惠及何人?
利率税率齐降力度颇大
按照央行公布的贷款利率来看,优惠幅度非常明显。新政规定,自10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;较低头付款比例调整为20%。而个人住房公积金贷款利率。其中,五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%,分别下调0.27个百分点。
也就是说,不仅贷款的门槛从原来的头付三成明确下调至两成,其优惠利率也由原来的下浮15%变成了30%,相当于可以“打七折”。按照央行目前的基准利率来看,5年以上的贷款基准利率为7.47%,这就意味着,新政实施后,符合央行条件的申请长期房贷的贷款人,其房贷利率可以变成5.229%,与目前的5年以上存款的基准利率5.58%仅相差0.35个百分点。
除此之外,财政部也出台了诸多优惠政策:从11月1日起,对个人头次购购90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购购住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。而且,地方政府还可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
保障自住需求
根据央行和财政部出台的相关通知,此次新政较先保障的是头次置业和那些希望改善住房条件的人群。央行明确表示,贷款利率、头付款比例,应根据借款人是头次购房或非头次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和头付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。
特别需要指出的是,此次新政没有调整存贷款的利率,只是单独调整了房贷利率,央行对于广大有自住需求贷款人的扶持可见一斑。甚至有业内人士表示,近段时间的大幅度降息,抵消了过去6年来缓慢升息所累计的结果。
新政解析二:
未来优惠空间还有多大?
税率空间尚有“红包”可
从财政部的税费政策来看,下调的税费表面上并不多。契税税率(原来为1.5%)暂统一下调到1%、对个人销售或购购住房暂免征收印花税(0.5%)、对个人销售住房暂免征收土地增值税(一般为0.5%)这三项政策,对于房屋购卖双方所减少的交易费用影响不是很明显。但是在政策的较后,财政部指出了“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。这一点,就让税率空间的下调,有了更大的空间。
以目前颇受大众关注的杭州市的方案来看,优惠的真正体现在于个人所得税、卖出不满5年房产需缴纳5%左右的营业税和非普通住宅3%的契税这几个项目上。根据杭州市的规定,契税、营业税地方政府补贴80%,个人所得税补贴32%,这使得二手房交易的成本大大减低,如果结合财政部的新政优惠,那么个人购房可以享受的优惠力度非常大。
“改善型普通自住房”对套房贷有影响
央行新政出台之后,大众较为关注的焦点之一,莫过于新政中指出的一个新概念“改善型普通自住房”。
央行规定,对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和头付款比例上按优惠条件给予支持。这意味着,贷款利率下浮30%和头付比例调整为20%的优惠政策,除了头次购购普通自住房的居民外,对于那些购购改善型普通自住房的贷款需求也将有优惠支持。
“此次新政较先保障了头次置业者,但是对于二次置业者的利益,就要看如何界定‘改善型普通自住房’了。”有房产界人士如此分析。对于目前的市场而言,除了那些需要购置头套住房的购房者以外,还有很大一部分的购房需求来自那些已经有一套住房、但又有提升居住环境的换房需求的人群。
房产新政后税率变化明细表
契税印花税土地增值税个人所得税营业税一手房3%→1%(90平方米一下普通住房)0.05%→0普通住房免收----二手房3%→3%0.05%→01%→01%→依各准减免5.5%→依各准减免
涂艳 制表
(作者:金苹苹)
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