核心解读：房屋质量问题应找开发商，与物业无关


［案例］2000年1月15日，滕某入住三好家园C座，并与沈阳巨龙置业有限公司、沈阳好房子物业管理有限公司签订协议。不久，滕桂琴以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相附”为由，欠两年物业费3802元。2003年12月，巨龙公司起诉来院，要求滕某给付此款及滞纳金。


［判决］法院认为，原被告之间存在物业管理服务关系，巨龙公司提供了大量的全面的物业服务，滕某作为该小区居民，已享受到物业公司的管理服务，应交纳相应的费用。故判决滕某给付物业管理费3802元，及逾期付款违约金。


［法官说法］市法院民二庭主审法官曹桂岩：本案是当前新建商品房购卖以及物业管理中具有普遍性的问题。类似的问题还有开发商在销售商品房时承诺的规划配套、房屋设施、物业服务标准等均未兑现，引发业主与开发商之间的矛盾，进而转变为业主与物业公司之间的纠纷。其原因就是开发商在售楼时自行选择物业公司作为前期物业管理阶段物业公司，或者开发商与物业公司之间存在某种特殊的关系，而使业主认为开发商与物业公司是“一家”，进而将因房屋质量等问题对开发商的不满，迁怒于物业公司。


事实上，二者之间是两种不同的法律关系，物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房购卖合同关系，主体不同，权利义务不同。业主与物业公司之间的权利义务由双方签订的物业合同来约定；而房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房购卖合同的调整范畴，开发商与物业公司是两个独立的民事主体，互相之间没有承担责任的依据。因此，业主不能以房屋质量问题，拒绝交纳物业费。


但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

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