以转折为标志的2008年在国家保民生、促消费的一系列新政伴随下走过，使2009年更具有民生意味。

展望2009年，围绕教育、医疗、社保、就业、住房等民生热点，国家传递出的"更大力度改善民生"信号给人们带来了信心和希望。对楼市来说，经过2008年的洗礼，一个令人期待的民生住房年已经到来。为此，《天津地产》将在新年伊始陆续进行"2009民生住房年 楼市展望系列报道"，为读者提供把握楼市大势的详尽信息。敬请大家持续关注。

虽然2009年楼市宏观经济形势及房价走势并不乐观，但不少有利因素已在支持楼市企稳。

如国家一系列降息减税等减负政策的出台，以及4万亿推动经济发展等措施的落实；市场内在调整逐步到位；二级市场流通性增强等。所以，对有购房需求特别是急需购房的消费者来说，2009年购房也有不少有利因素。

房价调整期间 有利抄底或杀价

一般情况下人们购房都"购涨不购落"，但是经过"冲高回落"的市场变化，现在人们都希望房价降得更低、甚至到"底"时购房。因此房价走势及所购房屋的具体价格是今年购房头要或关键因素。

综合国家宏观形势及楼市内在发展趋势，多数机构及专家分析认为，2009年房价仍将以调整为主，房价局部震荡或见底的现象将更突出，但是总体下调幅度将减小，2009年可能是这一波经济震动中的较后一轮低谷，下半年企稳可能性很大。

所以对于有购房需求的人来说，在房价调整期间购房具有"抄底"或杀价的有利因素。

据房地产机构人士介绍，本市去年年底商品房价比前年高峰期下降了10%以上，而一些楼盘的下调幅度超过三成，已显示出见底迹象。今年仍将有一些楼盘在资金等压力下进行"一步到位"式大幅度降价销售，这自然是购房出手良机。另外，低迷时期购房杀价的机会也较大幅度增加。除了利用楼盘各种促销机会杀价外，个人还可利用各种方式杀价，成功率也较高。

"政策让利" 购房政策利益大

去年年末以来降息降税费等一系列政策将在今年逐步落实，包括下调自住房的贷款利率和头付比例、放款普通商品住房税收优惠政策标准、加大住房补贴的发放力度等。加之央行连续5次降息，使今年购房利税方面成本降低很多，有业内人士将其比喻为"政策让利"，因为这些政策都和经济形势有关，一旦经济形势转暖，这些政策仍将会调整。

所以从购房成本角度来看，今年购房在降低购房成本的同时，将得到较大的"政策利益"。据相关机构测算，今年购购一套60万元符合新普通房标准的住房，按揭贷款40万元、20年期，与去年同期相比，可以节省相关税费数千元，每月还款减少两成多，从3000元降到2400多元。

分析人士预计，除了市场方面的优惠政策，今年国家还将有针对普通房建设的开发企业政策出台，使其开发成本下调，使购房者间接受惠。

二手房市场活跃 有利购新卖旧

国家一系列新政策较有实效的是将全面改善二手房交易环境，使二手房市场活跃，有利购新卖旧。据我爱我家等机构人士介绍，房屋交易营业税等政策放松，使二手房交易税费在购房总成本中的比例由较高12%左右降至4%左右的平均水平，大大促进二手房市场流动。

因为目前有很多改善型住房需求者需要通过购新卖旧来平衡购房费用，但是一直以来，二手房交易税费高，成交率低，使这些需求者对购新卖旧过程没有信心，所以二手房交易税费的降低、市场活跃对改善型购房者来说是实质性利好，购新房卖旧房的成本下降，卖旧房等待时间缩短，进而把握整个交易预算。

国家促进内需措施 为购房助力

楼市持续低迷的重要原因之一是国家宏观经济发展的减速。因此,对购房者来说，国家今后的经济发展方向及政策也是购房的参考因素。

很多专家及分析人士认为，由于房地产业一直以来对经济发展都有举足轻重的作用，所以国家将从稳定市场的角度出发进行经济总体调整。因此,在促进经济发展的大势下，国家4万亿经济刺激方案及一系列促进内需措施都将对房地产市场产生稳定作用。特别是有关增加人均收入、扩大房屋补贴标准等措施，将为更多人购房助力。

购方市场 有利精选好房

全国范围内房地产成交的持续低迷使市场购方市场氛围越来越浓。这样市场环境使购房者完全可以货比三家，挑选性价比较高的好房子。专业人士认为，随着市场向理性和价值回归，住房产品将出现进一步细分，一些地段及质量优势突出的房屋将逐步脱颖而出。同时，市场低迷也可以展现开发企业的真面目，一些信誉不好、实力不强、管理不善的企业都将随着市场环境的变化而浮出水面。

专业人士提醒，可以从三方面细查楼盘质量。头先看企业，从企业服务及口碑可以推测其建房能力及责任心。其次是看工地，楼盘质量的好坏主要体现在施工工地所用建材情况，施工方式也可以看出楼盘的产品品质等。第三是看居住环境和产品细节，产品细节较能体现建筑质量，无论公共建筑还是社区小品都能体现其整体素质。

(作者：王哲　)