毋庸置疑，由房价和收入所决定的住房可支付能力，是影响住房消费的主要因素。但与国外那些成熟市场经济国家不同，在我国某些非支付能力方面的因素同样制约着住房消费。由于非支付能力障碍的存在，不仅让一些具备购房能力的中等收入人群不敢轻易购房，也让许多低收入人群难以在住房租赁市场上租到住房，甚至导致住房保障也只能更多地采用实物配租和实物配售的方式。具体而言，影响住房消费的非支付能力障碍主要表现在以下三个方面。

1.政策变化多。居民住房消费决策的做出，除了要考虑房价和家庭收入状况，同时还包括对房价的未来预期。房价预期基于多种因素，本身就有很大难度，宏观经济走势、市场供求关系等都是需要考虑的，然而在所有因素中较难把握的要数政策变化。2008年遭遇国际金融危机后，国内房价上涨趋缓，有些家庭本打算房价下跌后购房，但是许多地方政府的救市政策却改变了他们对房价的预期，从而也就不得不改变了原先的计划。包括住房保障政策，不但不规范，而且各地的保障方式、保障标准也变化频繁，针对所谓“夹心层”的政策花样不断翻新，以至于有些得到经济适用房申购权的家庭，出于对未来政策变化的预期较终放弃，等待更优惠或更有利的政策出台。

2.购房陷阱多。住房销售市场上的陷阱之多，可以说是任何市场和任何商品都无法比拟的，几乎每个环节都让购房者防不胜防。一是看房陷阱。各种虚假宣传和忽悠自不必说，“房托”和刻意捂盘现象在客户看房过程中也是司空见惯。二是价格陷阱。今天一个价，明天又是一个价，没有哪一种商品的价格会像房价那样变动频繁，也没有哪一种商品的价格一次调整的金额会有房价那样大。三是协议陷阱。购房协议大都是开发商事先印制好的格式化协议，普通人很难看出其中设下的埋伏，稍不留意就会落入圈套。四是质量陷阱。住房的内在质量即使是专业人员有时也会看走了眼，更不必说普通百姓了。五是期房陷阱。期房销售方式本身就让购房者处于不利地位，并给开发商埋设陷阱提供了方便，许多国家都是禁止的，但在我国却畅行无阻。

3.租房困难多。一个成熟的住房供应市场，不仅应当有商品房的购卖市场，同时还应包括住房租赁市场。那些暂时不具有购房能力、又不符合享受住房保障的人，即所谓“夹心层”人群，其实都可以采取租房的方式解决住房问题。就是那些享受住房保障的低收入人群，也可以通过货币化配租的方式，让他们自己到住房租赁市场去找房，政府给予相应的租赁补贴。但由于目前我国住房供应的租售比例严重失衡，可供租赁的房源少，所以使得许多本应当租房住的人难以在市场上找到合适的住房。而在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费甚至骗走资金等情况的屡屡发生，又让许多人望而却步。

这些障碍的存在，一方面与我国房地产市场形成时间短、发育不完善有关，另一方面也与政府职能的缺位、越位、不到位有着直接的联系。不可否认的是，住房消费非支付能力障碍的存在，不仅制约了居民的住房消费，不利于住房保障制度的完善，也影响了房地产市场的健康发展。为了提升居民的住房消费欲望和消费能力，必须消除这些障碍，为广大城市居民尤其是中低收入人群，提供一个良好的住房消费环境。

1.稳定市场预期。稳定市场预期的前提头先是稳定政策，政策变化大、变化快、不稳定，房地产市场难有稳定，人们对于房地产市场的预期自然也会得出“不稳定”的结论。因此，不仅要稳定住房金融政策、税收政策、土地政策、房地产开发政策，同时还要稳定住房保障政策。在稳定政策的基础上，还必须做到各项政策以及与房地产相关信息的透明，让普通百姓能够通过便捷的渠道及时、准确地获得这些信息，从而才能对市场做出正确的判断和预期。但在有些城市不但房地产政策不透明，与房地产相关的信息更加不透明，政府甚至封锁房地产信息，诸如当地的房屋交易量、成交价、空置率等，这些信息普通百姓根本无法获取。在无法通过正规渠道获取真实信息的情况下，那就只好凭借自己的观察和来自于社会的传闻去猜度，这显然不利于稳定市场预期。针对这种突出的信息不对称现象，应当建立强制性的房地产信息披露制度，不但各级地方政府有责任及时向社会发布相关信息，包括房地产开发企业也必须向社会及时披露相关信息。只有政策稳定市场才能稳定，只有信息透明人们才能做出准确的市场预期，从而才能稳定市场预期。

2.规范房屋交易。针对房屋交易存在的问题，应继续巩固和完善市场准入、项目审批、资金监管、商品房销售合同网上即时备案、房地产交易信息公示和房地产信用公示等相关制度。而对于期房销售等某些不利于保护购房人权益的制度，则应坚决取消。在完善各项法规和制度的基础上，应加强对房屋交易的监管，创新监管体制，打破目前普遍存在的条块分割、多头管理、监管不足的局面，建立由当地政府统一专业的，包括建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理等部门在内的相互协调的监管体系，行使政府的统一监管和指导职能。查处房地产开发企业囤积土地、炒楼花、炒楼号，捂盘惜售、哄抬房价，发布虚假信息和广告、违规销售、欺诈；中介机构和房地产经纪人员利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费，在代理购卖过程中赚取差价等违法违规行为；合同违法和侵害消费者合法权益的行为。对影响恶劣、后果严重的违法违规行为，在依法惩处的同时还应及时通过新闻媒体向社会曝光。在加大监管和查处力度的同时，应不断总结经验、改进工作，并将其中行之有效的做法通过制定政策、出台法规的方式固定下来，借以推进房地产交易的制度建设，建立起房地产交易规范发展的长效机制。

3.完善租赁市场。完善住房租赁市场头先应增加出租房的供给，只有当出租房的市场供给达到一定规模，能够给租房者提供更大的选择余地时，住房租赁市场才有可能活跃起来。增加出租房的供给，除了政府投资和通过政策鼓励企业或民间组织投资出租房建设外，更多的还是要依靠个人投资。目前在一些大城市已出现部分家庭开始投资套住房的苗头，这给住房租赁市场的发展带来了机遇。当前制约个人投资出租房的主要因素是房屋出租税费的收缴。有的城市曾三番五次下令要对个人出租住房收取税费，但就是收不上来。现有条件下，房屋出租税费的收缴难度极大，甚至可以说是一项无法完全兑现的工作。既然如此，莫不如干脆下令免除住房出租税费的收缴，并尽快出台物业税，将住房出租税费并入物业税之中，给人们一个稳定的政策预期，以推动个人对出租房的投资。在增加出租房供给的同时，还必须加强对房屋租赁中介机构的监管。由于从事房屋中介一般不需要很多投资，所以许多并不具备相应资质的也都可以轻易进入。这一方面给少数原本就另有所图者打开了方便之门，另一方面过多竞争者的涌入也导致了恶性竞争和市场失序。有的国家在批准类似的组织或机构进入市场时，需要具有一定经济实力的法人或自然人做担保方能取得准入资格。在我国即使不要求担保，也必须制定出具有约束力的市场准入条件，并应严格资质的审查。对于那些根本就不具有合法身份的“黑中介”，则要坚决从市场上清除，以净化市场环境。

（作者单位：中共大连市委党校）

(作者：张道航)